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Thema: Maklerangebote zum Kauf_Rabatt aushandeln

  1. #34
    Avatar von Frank66
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    Zitat Zitat von Hola Beitrag anzeigen
    Falls es sich schon hier rumgesprochen hat hier zahlt man keine Maklergebühr
    Aber vielleicht schaut ihr auch mal im Wochenblatt nach dort gibt es auch sehr viele Angebote
    Von Deutschland aus ist es nur sehr schwierig hier was zu bekommen oft steht ja sowas an diesen Häusern dran
    Hola Hola
    Der Verkäufer zahlt in jedem Fall Maklergebühr (5%)
    Diese Gebühr fällt weg wenn man von Privat kauft, also kann der Verkäufer um diese Maklergebüh günstiger anbieten.
    Beispiel: Verkäufer will für sein Haus 200.000 EUR geht zum Makler. Dieser verlangt 5% Gebühr (10.000EUR)
    Diese 10.000 EUR will der Verkäufer natürlich nicht selbst bezahlen und bietet das Haus nun um 210.000EUR über den Makler an.
    Also ich als Verkäufer würde das so machen. Außerdem noch etwas Verhandlungsspielraum sagen wir 10% dann wird das Haus für 230.000EUR angeboten
    Kann er sein Haus allerdings privat verkaufen fallen diese 10.000EUR Maklergebühr weg. Dann noch die Verhandlungsmasse 20.000EUR und ich bezahle am Schluss 200.000EUR und alle sind zufrieden.

    Meine Frage war ob es eine Faustregel gibt unter der man dem Makler ein Angebot macht.
    Nach den 2 Erfahrungswerten bisher sind dies 10% im Moment.

    Es wäre hilfreich wenn die Käufer hier mal kundtun könnten was durch Verhandeln gespart wurde.
    Vielleicht zeichnet sich dann ein klareres Bild ab

  2. Nach oben    #35
    Avatar von Hola
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    Ja klar zahlt der Verkäufer die Gebühren...ob er es nun drauf schlägt oder nicht ist ja jetzt erstmal nebensächlich
    Ich habe hier drei Immobilien gekauft zwei über Internet und eine über Makler ...kein deutscher Makler
    Wenn man dann sein Interesse bekundet kann man mit Sicherheit was rausschlagen ...aber dazu sollte man hier sein und wissen wo man hin will
    Von Deutschland aus wird es nicht gehen ....
    Meine Erfahrung hat gezeigt das man einige Zeit braucht um hier was zu finden was für einem dann passt ...da lernt man dann auch die Makler bzw.privat Leute ganz gut kennen

  3. Nach oben    #36
    Avatar von Frank66
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    Zitat Zitat von Hola Beitrag anzeigen
    Ja klar zahlt der Verkäufer die Gebühren...ob er es nun drauf schlägt oder nicht ist ja jetzt erstmal nebensächlich
    Ich habe hier drei Immobilien gekauft zwei über Internet und eine über Makler ...kein deutscher Makler
    Wenn man dann sein Interesse bekundet kann man mit Sicherheit was rausschlagen ...aber dazu sollte man hier sein und wissen wo man hin will
    Von Deutschland aus wird es nicht gehen ....
    Meine Erfahrung hat gezeigt das man einige Zeit braucht um hier was zu finden was für einem dann passt ...da lernt man dann auch die Makler bzw.privat Leute ganz gut kennen
    Ich finde das ziemlich hauptsächlich ob ich als Käufer letztendlich die Maklergebühr doch bezahle oder nicht. Das war ja meine Hauptfrage.
    Bei 3 gekauften Immobilien sind Sie ja sehr erfahren was die Preisgestaltung der Verkäufer angeht.
    Wie war denn die Ersparnis in % durch verhandeln vom ersten Angebot des Verkäufers bis zu Ihrem Zuschlag.
    Wäre dankbar für eine Antwort.
    Mir geht es nur darum ein Schema zu erkennen für die Verhandlungen.


  4. Nach oben    #37
    Avatar von Hola
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    Das mit dem verhandeln ist halt eine Sache ....wenn man merkt das man diese Immobilie unbedingt möchte geht garnichts ...und wenn der Verkäufer denkt er bekommt noch Käufer die das bezahlen dann geht auch nichts
    Man kann es nicht in Prozent sagen ja ein wenig habe ich gehandelt....sie waren schon günstig dennoch habe immer renovierunsbedüftigige gekauft und dann umgebaut ...so wie ich es mag
    erstmal muss man ja was finden dann wird geprüft und dann kann man ja probieren zu handeln
    Die Insel hat genügend Immobilien...aber es kommt drauf an wo man sich wohlfühlt

  5. Nach oben    #38
    Avatar von Frank66
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    Zitat Zitat von Hola Beitrag anzeigen
    Das mit dem verhandeln ist halt eine Sache ....wenn man merkt das man diese Immobilie unbedingt möchte geht garnichts ...und wenn der Verkäufer denkt er bekommt noch Käufer die das bezahlen dann geht auch nichts
    Man kann es nicht in Prozent sagen ja ein wenig habe ich gehandelt....sie waren schon günstig dennoch habe immer renovierunsbedüftigige gekauft und dann umgebaut ...so wie ich es mag
    erstmal muss man ja was finden dann wird geprüft und dann kann man ja probieren zu handeln
    Die Insel hat genügend Immobilien...aber es kommt drauf an wo man sich wohlfühlt
    Vielen Dank für die Antwort.
    Es ist zwar schwierig bei diesem Thema eine pauschale Aussage zu machen, aber ich hoffe halt durch die Erfahrungen der Mitglieder hier im Forum vielleicht doch ein Schema zu erkennen.
    Liebe Forumsteilnehmer wäre es möglich eure Ersparnis in % durch verhandeln zu posten
    Wenn es, wie bei Hobit oder Rayfaro, 10% sind, dann ist es halt so.
    Dass es natürlich schwierig ist wenn man ein Objekt unbedingt möchte kann ich verstehen.
    Uns ging es bei Mietobjekten schon ähnlich, da werden dann viel mehr Kompromisse gemacht.

    Um großartig zu renovieren fehlt uns wohl das Talent...leider.
    Vor allem macht da die Gesundheit nicht mit. Wir haben zwar jemanden im Bekanntenkreis der Wohnungen saniert, trotzdem hätten wir gerne gleich was schönes in sehr guter Lage.

    Vorab vielen Dank für die Antworten.

  6. Nach oben    #39

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    Das wichtigste für den Kauf ist erst einmal die Lage, ob das den Vorstellungen entspricht. Da es auf Teneriffa verschiedene Zonen gibt sollte als erstes durch Probewohnen z.B. ein paar Urlaube ermittelt werden was für einen persönlich am besten ist.
    Das Umfeld wie Verkehr und Lärm muss auch stimmen.
    Du kannst nicht generell sagen ob 10% oder 20% als Verhandlung drin liegen.
    Wenn du ein Objekt gefunden hast und der Verkäufer wie du ein Normaldenkender Mensch ist werdet ihr euch einig und jeder muss das Gefühl haben nicht über den Tisch gezogen zu sein.
    Oftmals steckt in solchen Objekten auch beim Verkäufer viel Herzblut drin und er möchte die Immobilie in gute Hände geben. Da ist also auch Sympathie gefragt. Lass dir Zeit und du wirst das richtige finden.

  7. Nach oben    #40
    Avatar von Frank66
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    Zitat Zitat von Nordwesten Beitrag anzeigen
    Du kannst nicht generell sagen ob 10% oder 20% als Verhandlung drin liegen.
    Wenn du ein Objekt gefunden hast und der Verkäufer wie du ein Normaldenkender Mensch ist werdet ihr euch einig und jeder muss das Gefühl haben nicht über den Tisch gezogen zu sein.
    Oftmals steckt in solchen Objekten auch beim Verkäufer viel Herzblut drin und er möchte die Immobilie in gute Hände geben. Da ist also auch Sympathie gefragt. Lass dir Zeit und du wirst das richtige finden.
    Das ist schon klar, dass letztendlich alles auf die Verhandlungen ankommt, aber ich hoffte durch die Erfahrungen der Forenuser eine Tendenz für den Einstieg erkennen zu können.
    Dass zum Schluss eine WinWin Situation herauskommt ist unser logisches Ziel.
    Es ist mir bewußt dass auch ein gewisser Nasenfaktor dahinter steckt.
    Aber da wir ein symphatisches Paar mit hübschen Nasen sind ist dieser Faktor auf unserer Seite:-))
    Wir lassen uns natürlich Zeit bei der Suche. Es sind sowiso noch ein paar grundsätzliche Dinge zu klären, in dieser Zeit wird eben gesucht.
    Die ersten Objekte werden Ende 2018 Anfang 2019 vorort angesehen und bewertet. Wir wissen zum Glück ziemlich genau was wir wollen...und eben auch was wir nicht wollen.

  8. Nach oben    #41
    Avatar von Chafiras
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    Hallo Frank,

    ich habe den Verlauf mal gelesen und verstehe, dass du "ne Hausnummer" bzgl. Rabatt haben möchtest. Ich bin auch so langsam dabei, die Vorbereitungen für den Kauf einer Immobilie zu treffen (darum unter anderem auch hier im Forum gelandet). In erster Linie geht es mir auch um 1.-3. die Lage, 4. eine Dachterrasse und 5. um eine bestimmte Gegend, die nicht zu touristisch ist.
    Das alleine unter einen Hut zu bekommen, ist schon ne Aufgabe :-)

    Wenn du jetzt immer schon den %-Satz des möglichen Verhandlungsspielraumes erfahren möchtest, würde das bedeuten, dass dir solche Punkte eher egal sind und du prinzipiell 10% Nachlass raushandeln willst. Wäre es da nicht vielleicht "logischer" - also von der Reihenfolge her - zunächst eine Immobilie zu finden, die dir von der Lage, Größe (...) zusagt, diese mit einem Gutachter zu besichtigen und dir so quasi eine objektive Summe sagen zu lassen, die das Gemäuer wert ist? Ein Gutachter kann zum einen die Substanz und andere Dinge (die ein Laie nicht bedenkt oder eben erst beim Kauf des 3. oder 4. Hauses) bewerten und kennt sich für gewöhnlich auch mit den Preisen pro umbauten m² in der Gegend aus - kann dir also nach seinem Dafürhalten eine Summe nennen, die das Objekt wert ist.

    Und jetzt erst kommt überhaupt der avisierte Kaufpreis des Eigentümers mit den ggf. hinzukommenden Maklergebühren in Spiel. Denn wenn der Gutachter auf einen Wert von 180.000 € kommt, der Anbieter aber 250.000 aufruft, dann nützen mir keine 5%, 10% Verhandlungsrabatt oder sonstige Erfahrungen anderer Leute etwas. Ich biete dann diese 180.000 (Vertrauen zum Gutachter vorausgesetzt!) oder besser sogar nur 160.000 und wenn der Verkäufer nicht anderweitige Interessenten hat, wird er dir zumindest entgegen kommen. Allerdings musst du natürlich dann auch damit rechnen, dass er dir nur minimal oder gar nicht entgegen kommt und du die Immobilie nicht kaufen wirst.

    Ich würde also nicht jeden "Mondpreis" ungeprüft schlucken und geistig davon z.B. 10% als "rabatt-Verhandlungsmasse" abziehen. So kann man vielleicht agieren, wenn man selbst makelt und einem die immobile prinzipiell wurscht ist und man nur die Marge und nackte Zahlen im Kopf hat. Wenn ich jedoch ein Haus gerne haben möchte, weil eben meine Kriterien alle passen, muss ich... sagen wir mal... "diplomatiebereiter" an die Sache heran gehen... und den "wahren Wert" der Immobilie kennen.

    P.S. Ich schreib manchmal schneller, als ich mir selbst gedanklich folgen kann. Daher sind meine Beiträge NIEMALS böse, feindlich, zurechtweisend oder oberlehrerhaft zu sehen! Also sollt eine Formulierung etwas "quer" sein, bitte nicht persönlich nehmen! :-)

    Salodus

  9. Chafiras´s Beitrag erhielt 2 mal Dank und/oder Zustimmung von:


  10. Nach oben    #42
    Avatar von Frank66
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    Zitat Zitat von Chafiras Beitrag anzeigen
    Hallo Frank,

    ich habe den Verlauf mal gelesen und verstehe, dass du "ne Hausnummer" bzgl. Rabatt haben möchtest. Ich bin auch so langsam dabei, die Vorbereitungen für den Kauf einer Immobilie zu treffen (darum unter anderem auch hier im Forum gelandet). In erster Linie geht es mir auch um 1.-3. die Lage, 4. eine Dachterrasse und 5. um eine bestimmte Gegend, die nicht zu touristisch ist.
    Das alleine unter einen Hut zu bekommen, ist schon ne Aufgabe :-)

    Wenn du jetzt immer schon den %-Satz des möglichen Verhandlungsspielraumes erfahren möchtest, würde das bedeuten, dass dir solche Punkte eher egal sind und du prinzipiell 10% Nachlass raushandeln willst. Wäre es da nicht vielleicht "logischer" - also von der Reihenfolge her - zunächst eine Immobilie zu finden, die dir von der Lage, Größe (...) zusagt, diese mit einem Gutachter zu besichtigen und dir so quasi eine objektive Summe sagen zu lassen, die das Gemäuer wert ist? Ein Gutachter kann zum einen die Substanz und andere Dinge (die ein Laie nicht bedenkt oder eben erst beim Kauf des 3. oder 4. Hauses) bewerten und kennt sich für gewöhnlich auch mit den Preisen pro umbauten m² in der Gegend aus - kann dir also nach seinem Dafürhalten eine Summe nennen, die das Objekt wert ist.

    Und jetzt erst kommt überhaupt der avisierte Kaufpreis des Eigentümers mit den ggf. hinzukommenden Maklergebühren in Spiel. Denn wenn der Gutachter auf einen Wert von 180.000 € kommt, der Anbieter aber 250.000 aufruft, dann nützen mir keine 5%, 10% Verhandlungsrabatt oder sonstige Erfahrungen anderer Leute etwas. Ich biete dann diese 180.000 (Vertrauen zum Gutachter vorausgesetzt!) oder besser sogar nur 160.000 und wenn der Verkäufer nicht anderweitige Interessenten hat, wird er dir zumindest entgegen kommen. Allerdings musst du natürlich dann auch damit rechnen, dass er dir nur minimal oder gar nicht entgegen kommt und du die Immobilie nicht kaufen wirst.

    Ich würde also nicht jeden "Mondpreis" ungeprüft schlucken und geistig davon z.B. 10% als "rabatt-Verhandlungsmasse" abziehen. So kann man vielleicht agieren, wenn man selbst makelt und einem die immobile prinzipiell wurscht ist und man nur die Marge und nackte Zahlen im Kopf hat. Wenn ich jedoch ein Haus gerne haben möchte, weil eben meine Kriterien alle passen, muss ich... sagen wir mal... "diplomatiebereiter" an die Sache heran gehen... und den "wahren Wert" der Immobilie kennen.

    P.S. Ich schreib manchmal schneller, als ich mir selbst gedanklich folgen kann. Daher sind meine Beiträge NIEMALS böse, feindlich, zurechtweisend oder oberlehrerhaft zu sehen! Also sollt eine Formulierung etwas "quer" sein, bitte nicht persönlich nehmen! :-)

    Salodus
    Hallo Chafiras,
    vielen Dank für die Antwort.
    Ich glaube schon auch, dass es keine Hausnummer gibt aber eben eine Tendenz.
    Natürlich werden nur für Immobilien die uns zu 100% zusagen Angebote abgegeben. Da bin ich nicht bereit großartig kompromisse zu machen. So eine Kaufentscheidung werden wir uns nicht leicht machen.
    Wir haben jetzt schon einige Anwesen gefunden die in Frage kommen könnten, die Idee mit dem Gutachter ist natürlich klasse.
    Zuerst schätzen lassen danach verhandeln funktioniert natürlich nur vor Ort.
    Kann mir jemand einen deutschsprachigen Immobiliengutachter auf Teneriffa empfehlen?

  11. Nach oben    #43

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    Schätzung....

    Zitat Zitat von Frank66 Beitrag anzeigen
    Zuerst schätzen lassen danach verhandeln funktioniert natürlich nur vor Ort.
    Kann mir jemand einen deutschsprachigen Immobiliengutachter auf Teneriffa empfehlen?
    Wenn Sie hier einen Kauf abwickeln wollen brauchen Sie eine Bankverbindung. 2009 wollte ein Mieter ein Apartment von mir kaufen & hat bei seiner Bank (Banco Sabadell) nachgefragt, wegen der Finanzierung. Die haben eine Schätzung gemacht, nach Ort & Lage, aber die Finanzierung abgelehnt. Die Krise war in vollem Gang, es gab nirgends Darlehen. Trotzdem habe ich das nochmal bei meiner CajaCanarias versucht. Dann zum dritten Mal bei der Caja de Canarias. Jeweils mit Ablehnung, aber mit 100% übereinstimmender Schätzung. Die Schätzungen gehören zum Service & die Verfahren stimmen überein. Habe auch nie etwas dafür bezahlt.

    Die Banken haben viel Zeug aus kaputten Finanzierungen. Da würde ich mal fragen, bevor ich mich mit Maklern einlasse.

  12. Nach oben    #44
    Avatar von Chafiras
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    Danke für den Hinweis, dass man eine einfache Wertermittlung von den Banken bekommt.

    Was ich jedoch in meinem Beitrag mit der "Besichtigung mit einem Bausachverständigen" gemeint habe, ist eben nicht nur die Beurteilung nach Papierlage (m², Anzahl Etagen, Baujahr, Lage, Infrastruktur und Verkehrsanbindung, Erschließungszustand), sondern eine tatsächliche, baugutachterliche Besichtigung vor Ort.

    Gerade in fremden Ländern, wo nicht unbedingt alles nach (aus D bekannter bzw. gewohnter) Norm gebaut wird, würde (werde) ich zusätzlich auf eine solche Begehung setzen, bei der ich "feuchte Stellen", sich "setzende Böden" oder "Risse in Wänden/Fundamenten" ansprechen und zeigen kann und hierzu nicht nur eine Frau-Werwolf-Antwort ("hmmhmmhmmm" = des g'hert so!) bekomme, sondern wo jemand "vom Fach" das beurteilt.

    Mich interessiert schon, ob es dann "nur ein optischer Schönheitsfehler", "ein nicht allzu gravierender Mangel" (an dem etwas getan werden sollte und auch, was das in etwa kostet) oder aber "ein gravierender Baumangel ist, der später zu unabsehbaren Auswirkungen und Kosten führen kann" (und vom Erwerb eher abgeraten wird).

    Anders kaufe ich in Deutschland übrigens auch kein Haus - warum also sollte ich das gerade im Ausland und auch auf Teneriffa (...) anders machen? Mag sein, dass ich hier ein kleiner Schisser bin, aber auch wenn ich durchaus handwerklich begabt bin und einiges selbst beurteilen kann (ob korrekt oder nicht, lasse ich jetzt mal dahingestellt)... ich habe kein Handwerk "vom Bau" gelernt und möchte daher gerne einen Fachmann zu Rate ziehen.

    Dass das natürlich dann auch etwas kostet, ist klar. Aber lieber zahle ich hierfür 2000 € (je nach Anbieter, Immobilienwert bzw. Honorarvereinbarung) und weiß dann, woran ich bin. Klar... auch so eine Begehung bietet keinen 100%-Schutz, aber es reduziert doch die Gefahr, dass z.B. eine frisch und schön geweißelte Wand (was mich immer stutzig machen würde, sofern nicht das gesamte Haus frisch gestrichen wurde, aber das nur nebenbei) nach einem halben Jahr verschimmelt oder sonstige bösen Überraschungen auf einen zu kommen.

    Meine (Inet) Suche nach entspr. Sachverständigen verläuft derzeit leider auch eher schleppend, da ein Anbieter seit 2014 seine Seite nicht aktualisiert hat (was mich eher nicht positiv stimmt) und ein anderer weder Preise noch Preisgestaltung nennt und nur "auf Anfrage" aktiv wird - auch das finde ich nicht sehr vertrauenerweckend.

    Wer also Gutachter / Bausachverständige (die einen Besichtigungstermin vor Ort [Teneriffa] begleiten) kennt, darf gerne einen Link posten oder - falls das wegen "Schleichwerbung" nicht geht - über private Nachricht an Frank66 und mich senden. :-)

  13. Nach oben    #45
    Avatar von Frank66
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    Zitat Zitat von Chafiras Beitrag anzeigen
    Danke für den Hinweis, dass man eine einfache Wertermittlung von den Banken bekommt.

    Was ich jedoch in meinem Beitrag mit der "Besichtigung mit einem Bausachverständigen" gemeint habe, ist eben nicht nur die Beurteilung nach Papierlage (m², Anzahl Etagen, Baujahr, Lage, Infrastruktur und Verkehrsanbindung, Erschließungszustand), sondern eine tatsächliche, baugutachterliche Besichtigung vor Ort.

    Wer also Gutachter / Bausachverständige (die einen Besichtigungstermin vor Ort [Teneriffa] begleiten) kennt, darf gerne einen Link posten oder - falls das wegen "Schleichwerbung" nicht geht - über private Nachricht an Frank66 und mich senden. :-)
    Hallo Chafiras,
    genau so denke ich auch.
    Ich hab auch nur ein bisschen Ahnung von Baumängeln vor allem wenn sie offensichtlich sind wie Schimmel, ein Riss in der Wand oder der Putz fällt von der selbigen.
    Die Bausubstanz kann nur ein Fachmann "lesen".
    Natürlich kann man auf Teneriffa keine deutschen Standards erwarten, aber der Standard vor Ort muss eben auch eingehalten sein.
    Letztendlich wird man nie 100% Sicherheit haben dass nicht doch noch ein versteckter Mangel ans Tageslicht kommt oder kurz nach dem Einzug die Poolpumpe den Geist aufgibt.
    Die Grundsätzliche Frage ist halt immer was bin ich bereit für ein passendes Objekt auszugeben und auch die Frage ob die Anbieter nicht einen %-Satz X auf den avisierten VK "draufgehauen" haben.
    Nach unseren Recherchen bisher ist die Preisgestaltung ziemlich einheitlich d.h. die Objekte in sehr guter Lage unterscheiden sich preislich hauptsächlich durch das Baujahr, Größe und den optischen Gegebenheiten (wann wurde das letzte Mal renoviert, welche Materialien, Pool oder nicht, usw.)

  14. Nach oben    #46

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    Sachverständiger

    Wenn ihr denn einen Sachverständigen gefunden habt, gebt mir doch bitte auch einen Tipp. Wir sind auch am suchen, und ohne eine gute, neutrale Beratung möchte ich auch nichts kaufen.

  15. Nach oben    #47
    Avatar von Frank66
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    Zitat Zitat von Tamarillo Beitrag anzeigen
    Wenn ihr denn einen Sachverständigen gefunden habt, gebt mir doch bitte auch einen Tipp. Wir sind auch am suchen, und ohne eine gute, neutrale Beratung möchte ich auch nichts kaufen.
    Hier in D wäre das kein Problem, habe hier einen guten Freund der den Plan hat.
    Bin grad am Überlegen ob ich den nicht mitnehme zu den Objektbesichtigungen...wäre ja die Idee.
    Bei einer Woche kostenlos im 4* Hotel sagt der bestimmt nicht nein:-)

  16. Nach oben    #48
    Avatar von Chafiras
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    Hallo zusammen,

    ich habe bzgl. Immobilienkauf im Süden Teneriffas (rechtlich/steuerlich) bei einer Anwaltskanzlei angefragt gehabt. Die haben mir nun nach rund einer Woche geantwortet und die (für's Forum) allgemeingültigen Infos möchte ich gerne teilen und schreibe sie hier mal rein. Ist halt ziemlich ausführlich...

    Und ich habe mir erlaubt, die gängigen Abkürzungen sowie deren kurze Bedeutung (Übersetzung) sowohl auf Deutsch, Spanisch als auch auf Englisch anzubringen. Sofern fachkundige Leser hierbei Fehler feststellen, würde mich eine Rückmeldung im Forum oder gerne auch per privater Nachricht freuen - ich korrigiere oder ergänze dann :-)

    -

    Leistungsumfang einer steuerlichen und rechtlichen Vollabwicklung beim und nach dem Immobilienkauf:
    1. Vorkontrolle - Prüfung, dass die Immobilie die rechtlichen Grundvoraussetzungen erfüllt
    2. Vorvertragskontrolle und Bearbeitung zu einer Vertragsversion, die Ihre Interessen schützt
    3. Durchführung des Notartermins mit entsprechender Anpassung der notariellen Standardurkunden
    4. Obligatorische Vertretung von Ihnen als Nichtssteuerresident in Spanien *
    5. Zahlung Grunderwerbssteuer *
    6. Grundbucheintragungsverfahren
    7. Ummeldung von Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Grundsteuer, Abfall etc) *

    * Anmerkungen von mir (Chafiras):
    - zu Punkt 4: als Nicht-Resident ist eine steuerliche Adresse in Spanien obligatorisch, auch wenn diese bei vielen Verträgen (was man so liest) scheinbar nicht angegeben wird (und auch das Amt keine Acht drauf hat). Kommt es jedoch zu Steuersäumnissen und das spanische Finanzamt (FA) hat keine spanische Adresse, wird der Bescheid sofort rechtskräftig und wenn es blöd läuft, greift der spanische Fiskus auf die Immobilie zu (Beschlagnahme und Veräußerung, um die Steuerschuld zu decken). Ich habe natürlich keinerlei persönliche Erfahrungen, wie hart das spanisch FA tatsächlich durchgreift, aber ich möchte es nicht drauf ankommen lassen und bin um diesen "Service" ganz dankbar.
    - zu Punkt 5 und 7: Eigentlich ist ein spanisches Bankkonto erforderlich, von dem Steuern (ITP, Plusvalía, IRNR, IBI...), Basura, Luz, Agua usw. beglichen (abgebucht) werden. In diesem Fall stellt sich die Kanzlei aber praktisch als "Durchlauferhitzer" zur Verfügung, sodass man kein spanisches Bankkonto eröffnen braucht. Abbuchungen vom FA werden von der Kanzlei vom (bei der Kanzlei mit SEPA-Lastschriftmandat hinterlegten) deutschen Bankkonto abgebucht.

    Leistungen im Detail:
    1. Grundbuchprüfung – Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit, steuerliche Vormerkungen
    2. Katasterkontrolle – Differenzen Quadratmeter – Toleranzprüfung
    3. Vorbereitung oder Kontrolle von privaten und notariellen Kaufverträgen
    4. Erstellung von zweisprachigen Vorkaufverträgen
    5. Vertretung vor dem Notartermin und dem Kauf der Immobilie, ohne dass Ihre Anwesenheit erforderlich ist
    6. Übernahme der gesetzlich vorgeschriebenen steuerlichen Vertretung in Spanien nach Art. 6 LP, Beantragung der NIE Nummer und Aktivierung als Steuernummer beim FA
    7. Bearbeitung des steuerlichen Verfahrens zur Grunderwerbssteuerbegleichung / bei Neukauf der Dokumentensteuer
    8. Vollzug des Eintragungsverfahrens im Grundbuch bis zur Volleintragung des Eigentums
    9. Ummeldungen (Erstanmeldung bei Neukauf) von Strom, Wasser, Telefon, Versicherung, Abfall, Grundsteuer. Für die Einrichtung der Lastschriftverfahren für Strom, Wasser etc muss eine Bescheinigung der (deutschen) Bank über die Kontoinhaberschaft per E-Mail eingesendet werden, da die bloße Kontonummer (IBAN) von den spanischen Behörden nicht akzeptiert wird.

    Kosten:
    Das für die Leistungen (Vollabwicklung) verlangte Honorar beträgt 1% vom Immobilienkaufpreis, mindestens aber 2.000 Euro zzgl. 7% Mwst.
    Als weitere Nebenkosten (nur beim Kauf!) fallen zudem an:
    - für Notar und Grundbuch: ca. 1.500 Euro
    - Grunderwerbssteuer: 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert, mindestens vom Kaufpreis
    - Gebühren für die Ummeldung (Erstanmeldung) von Strom, Wasser, Gas, Inet/Telefon, Müll

    Die Vorkontrolle kostet 535 Euro und wird vom Endhonorar abgerechnet (verrechnet), wenn es zum Immobilienkauf kommt.
    Sollte die Vorkontrolle negativ ausfallen und aus rechtlicher Sicht von dem Immobilienkauf abzuraten sein, dann bleibt es bei diesem Honorar (535 €).

    Zur Vorkontrolle werden benötigt:
    - Grundbuchauszug – nota simple - extract land registry
    - Kaufurkunde des Verkäufers - escritura de compra del vendedor - title of purchase
    - letzter Grundsteuerzahlbeleg – ultimo IBI - last payment property tax town hall
    - Satzung der Eigentümergemeinschaft - estatutos comunidad de propietarios

    Besondere Dokumente für den Immobilienkauf:
    - Gebäude TUEV: ITE
    - Energiepass – certificado energetico - certificate of energy
    - Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Schulden bestehen – certificado de la comunidad que estan al corriente de pago - certificate that there is no debt in the comunity
    - letzte bezahlte Strom- und Wasserrechung, Abfall – ultimo pago de luz, agua, basura - last payment electricity, water, rubbish
    - Protokoll der letzten Eigentümerversammlung – ultimo acta de la junta de propietarios - last protocoll of comunity meeting;
    - Bewohnbarkeitsbescheinigung – certificado de habitabilidad - licence for residence use
    - Police oder letzte Rechnung der Gebäudeversicherung - seguro de poliza de hogar (fuego, agua) - insurance house

    Bei Neubau zusätzlich:
    - Nachweis über eine 10-Jahres-Versicherung gegen bauliche Mängel - Seguro Decenal - insurance 10 years of the new construction (obligation)
    - Nachweis über die Fertigstellung eines Neubaus - certificado final de obra - title of finishing new construction
    - Umsatzsteuerausweis 10% (IAE: Impuesto sobre las Actividades Económicas) + Dokumentensteuer (AJD: Actos Jurídicos Documentados) anstelle der Grunderwerbssteuer (ITP: Impuesto sobre Transmisiones Patriomoniales)

    Empfehlenswerte Unterlagen:
    - Grundriss Plan
    - Lichtbilder (Außen-, Innenansicht)
    - Gutachten eines Architekten zum Wert und Mangelfreiheit (Feuchtigkeit)
    - Anzahlung/Ratenzahlung vor Fertigstellung: Versicherung der Anzahlung oder Bankbürgschaft

    Sonderleistungen mit separater Abrechnung:
    - Prüfung bei Immobilienkauf: Baumangelkontrolle + Architektenservice - Unsere Kanzlei verfügt über eine Architektin, die den seit 01.06.2013 vorgeschriebenen Energiepass erstellt und die Immobilie auf Baumängel überprüft. Des weiteren erstellt die Architektin Wertgutachten, um festzustellen, ob der Kaufpreis dem Marktwert entspricht.
    - Besondere Prüfung beim Grundstückskauf ohne Bebauung: Vermessung + Grenzbestimmung
    - Bebaubarkeitsanfrage bei der Gemeinde

    weitere, jährliche Kosten:
    - jährliche Nichtresidentensteuererklärung: 100 Euro zzgl. 7% Mwst
    - IBI (Impusto sobre Bienes Inmuebles) - jährliche Grundbesitzsteuer (diese liegt zwischen 0,3 und 1,1% des Immobilienwertes / Kaufpreises)
    - laufende Kosten für Strom, Gas, Wasser, Inet/Telefon, Müll

    Ich hoffe, die Ausführungen helfen dem einen oder anderen. Mich hatte vor allem die Zusatzleistung "Architekten-Gutachten wegen Baumängeln" interessiert - hierzu liegt mir jedoch keine preisliche Hausnummer vor... leider.

    Saludos, der Chafiras

  17. Chafiras´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  18. Nach oben    #49

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    Vielen Dank, Chafiras!

    Das ist eine super Liste.

    Liebe Grüße und viel Glück bei deinem Vorhaben.

    Elke

    (kann mich noch nicht per Button bedanken, da fehlen mir noch ein paar Beiträge)

  19. Tamarillo´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  20. Nach oben    #50
    Avatar von Chafiras
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    Danke Elke, geht mir (noch) genauso :-)

  21. Nach oben    #51
    Avatar von Rainbow
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    ETW

    Kosten:
    Das für die Leistungen (Vollabwicklung) verlangte Honorar beträgt 1% vom Immobilienkaufpreis, mindestens aber 2.000 Euro zzgl. 7% Mwst.
    Als weitere Nebenkosten (nur beim Kauf!) fallen zudem an:
    - für Notar und Grundbuch: ca. 1.500 Euro
    - Grunderwerbssteuer: 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert, mindestens vom Kaufpreis
    - Gebühren für die Ummeldung (Erstanmeldung) von Strom, Wasser, Gas, Inet/Telefon, Müll

    Die Vorkontrolle kostet 535 Euro und wird vom Endhonorar abgerechnet (verrechnet), wenn es zum Immobilienkauf kommt.
    Sollte die Vorkontrolle negativ ausfallen und aus rechtlicher Sicht von dem Immobilienkauf abzuraten sein, dann bleibt es bei diesem Honorar (535 €).

    Danke Chafiras, für die Ausführlichen Informationen.
    Wie hoch sind die Kosten für eine Eigentumswohnung? Auch 2.000 Euro? Der Kaufpreis wäre niedriger als bei einem Haus.
    Hat jemand Erfahrungen mit Wohnungskauf? Danke!

  22. Rainbow´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  23. Nach oben    #52
    Avatar von Chafiras
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    Nun, ich habe ja wegen "dem Kauf einer Immobilie" angefragt - demnach sollte es keinen Unterschied machen, ob Haus oder ETW. Die zu berücksichtigenden Voraussetzungen (Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit usw) sind ja ebenso zu prüfen.

    Was allerdings an laufenden Nebenkosten bei einer Wohnung, die sich meist in einer Cumunidad befindet, hinzukommt, ist eben eine monatliche Umlage der Gemeinschaft, die anteilig auf alle Mieter oder Besitzer im Komplex umgelegt wird. Da kommen dann die Kosten für evtl. vorhandenen Service von Gärtnern, für die Poolpflege (-heizung) oder Reinigung von Treppenhäusern, Vorplätzen sowie allgemeinen Reparaturen hinzu. Aber das weißt du sicherlich - ich wollte es nur der Vollständigkeit halber erwähnt haben. :-)

    Wichtig wäre allerdings - was ich gerade über Comunidads gelesen habe - dass man prüfen soll, ob die Gemeinschaft zerstritten ist, Schulden hat und wie freizügig (Reparatur-) Aufträge vergeben werden. Denn die Kosten für Letztere werden ja auf alle umgelegt und wenn wegen jeder defekten Glühbirne ein teurer Handwerker beauftragt wird, steigen halt die Nebenkosten (unnötigerweise).

  24. Chafiras´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  25. Nach oben    #53
    Avatar von Rainbow
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    Danke!
    Mit dem Hausgeld und der Eigentümergemeinschaft ist es (fast) wie in Deutschland. Er gibt welche die sind okay und andere streiten sich dauernd. Am besten die Protokolle von den Eigentümerversammlungen anfordern.

  26. Nach oben    #54

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    Rabatt aushandeln

    Hallo Frank 66 .Da bin ich mal gespannt, wenn Ihr euer Traumhaus gefunden habt, wie sich die Preisgestaltung entwickelt hat. Ich habe bei diesem Thema auch noch ein paar Dinge dazugelernt. Ich wünsch euch viel Glück und Erfolg. Grüßle Hobit

  27. Nach oben    #55
    Avatar von Frank66
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    Zitat Zitat von Hobit Beitrag anzeigen
    Hallo Frank 66 .Da bin ich mal gespannt, wenn Ihr euer Traumhaus gefunden habt, wie sich die Preisgestaltung entwickelt hat. Ich habe bei diesem Thema auch noch ein paar Dinge dazugelernt. Ich wünsch euch viel Glück und Erfolg. Grüßle Hobit
    Hallo Hobit,
    danke für Deinen Beitrag.
    Teile uns doch bitte mit was Du dazugelernt hast, dann können wir vielleicht davon profitieren.
    Vielen Dank für die Wünsche.
    Wenn es dann zu einem Kauf gekommen ist werden wir selbstverständlich hier informieren.

    Grüßle,
    Frank

  28. Nach oben    #56
    Avatar von Frank66
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    Zitat Zitat von Hola Beitrag anzeigen
    Ja so ging es mir auch habe 60 Wohnungen angeschaut allerdings zum größten Teil über die besagten Seiten im Internet und dann auch irgendwann zugeschlagen
    Bei der anderen Immobilie wollte ich garnicht kaufen habe auch eigentlich nicht gesucht aber nach einen Tag Überlegung zugeschlagen
    Die dritte war auch zufällig und sehr günstig musste viel umbauen aber es ist super geworden und ich bin froh das ich es gemacht habe
    Was wichtig ist Lage das stimmt aber auch ob sie schulden hat wie der Zustand ist und so vieles mehr
    Hatte immer einen Sachverständigen dabei der das vorher begutachtet hat
    Nun viel Spaß bei der Suche
    Hallo Hola,
    war der Sachverständige privat oder von einer Firma?
    Chafiras und ich sind auf der Suche nach einem solchen.

  29. Nach oben    #57

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    Unbedingt auch prüfen - Gebäude TÜV

    Zitat Zitat von Chafiras Beitrag anzeigen
    Wichtig wäre allerdings - was ich gerade über Comunidads gelesen habe - dass man prüfen soll, ob die Gemeinschaft zerstritten ist, Schulden hat und wie freizügig (Reparatur-) Aufträge vergeben werden. Denn die Kosten für Letztere werden ja auf alle umgelegt und wenn wegen jeder defekten Glühbirne ein teurer Handwerker beauftragt wird, steigen halt die Nebenkosten (unnötigerweise).
    Hallo zusammen,
    was man beim Kauf einer ETW in Spanien auch unbedingt prüfen bzw. sich vorlegen lassen sollte ist der Prüfungsbericht des Gebäude TÜV (Certificado de Inspección Técnica - kurz ITE).

    Falls die Prüfung erst vor Kurzem durchgeführt wurde, ist es nämlich wichtig zu wissen, ob es Mängel gab und inwieweit diese bereits behoben bzw. ob in der Eigentümergemeinschaft diesbezüglich Reparatur-Umlagen beschlossen wurden. Im letzteren Fall besteht das Risiko, dass man diese als neuer Eigentümer bezahlen muss, wenn sie erst nach dem Kauf der Immobilie fällig werden. In solchen Fällen ist es daher ratsam mit dem Verkäufer zu vereinbaren, dass er die Umlagen noch vor dem Verkauf bezahlt, so dass man nicht auf diesen Kosten sitzen bleibt.


  30. Stefanie-Maria´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


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