Immobilien-Steuern in Spanien

[Klausi67]

Hallo,

es gibt ja eine ganze Reihe von Steuern für Besitzer spanischer Immobilien. Manche werden nur beim Erwerb/Verkauf fällig, andere wiederum sind regelmäßige Steuern. Ich habe nun nach allem Lesen und Recherchieren mal eine Zusammenfassung gemacht mit der Bitte um Überprüfung ob ich etwas vergessen habe.

beim Kauf:

• Umsatzsteuer (Neubau)
• Grunderwerbssteuer (Gebrauchtkauf)
• Urkundensteuer
• Gebühr für die Registereintragung

regelmäßig:

• Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
• Nichtresidentensteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, siehe Modelo 210)
• Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

beim Verkauf:

• Einkommenssteuer (Gewinn durch Wertzuwachs)
• Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)

[Briefträger]

Und eine nichtgezahlte Grunderwerbsteuer des Vorbesitzers muss, wenn nicht verjährt, immer nachgezahlt werden.

Die Gewinnsteuer die für Vermögenszuwachs zwischen Anschaffung, allgemeinen Sanierungs-Unterhaltskosten und Verkaufserlös ans Finanzamt ist bei der normalen Einkommensteuer fällig, und bei Nichtresidenten muss diese mit 3% Abschlag binnen 30 Tagen als Gesamtschuld auf dem Verkaufsobjekt bezahlt werden. Käufer und Verkäufer haften gesamtschuldnerisch.

Und die "Banditen Plusvalia" der Gemeinde, die nach deren eigenen Regeln vom Bürgermeisteramt je nach Bezirk und Lage definiert wird, fällt sowohl bei Verkauf als auch bei Vererbung an. Ein Erbe, der die Erbschaft nur wegen des Verkaufs antritt, zahlt juristisch also zweimal. Einmal bei Erbantritt für die Besitzzeit des Erblassers bis zum Erbantritt und seine Besitzerzeit bis zum Verkauf.

mfg
Briefträger

[Rainer]

Ja der Veräußerungsgewinn und die so genannte Wertzuwachssteuer der Gemeinde erscheinen wie eine willkürliche Doppelbesteuerung, doch sie sind unabhängig voneinander (Finanzamt, Gemeinde) und letztere fällt nur auf Grund und Boden an, ohne den Wert der Aufbauten.

[Igni]

Gott oh Gott, könnt Ihr mir vielleicht ein Leitfaden als Buch empfehlen, auf was man alles beim Immobilienkauf auf den Kanaren achten muss?

[Briefträger]

Beim Kauf muss man nur, wie auch weltweit anderswo, auf die Lastenfreiheit der im Grundbuch eingetragenen Immobilie achten und außer der üblichen 10% Anzahlung den Restkaufpreis erst bei notariellen Kaufvertrag mit allen nötigen Unterschriften beim Notar bezahlen.

mfg
Briefträger

[Wollsockenhasser]

Mir wird ganz schwindlig vom lesen, das ist ja schlimmer als in Deutschland !!!

Kann mir mal Jemand sagen was ich wann und an wen bezahlen muss, wenn ich:

1. Kaufe Immobilie auf Teneriffa Wert z.B. 100.000,--Euro

2. Ziehe nach Teneriffa, lebe in dieser Wohnung, und beantrage Residencia.
Wohne dort ganzjährig, also mehr als 183 Tage im Jahr.

Was fallen für einmalige Kosten an. Grunderwerbst., Markler usw.
Was fallen an jährliche Kosten an?

Gruß
WSH

[macnetz]

1. Kaufe Immobilie auf Teneriffa Wert z.B. 100.000,--Euro

Hallo WSH,

damit geht es schon los
der Preis einer Immobilie ist noch lange nicht der Wert

Es gibt einige illegal errichtete Bauten auf TF. Die lassen sich nicht in jedem Fall nachträglich legalisieren (was auch mit Kosten verbunden wäre).
Der Käufer übernimmt alle Schulden die an dem Grundstück haften. Diese können den Kaufpreis auch übersteigen.

Am Besten ist es man mietet erst einmal und macht sich in der jeweiligen Wunschgegend ein wenig schlau.

Grüsse
Anton

[Wollsockenhasser]

Wie kommt man an die netsprechenden Informationen, ob eine Wohnung schuldenfrei ist?

Gibt es Markler denen man wirklich vertrauen kann?

Ziemlich anstrengend, wenn man mehrere Objekte im Blick hat, wie geht man so einen Immobilienkauf am besten an.

Wollte dort etwas kaufen, mit Zwischenfinanzierung, dann hier meine Wohnung verkaufen.

Kein guter Plan?

Gruß
WSH

[Briefträger]

Die gibt es, aber ohne Kontrolle sollte man grundsätzlich nichts unternehmen.

Eine seriösere Makler legt bei Privatvertrag wegen der 10%-tigen Anzahlung auch die aktuelle Nota Simple ( Grundbuchauszug) bei.

ps. Im Grundbuch muss neben der Lastenfreiheit auch das Gebäude oder (Wohneigentum) eingetragen sein.

Es entstehen ca. 8 bis 10 % an Käuferkosten.

6,5% Grunderwerbsteuer, Notar, RUNDBUCHEINTRAG, DOLMETSCHER, GESTOR


mfg
Briefträger

[macnetz]

Kein guter Plan?

Hallo WSH,

IMHO nein

ich würde es mir erst nach mindestens einem Jahr Aufenthalt und mit entsprechenden Spanisch-Kenntnissen zutrauen.

Grüsse
Anton

[Briefträger]

Also,
für einen normal vorsichtigen Menschen kann nichts geschehen.

Der Dolmetscher ist vorgeschrieben, auf das wesentliche muss von gesetzwegen der Notar achten.

Bei Eigentumswohnungskauf sollte man sich auch grundsätzlich das letzte Eigentümerversammlungsprotokoll vorlegen lassen um die Gemeinschaftlichen Schulden von Wasser, Müll, Grundsteuer, der Verwaltung, bzw. Hausreparaturen zu erfahren.

Die Nichtresidentensteuer werden, wenn fällig, einbehalten und selber gezahlt.

Auch die Plusvalia sollte man einbehalten und für den Eigentümer entrichten.


mfg
Briefträger

[Rayfaro]

Eine vom Eigentümer bewohnbare, spanische Immobilie im Besitz von Nicht-Residenten wird als geldwerter Vorteil betrachtet und ist entsprechend wie ein fiktives Einkommen zu versteuern. Die Betonung liegt auf "vom Eigentümer bewohnbar", also wenn nicht dauerhaft vermietet, ist es egal, ob die Immobilie für den Ruhestand gekauft bisher leerstehend oder nur selten als Ferienwohnung genutzt wird. Bemessungsgrundlage sind üblicherweise 1,1% vom Katasterwert (bzw. 2%, falls letzte Bewertung länger als zehn Jahre zurückliegend), die neuerdings mit 19% besteuert werden. Die letzte Bewertung steht auf dem Grundsteuerbeleg unter "Año de Revision Catastral".

Die Steuer für den geldwerten Vorteil bei Eigennutzung oder Leerstand zahlen die Residenten auch. Das verschwindet nur in der normalen Erklärung. Hier kann man gezahlte Mieten von der Steuer absetzen, damit ist das System fast logischer als in Deutschland.

[matti]

Einen herzlichen Gruß aus München, neu angemeldet, bedanken wir uns schon mal für die vielen hilfreichen Infos in diesem klasse Forum. Haben unser Haus hier endlich verkauft und wollen, Frau u. Mann, ein nettes Haus, Finca ect. mit reichlich Grundstück incl. Obstbäume in Nordteneriffa kaufen, natürlich vorher anmieten um in Ruhe suchen zu können.
Frage jetzt: Zahlt man die jährliche Vermögenssteuer nur auf das erhöhte Vermögen, also über die €700tsd.-Grenze oder wird die ganze Summe herangezogen?
Vielen Dank schon mal
matti

[matti]

Hallo nochmal,
um nicht unnötige Bemühungen zu verursachen, meine Vermögenssteuerfrage habe ich jetzt beim Anwalt geklärt, ist auch nicht so einfach pauschal zu beantworten.
Vielen Dank, matti

[Briefträger]

Alles etwas unklar, konnte bis heute bei der Vermögenssteuer auch noch keine klaren Aussagen bezüglich der Freibeträge bekommen.
Entweder es richtet sich nach variablen Vermögens- und altersbedingten Fakten, oder keiner der angeblichen Experten weis genaues.
mfg
Briefträger

[Amial]

Hallo kann mir jemand hier erklären wie hoch die Nichtresidentensteuer pro Jahr ist und weiß jemand den aktuellen Satz für 2018?

[Klausi67]

Seit 2016 liegt der Steuersatz der Nichtresidentensteuer und für Mieteinnahmen bei 19%.

[Alf]

Wann im Jahr wird der Grundsteuerbescheid auf Teneriffa eigentlich per Post rausgeschickt?

[Briefträger]

Juni/Juli per Post

[Alf]

Danke. Dann habe ich ihn letztes Jahr nicht erhalten. Dafür heute eine Mahnung bekommen mit Strafzuschlag für 2018.

[HarryP]

das passiert immer öfter, das die Post nicht ankommt.
mein Tip: 1 mal im Jahr an der Gemeinde vorbeigehen und fragen ob alles Okay ist.

[Platano]

Bei uns änderte die Gemeinde den Strassennamen ohne uns zu informieren. Dadurch erhielten die Anwohner ihre Post nicht und nach ein paar Jahren gab es Kontopfändungen und Strafen von mehreren Tausend Euro. Bei mir waren es hunderte Euro wegen der KfZ-Steuer. Die Behörden machen Scheisse und ausbaden dürfen es die Bürger. Da hast du mit der Mahnung noch Glück gehabt.

[Alf]

Nun ist es schon September und ich habe wieder keinen IBI-Brief erhalten. Alle andere Behörden-Post kommt problemlos an. Die wissen also, wo ich wohne. Liegt das jetzt an Corona? Habt ihr euren IBI-Brief schon bekommen? Zahlfrist soll ja Ende Oktober ablaufen.

[Achined]

Der von Arona ist selbst hier in Asturien pünktlich angekommen, da würde ich an Deiner Stelle mal nachfragen.

[Rainer]

Das ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, je nachdem wie weit die digitale Verwaltung bereits fortgeschritten ist. Regelmäßige Zahlungsaufforderungen für Grundsteuer, Müll, usw. werden immer seltener noch postalisch verschickt, sondern können nur noch im lokalen, elektronischen Steuersystem (Tributos de Tenerife) abgerufen werden. Schau da mal rein. Bei einer erteilten Einzugsermächtigung enthalten auch die Kontoabbuchungen einen Code, um die dazugehörigen Bescheide online abrufen zu können.

[Alf]

Wenn es sich vermeiden lässt will ich lieber keine Einzugsermächtigung. Möchte selbst in der Hand haben was wann und wie viel ich zahle.
Der Tipp mit dem Online Abruf war Gold wert. Habe jetzt den IBI-Bescheid als PDF runtergeladen und bei der Gelegenheit auch einen fälligen Müllgebühren-Bescheid gefunden. Drucke sie gleich aus und gehe damit später zum Bankautomaten.
Trotzdem doof wenn man auf einen echten Brief wartet und es kommt nichts.

[miaritter]

Hallo nochmal,
um nicht unnötige Bemühungen zu verursachen, meine Vermögenssteuerfrage habe ich jetzt beim Anwalt geklärt, ist auch nicht so einfach pauschal zu beantworten.
Vielen Dank, matti

Hallo Matti
Wie sieht es nun genau betreffend der Vermögenssteuer aus?
Wir sind Auslandschweizer und leben in Belize, nun spielen wir mit dem Gedanken in Teneriffa zu leben.
Besten Dank im Voraus.
Freundliche Grüsse Mia

[ambergriscaye]

Hallo

Wir versuchen uns über Foren, Google etc. schlau zu machen, welche Steuern auf Teneriffa anfallen. Aber ich finde es sehr unübersichtlich und unklar.

Wenn man nicht arbeitet, gibt es irgendetwas, das man versteuern muss?

Die Vermögenssteuer ist gemäss meiner Recherche erst ab 700'000 fällig. Ist das überall so oder je nach Gemeinde?

Wenn man ein Haus/Wohnung hat, wird ein Eigenmietwert berechnet?
Die jährliche Steuer hat eher einen niedrigen Steuersatz, habe ich das richtig gelesen?
Fallen bei einem Eigentum noch andere Steuern an?

Gibt es Strassensteuern? Irgendwelche anderen Steuern, die zu zahlen sind?

Wenn jemand etwas Licht ins Dunkel bringen kann, bin ich sehr dankbar

[ThomasHerzog]

Wie immer die Antwort: Frag einen Steuerberater, der gibt eine verbindliche Auskunft. Allerdings hat die auch nur eine sehr begrenzte Halbwertszeit, bis zur nächsten Änderung - und hier sind die extrem fix was Änderungen angeht nicht wie in "Good old Germany". Da die aktuelle Regierung vieles ändert, gilt dies noch mehr.
Meinem Gefühl nach ist es hier noch schwerer einen vernünftigen Steuerbrater zu finden wie in Aleman. Bin da aber auch ziemlich kleinlich.
Unverbindlich und ohne zu behaupten ich hätte viel Ahnung und natürlich mit dem Hinweis darauf, dass es sicherlich 1 Mio Ausnahmen und Sonderregelungen gibt und genauso viele Schlupflöcher:
Vermögenssteuer nur wenn Du hier steuerlich ansässig bist. Sie gilt für ganz Spanien und wie Du bereits geschrieben hast ab 700.00 EUR. Mit Einschränkungen. Das eigene selbst bewohnte Haus bis 300.000 wird rausgenommen (aber hier bahnt sich eine Ändeurung an, bis dato galt der Kaufpreis oder Katasterwert, das soll sich in Realwert ändern).
Ein Eigenmietwert muss Du dann zahlen, wenn die Immobilie zB. Deiner SL gehört und du dort Mietfrei oder zu einer minimiete wohnst (also irgendein Steuerspar-, Haftunsreduzierungsmodell hast). Der Eigenmietwert liegt bei 1,1 - 2 % je nachdem....
Es gibt für Immobilien eine Gemeindesteuer also Grundbesitzabgabe - wie in Deutschland aber im Vergleich nur ein Bruchteil davon.
Einkommenssteuer zahlt man als steuerlicher Resident auf das Welteinkommen. Manchmal gibt es Doppelbesteuerungsabkommen, d.h. dann aber nicht, dass alle Einkommensarten damit erfasst werden, z.B. zwischen Deutschland und Spanien gibt es ein solches für Einkünfte aber nicht für Erbschaften.
Erben (Schenken) ist das nächste Stichwort. Das ist hier noch "teurer" wie in Aleman - wenn relevant dann zB. nach Österreich auswandern (Erbe und Erblasser).
Im Bezug auf die Einkommenssteuer kann man in Deutschland deutlich mehr absetzen und wesentlich unkomplizierter wie hier. Hier Ausgaben geltend zu machen, ist ein ziemliches Drama.
Wenn Du aus Aleman kommst, sind die Auswanderungssteuern wie in allen anderen europäischen Staaten erlassen.
MwSt. gibt es hier nicht. Dafür die IGIC mit aktuell 7 % als Höchtsatz. Die Kanaren gehören nicht zum Zollgebiet der EU, d.h. der Warentransfer von EU hierher unterliegt der Verzollung! Es gibt besondere Regeln für Umzugsgut, Warenlieferungen unterhalb von 150 EUR.
Relevant könnte noch die Bargeldregel sein: Keine Barkäufe über 1.000 EUR und für alle Käufe über diesen Wert ist immer die NIE anzugeben.

[ambergriscaye]

Ich habe versucht, Steuerberater anzufragen, bin aber bis Juli vertröstet worden, da im Moment die Steuererklärungen gemacht werden. Ich sehe, es ist ziemlich kompliziert. Ursprünglich bin ich aus der Schweiz, aber jetzt wohne ich in Belize. Hier ist es einfacher. Es gibt keine Steuern. Aber vermutlich würde ich in Spanien nicht allzu hohe Steuern zahlen...

[Rainer]

beim Verkauf:

• Einkommenssteuer (Gewinn durch Wertzuwachs)
• Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)

Die plusvalía municipal wurde heute vom Spanisches Verfassungsgericht gekippt, siehe PDF.

[Alf]

Achtung! Bei mir war der diesjährige Grundsteuerbescheid nicht wie sonst online abrufbar. Habe es darum auch total vergessen. Habe den Bescheid erst im Urlaub aus dem randvollen Briefkasten gefischt und soll jetzt 5 % mehr bezahlen. Frist läuft schon in einer Woche ab. Nicht so tragisch aber was wäre passiert, wenn ich jetzt nicht im Urlaub gewesen und den Brief entdeckt hätte? Was kann da schlimmstenfalls passieren?

[Blumenfee]

Wenn die Frist abgelaufen ist, werden wesentlich mehr Verzugszinsen berechnet und ein neuer Termin gesetzt. Die einfachste Lösung ist eine Abbuchungsermächtigung, dies geht soviel ich weiss mittlerweile auch mit einem Konto im Ausland, falls man kein spanisches Konto hat.