Nein, mir wurde gesagt, die Meldung dient der Verbrechens- und Terrorismusbekämpfung und hätte mit der Steuer nichts zu tun. Kann auch nicht sein, denn dann wollte der Fiskus sicherlich auch das Abreisedatum wissen, und nach dem wird nicht gefragt. Wenn man Einkünfte aus Vermietung nicht versteuert, wird man wohl kaum so blöd sein, die Gäste polizeilich zu melden.Zitat von sunlight
Forumspatron
Und so ist es auch.
Ein Blick in die entsprechende Verordnung bestätigt das:
https://www.boe.es/eli/es/rd/2021/10/26/933
En el momento actual, los mayores ataques a la seguridad ciudadana vienen protagonizados tanto por la actividad terrorista como por el crimen organizado, en los dos supuestos con un marcado carácter transnacional. En ambos casos cobran especial relevancia en el modus operandi de los delincuentes la logística del alojamiento y la adquisición o uso de vehículos a motor, cuya contratación se realiza hoy en día por infinidad de vías, incluida la telemática, que proporciona una mayor privacidad en esas transacciones.
Por tanto, el efectivo cumplimiento de las obligaciones establecidas al respecto en la referida Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, resulta de suma importancia para garantizar la vida y la libertad de los miembros de nuestra sociedad en el contexto actual. Por ello se hace necesario desarrollar las necesarias herramientas de control sobre estas actividades.
Así, la norma se adecúa a los principios de necesidad y eficacia, estando justificada por la razón del interés general, al perseguir la seguridad de los ciudadanos ante las amenazas terroristas y otros delitos muy graves cometidos por organizaciones criminales. En este sentido, contiene la regulación imprescindible para atender la necesidad y fines perseguidos, sin que existan otras opciones que permitan obtener el resultado perseguido.
Schon mitbekommen? Mit einem geänderten Gesetz zur Erlangung von VV-Lizenzen soll auf den Kanaren dem Wohnraummangel begegnet werden. Unabhängig davon, was man davon halten soll: wer weiß schon näheres, hat schon den möglichen Gesetzestext gelesen? Aktuell gibt es Info-Veranstaltungen, aber es hat sich noch nichts konkretisiert.
Interessant ist das Thema vor allem für Leute, die kürzlich gekauft haben und ihre Immobilie zeitweise vermieten wollen, wenn sie selbst nicht auf der Insel sind. Denn nicht selten soll die Vermietung helfen, die Kaufkosten wieder reinzubekommen.
Interessant ist aktuell die Frage, wie viel Zeit man jetzt noch hat, einen Antrag zu stellen. Und wie bald das Objekt, welches man evtl gerade noch renoviert, zur VV-Lizenz angemeldet werden muss, damit keine Nachteile entstehen - bis hin zur Ablehnung der Erteilung. Das könnte für nicht wenige in letzter Instanz bedeuten, dass ihr Finanzierungskonstrukt zusammenbricht.
Gespannt, wer sich über die Thematik auch schon Gedanken gemacht hat. Und wer weiß, wie denn der Gesetzestext denn wirklich aussehen soll, und ab wann er Wirksam werden soll. Bzw. ob dieser dann nur für künftige Beantragungen Anwendungen findet, oder auch für Bestands-Mietobjekte gedacht ist.
LG Johannes
Am 31.10. war auf Teneriffa die öffentliche Anhörung zu diesem Thema.
Im Moment wird noch diskutiert und der Verband der Ferienwohnungsvermieter (ASCAV) macht mächtig Stimmung gegen den Gesetzesentwurf der wieder mal zu 100% vom ASHotel-Verband geschrieben und einem willfährigen Knecht eingereicht wurde. Auf der einen Seite erzählt der AS-Hotelverband und deren Vertreter im Parlament, der neue Entwurf würde im Prinzip nur dort, wo schon alles überfüllt ist, Ferienwohnungen verbieten (und natürlich Hotels in jeder Größe weiter erlauben und den Neubau von Hotels fördern). Wenn ich das richtig verstanden habe, scheint es aber so zu sein, dass der Entwurf den Grundsatz der Zulässigkeit der Ferienvermietung gegen den Grundsatz der Unzulässigkeit tauscht. Mit andern Worten, die Gemeinden brauchen sich in Zukunft weder um europäisches noch nationales Recht kümmern, wenn sie keine Vermietung wollen, sie machen einfach gar nichts. Faule, uninteressierte Gemeindevertreter machen auch nichts. "Clevere" Gemeinden schreiben eine Erlaubnis unter bestimmten Bedingungen in die Satzung, begrenzen die Anzahl oder den Standort der VV. Da wird es viele Auswüchse geben.
Da das Gesetz in dieser Form aber etlichen EU- und Nationalen Normen nicht gerecht würde, wird es wie immer sein. Das Gesetzt tritt in Kraft. Irgendjemand klagt dagegen. So lange werden keine neuen VV-Lizenzen vergeben. Manche Gemeinde wird die VVs widerrufen. Wenn der Schaden dann erstmal groß genug ist und endlich das Hauptsacheverfahren beim höchsten Gericht oder EUGH verloren wurde - was imO sehr wahrscheinlich ist - wird das Gesetz für Nichtig erklärt. "Leider" gibt es für den entgangenen Gewinn keinen Schadensersatz. Es ist also wie es immer ist. Die Kleinen beißen die Hunde und die Großen schauen zu, applaudieren und feuern noch an.
Sollte aber jemand sich um die "illegale" Normierung nicht kümmern und weiter vermieten (und dafür auch brav die Steuern zahlen), ggf. Strafen der Gemeinde einfach unter Hinweis auf die laufenden Verfahren unter Vorbehalt zahlen, dann könnte es gut sein, dass er am Ende sein Geld nach Jahr und Tag zurück bekommt (mit Zins und Zinseszins). Leider gibt es keinerlei Möglichkeit die Verantwortlichen am AS-Hotelverband oder ihre Schergen in Regress zu nehmen. Die Lachen sich ins Fäustchen und freuen sich die Konkurrenz ausgestochen zu haben.
Wem das nicht passt, der kann bis zum 26.11.23 bei der Kanarischen Regierung noch Vorschläge für die Verbesserung des Gesetzes eingereicht werden:
https://www.gobiernodecanarias.org/p...l?idini=420561
Hier mal ein paar Argumente gegen die Gesetzesänderung:
A medio del presente escrito muestro mi OPOSICIÓN AL PROYECTO DE LEY REGULADOR DEL USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS de la Consejería de Turismo y Empleo, según Consulta pública previa que consta en el Portal de Transparencia, por los siguientes motivos:
PRIMERO. LA ACTUAL REGULACIÓN NORMATIVA DE LAS VIVIENDAS VACACIONALES ES SUFICIENTE (DECRETO 113/2015, DE 22 DE MAYO, POR EL QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO DE VIVIENDAS VACACIONALES DE CANARIAS)
En Canarias disponemos de una normativa más que suficiente que regula las viviendas vacacionales en el archipiélago. Dicha norma, además, ha sido “examinada” por el Tribunal Supremo hasta en 4 sentencias (STS 1766/2018; STS 2/2019; STS 25/2019 y STS 26/2019) por lo que disponemos de una norma que ha pasado “el filtro” de legalidad del máximo órgano jurisdiccional de nuestro país.
Por tanto, la pretendida Ley que se desea tramitar es absolutamente innecesaria. Antes bien, lo que se pretende es cercenar los derechos de los propietarios y gestores de viviendas vacacionales de Canarias mediante una regulación que va a limitar sus derechos constitucionales, como se abundará a continuación.
SEGUNDO. LOS AYUNTAMIENTOS SON LOS COMPETENTES PARA ORDENAR URBANÍSTICAMENTE EL FENÓMENO DE LA VIVIENDA VACACIONAL EN CANARIAS.
A raíz de las STS de 19 de noviembre de 20 y STS 26 de enero de 2021, el Alto Tribunal ha declarado que son los Ayuntamientos los legitimados y “obligados” a planificar urbanísticamente a fin de conciliar el derecho a una vivienda digna y el derecho a dedicar viviendas al alojamiento turístico, en virtud de lo dispuesto en el art. 33 CE (derecho a la propiedad privada) y art. 38 CE (derecho a la libertad de empresa).
Por tanto, disponiendo Canarias de una normativa suficiente que regula las viviendas vacacionales (Decreto 113/2015), deben ser los Ayuntamientos los que pormenoricen la actividad de vivienda vacacional a su municipio concreto, dado que no son iguales las necesidades de los 88 municipios de Canarias.
TERCERO. REGULACIÓN POR MEDIO DE NORMA DE RANGO DE LEY.
El Gobierno de Canarias pretende regular esta materia (nuevamente), mediante una norma de rango de ley para evitar el control de los Tribunales de Justicia, que por virtud del art. 106.1 CE, sí pueden realizar respecto a las normas de rango reglamentario.
De hecho, la práctica totalidad de las Comunidades Autónomas regulan las viviendas turísticas mediante una norma de carácter reglamentario.
Siguiendo lo dispuesto en la STS 8 de febrero de 2005, la regulación mediante norma de carácter reglamentario de “cuestiones claramente reglamentistas” puede dar lugar a situaciones de abuso, al limitar el derecho a la tutela judicial efectiva de los ciudadanos.
El Gobierno de Canarias pretende vincular el extremo aquí debatido a otros como el acceso a la vivienda o la sostenibilidad, para justificar su desarrollo por una norma de rango legal cuando realmente, como se ha dicho, el objetivo es privar al ciudadano del acceso a los Tribunales de Justica mediante un eventual recurso contencioso administrativo.
CUARTO. VULNERACIÓN DEL PRINCIPIO EUROPEO DE LIBERTAD DE ACCESO A LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS Y SU EJERCICIO. VULNERACIÓN DE LOS PRINCIPIOS DE PROPORCIONALIDAD, NECESIDAD Y OBJETIVIDAD.
Desde la Directiva “Bolkestein”, Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, así como la ley española que la traspone (Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio), en el ámbito de la Unión rige el principio general de libre prestación de servicios, sin más limitaciones que lo establecido en las leyes (art. 4 Ley 17/2009).
La pretendida Ley reguladora del uso turístico de la vivienda es contraria a lo dispuesto en el art. 5 de la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado, que establece: “1. Las autoridades competentes que en el ejercicio de sus respectivas competencias establezcan límites al acceso a una actividad económica o su ejercicio, o exijan el cumplimiento de requisitos para el desarrollo de una actividad, motivarán su necesidad en la salvaguarda de alguna razón imperiosa de interés general de entre las comprendidas en el artículo 3.11 de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio. 2. Cualquier límite o requisito establecido conforme al apartado anterior, deberá guardar relación con la razón imperiosa de interés general invocada, y habrá de ser proporcionado de modo tal que no exista otro medio menos restrictivo o distorsionador para la actividad económica. 3. La necesidad y proporcionalidad de los límites o requisitos relacionados con el acceso y el ejercicio de las profesiones reguladas se evaluará de conformidad con el Real Decreto 472/2021, de 29 de junio, por el que se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva (UE) 2018/958, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 28 de junio de 2018, relativa al test de proporcionalidad antes de adoptar nuevas regulaciones de profesiones.”
Como se verá más adelante, si lo que se desea combatir con esta Ley reguladora del uso turístico de la vivienda es luchar contra determinados fenómenos (gentrificación, escasez de vivienda, conflictos vecinales etc. -según el Informe para la consulta pública previa de 24/10/2023-), respecto a los cuales negamos categóricamente que la vivienda vacacional sea el responsable, no es menos cierto que existen medidas menos restrictivas de derechos individuales que pueden ser adoptadas sin cercenar los derechos constitucionales de los propietarios de viviendas vacacionales.
Asimismo, la pretendida Ley reguladora del uso turístico de la vivienda, contraviene lo dispuesto en el art. 3.11 Ley cuando al abordar las razones imperiosas de interés general que justifican la intervención administrativa las define como: “razón definida e interpretada la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, limitadas las siguientes: el orden público, la seguridad pública, la protección civil, la salud pública, la preservación del equilibrio financiero del régimen de seguridad social, la protección de los derechos, la seguridad y la salud de los consumidores, de los destinatarios de servicios y de los trabajadores, las exigencias de la buena fe en las transacciones comerciales, la lucha contra el fraude, la protección del medio ambiente y del entorno urbano, la sanidad animal, la propiedad intelectual e industrial, la conservación del patrimonio histórico y artístico nacional y los objetivos de la política social y cultural.”
Igualmente se vulnera lo dispuesto en los arts. 7 y 9 de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, sobre las limitaciones temporales y territoriales, y los principios aplicables a los requisitos exigidos por la citada norma.
QUINTO. VULNERACIÓN DE LOS DERECHOS CONSTITUCIONALES A LA PROPIEDAD PRIVADA Y A LA LIBERTAD DE EMPRESA.
La pretendida Ley, cuya consulta pública se ha abierto, supone una limitación y vulneración a lo dispuesto en los arts. 33 y 38 CE.
El art. 33 CE establece: “Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. (…) Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.”
La pretendida Ley reguladora del uso turístico de la vivienda priva a los ciudadanos de la posibilidad de destinar su propiedad al bien lícito que es el alquiler turístico, cercenando de este modo parte de su derecho a la propiedad.
El art. 38 CE establece: “Se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado. Los poderes públicos garantizan y protegen su ejercicio y la defensa de la productividad, de acuerdo con las exigencias de la economía general y, en su caso, de la planificación.”
La Ley aquí consultada, supone una limitación y vulneración inaceptable al derecho constitucional a la libertad de empresa.
Desde el Gobierno de Canarias se insiste en defender que esta ley es necesaria porque se hace imprescindible articular correctamente el derecho a una vivienda digna (art. 47 CE). Entran en “colisión”, por tanto, los derechos constitucionales de los arts. 33 y 38 CE (propiedad y libertad de empresa) con el derecho a la vivienda (art. 47 CE). El Gobierno de Canarias no tiene en cuenta que el derecho de acceso a la vivienda se incardina dentro del Capítulo dedicado a “Los principios rectores de la política social y económica”; mientras que los derechos a la propiedad y a la libertad de empresa se sitúan dentro de la Sección 2ª (“De los derechos y deberes de los ciudadanos”), del Capítulo II, del Título de II. Siguiendo la constante jurisprudencia del Tribunal Constitucional, la protección de esos derechos es desigual por parte de nuestro ordenamiento jurídico, pues no es la misma la conferida a los derechos fundamentales de los ciudadanos que a los citados principios rectores.
SEXTO. APLICACIÓN EXTENSIVA DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA, DE 22 DE SEPTIEMBRE DE 2020 (C-724/2018, CALI APARTMENTS).
El Gobierno de Canarias pretende hacer extensivo un régimen autorizatorio previo, sustituyéndolo por el antes referido de una interpretación extensiva de la referida Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, convirtiendo la excepción (autorización previa) en regla general; cuando, como se ha dicho, el libre acceso a la prestación de servicios es el espíritu de la regulación europea y nacional.
SÉPTIMO. LA VIVIENDA VACACIONAL NO IMPLICA CAMBIO DE USO. EL GOBIERNO DE CANARIAS PRETENDE ESTABLECER UNA PROHIBICIÓN ENCUBIERTA A LA ACTIVIDAD DE VIVIENDA VACACIONAL.
No cabe duda que la vivienda vacacional es un producto genuino. Se trata de un arrendamiento con una finalidad turística sobre un inmueble de uso residencial. Y ahí es donde radica su esencia diferenciadora. Las viviendas vacacionales son, en primer lugar y, ante todo, “viviendas”.
Pretender imponerles un cambio de uso es, simple y llanamente, prohibirlas de manera encubierta (con todas las consecuencias legales antedichas) por cuanto la generalidad de las viviendas no podrá obtener el cambio de uso urbanístico que les quiere imponer el Gobierno de Canarias.
Además, el pretendido uso turístico de la vivienda vacacional entra en colisión con lo dispuesto por el Tribunal Superior de Justicia de Canarias, en su Sentencia de 5 de julio de 2017, cuando a propósito de la impugnación del art. 3.2 del Reglamento de Viviendas Vacacionales de Canarias, declaró: “La exclusión que se hace en el apartado segundo del artículo 3 del ámbito del reglamento de "las edificaciones ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas, conforme a las definiciones establecidas en la ley 2/2013,de29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias", que en realidad se refiere a los servicios alojativos ofertados en estas edificaciones, merece una lectura distinta, puesto que al entrar estas ofertas dentro del concepto de actividad turística, su exclusión del ámbito de aplicación del reglamento equivale a su prohibición. Esto es, lo que se pretende es que no se ofrezcan servicios alojativos con fines turísticos sobre viviendas que se encuentren en zonas turísticas o suelos de uso mixto. La administración demandada trata de justificar esta exclusión de distinta manera - según el letrado encargado de formalizar la demanda- apelando a que en suelo turístico no pueden existir viviendas vacacionales, o a que se regulan otras modalidades de alojamiento turístico que se sitúan en ámbitos territoriales concretos.
El primer argumento no es sino una falacia, puesto que las zonas turísticas se establecen sobre territorios en los que previamente pueden haberse implantado usos residenciales. La especialización de usos según zonas que tratan de promover las distintas leyes en materia turística - ley 6/2009, de 6 de mayo, ley 2/2013, de 29 de mayo- no es sino una aspiración, pero dista mucho de ser una realidad.
El segundo argumento no puede ser valorado de mejor manera, puesto que decir que la normativa turística exige que los hoteles de ciudad se sitúen en las ciudades, o que los alojamientos de turismo rural se emplacen en el campo, es un argumento inconsistente. Lo que sucede es que se exigen unos estándares de calidad distintos a los establecimientos alojativos que se encuentren en las ciudades o en el campo. No se establece una limitación al establecimiento de alojamientos turísticos en determinadas zonas.
La Ley de turismo de Canarias no habilita, por tanto, al reglamento a establecer una modalidad de alojamiento turístico que únicamente pueda ser desempeñada fuera de las zonas turísticas. Lo que se contempla es que determinadas ofertas de turismo alojativo sean sometidas a estándares menos exigentes por razón de encontrarse fuera de las zonas turísticas.
Así las cosas, excluir la oferta de viviendas vacacionales de las zonas turísticas o de aquellas de uso mixto, precisamente donde se tratan de localizar predominantemente los usos turísticos, carece de cobertura legal en la Ley de turismo de Canarias.
El reglamento infringe claramente la libertad de empresa (artículo 38 CE) y la libertad de prestación de servicios (Directiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre) limitando la oferta turística sin justificación suficiente. No tiene sentido alguno que la oferta de viviendas vacacionales se trate de excluir de aquellos ámbitos donde debe localizarse preferentemente la actividad turística. La única explicación plausible a estas cortapisas que con ello se trata de favorecer la oferta de productos alojativos turísticos tradicionales implantados mayoritariamente en estas zonas turísticas, vulnerando con ello la libre competencia en la prestación de servicios.”
OCTAVO. LA VIVIENDA VACACIONAL NO ES RESPONSABLE DE LA SUBIDA DE LOS PRECIOS DE LOS ALQUILERES RESIDENCIALES, NI DE LA GENTRIFICACIÓN, NI DE LA TURISMOFOBIA.
1.- Según un Informe de TINSA, en Canarias hay 211.331 viviendas vacías frente a 47.156 viviendas vacacionales (30/10/2023) de un parque de 1.088.728 viviendas, lo que representa el 4, 33% del parque total de viviendas (¿cómo es posible que este porcentaje de VV genere los efectos tan perniciosos de gentrificación que se le atribuye?). Una cosa es cierta, tenemos 4,5 veces más viviendas vacías que vacacionales.
Por tanto, en Canarias no hacen falta más viviendas, lo que se necesita es activar el mercado residencial, creando seguridad jurídica y medidas que incentiven a los arrendadores para poner sus inmuebles en el mercado del alquiler de larga temporada.
Se puede consultar el informe en: https://www.tinsa.es/servicio-de-est...da-vacia-2023/
2.- La respuesta es siempre la misma: que en La Oliva las VV suponen casi el 30% del parque total, lo cual, no es cierto. El porcentaje representado asciende al 19,40%, pero, aun así, la excepción no puede ser la norma a utilizar de manera perniciosa. En municipios turísticos es cierto que tenemos mayor presencia, pero, ¿qué pasa en los municipios más residenciales? En S/c de Tenerife por ejemplo la VV supone el 1,51% del parque total de viviendas el municipio, en La Laguna el 1,06% del parque total, en Las Palmas de Gran Canaria el 2,20 % del parque total de viviendas del municipio, en Puerto del Rosario el 2,97%, en Arrecife el 2,47%, en Arucas el 0,82%, en Candelaria el 1,2%, en S/c de La Palma el 2,49%.
3.- En Canarias se necesitan de manera imperiosa 46.000 viviendas sociales y cada año esa necesidad es más acuciante dada la pasividad absoluta a este respecto del Gobierno de Canarias. Hace 15 años que no se construye vivienda social.
4.- Si fuera cierto que existen problemas de gentrificación, la responsabilidad de equilibrar el tejido residencial- turístico, no puede recaer exclusivamente sobre la VV. Se habla sólo de restringir la VV, pero, se hacen cada vez más hoteles (en Lanzarote por ejemplo se está construyendo el hotel más grande de la isla y en Fuerteventura también se han edificado grandes instalaciones hoteleras), en Tenerife la movilidad es imposible, pero, también aumentan las instalaciones hoteleras al igual que en el resto de las islas. En Canarias, no hay planificación de infraestructuras viales, educativas, sanitarias, de vivienda, etc. Para unos hay “barra libre” y para otros todas las restricciones. A buen entendedor, pocas palabras bastan.
5.- El 30% de las viviendas que estaban en el mercado del alquiler de larga temporada en España, han abandonado esta modalidad de alojamiento a raíz de una nueva ley de vivienda que desincentiva al propietario a alquilar su inmueble, generando unos costes y requisitos añadidos a la hora de recuperar su vivienda (mediante la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
ASCAV ha preguntado a más de 850 propietarios y gestores de la VV en Canarias, si pondrían sus inmuebles en larga temporada en el supuesto caso que no se les permitiera continuar con su actividad. La respuesta ha sido unánime y contundente: “Ni una sola vivienda vacacional retornaría al mercado de alquiler de larga estancia, preferimos tenerlas vacías”.
Por tanto, es más que evidente que limitar/prohibir las viviendas vacacionales en Canarias no va a implicar que estas se incorporen al mercado del alquiler de larga duración.
6.- La población en Canarias ha crecido un 4,6% en los últimos 10 años y es la tercera CCAA que más ha crecido en España. En los últimos 25 años tenemos 570.000 residentes más y de aquí al 2033 tendremos un 17% más de población. ¿Por qué no se estudia la realidad de Canarias de manera objetiva y global antes de plantear una ley que va a aumentar los desequilibrios y afectar a un sector y más de 42.000 familias canarias en beneficio de otra parte del sector?
7.- Albergamos 16 millones de turistas en un 2% de nuestro territorio, por lo que es normal que en los municipios donde la presencia turística es mayor, la presencia del residente se vea cada vez más mermada, que es lo que ocurre en La Oliva, Yaiza, Arona, Adeje o San Bartolomé de Tirajana. No es nuevo que los residentes se estén alojando (hace muchos años) en los municipios vecinos.
NOVENO. EDIFICIOS COMPLETOS NO SON VIVIENDA VACACIONAL.
El Decreto 113/2015 por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Vacacionales de Canarias surgió para dar una salida legal a las viviendas que se alquilaban con finalidad turística, tras la exclusión prevista por el art. 5 e) LAU.
El espíritu del Reglamento canario pasaba por dar esa opción a las viviendas individualmente consideradas, a fin de proporcionar amparo legal a los pequeños propietarios y que estos también pudieses beneficiarse de la actividad turística en Canarias.
No obstante, los grandes empresarios turísticos han utilizado la fórmula de vivienda vacacional para crear edificios completos dedicados a esta modalidad alojativa, eludiendo así otras que realmente le son de aplicación, toda vez que estas últimas tienen unos requisitos más exigentes en la normativa que los regula. Se trata de un auténtico fraude de ley (art. 6.4 CC) cuya consecuencia jurídica es la aplicación de la norma que se ha tratado de eludir. Los edificios completos dedicados al turismo han de regularse mediante alguna de las figuras previstas en el Decreto 142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento.
Sea como fuere, amparar y dar carta de naturaleza a los edificios completos excluyendo a los pequeños propietarios (con las múltiples razones que se aluden infundadamente -molestias, ruidos, gentrificación etc.) no hace más que concentrar el turismo en manos de unos pocos empresarios turísticos, como ha sucedido hasta ahora en nuestro archipiélago, marginando a la mayoría de la sociedad canaria de los beneficios del turismo.
DÉCIMO. LAS VIVIENDAS VACACIONALES REPRESENTAN UNA OFERTA TURÍSTICA ALOJATIVA DE CALIDAD.
Las viviendas vacacionales constituyen una oferta de calidad a diferencia de gran parte de la planta alojativa de Canarias, gran parte de la cual no se ha rehabilitado desde su construcción en los años 70 del siglo pasado.
Las viviendas vacacionales están sometidos al estricto control de los turistas, los cuales, mediante sus comentarios y calificaciones en las plataformas webs de promoción de aquellas, excluyen de manera inmediata a la oferta no adecuada.
DÉCIMO PRIMERO. LA REALIDAD POSITIVA DE LA VIVIENDA VACACIONAL QUE EL GOBIERNO DE CANARIAS OMITE.
1.- La VV genera un impacto económico de más de 2.000 millones de euros que se facturan íntegramente en Canarias.
2.- La VV genera más de 140 millones de IGIC que se quedan en Canarias para todos los canarios.
3.- La VV genera ingresos fiscales en Canarias a través del tramo autonómico del IRPF. Conviene recordar que los ingresos de arrendamientos por alquiler vacacional no están sujetos al 60% de deducción fiscal de los arrendamientos de larga temporada y que, por tanto, los arrendamientos vacacionales suponen mayores ingresos para las arcas del Estado.
4.- La VV genera 0,89 empleos directos por cada vivienda (según la Cátedra de Territorios Sostenibles, desarrollo socioeconómico y Turismo ASCAV), lo que suponen 41.968 empleos directos y otros miles de manera indirecta que aún no hemos podido valorar. Casi 42.000 familias canarias, se verían afectadas por una legislación que no recoja y proteja sus intereses. Limitar o prohibir la vivienda vacacional va a generar una destrucción de empleo sin precedentes en Canarias.
5.- Somos una de las regiones de Europa con mayor precariedad y pobreza. Los canarios no llegamos al 75% de la renta media per cápita europea y en 10 años, apenas llegaremos al 65%. Cada vez seremos más pobres si no cambiamos el modelo turístico de masas y se permite al pueblo canario participar de las bondades de un “turismo de todos”.
6.- El gasto turístico este año llegará a 19.000 millones, incluyendo vuelos, traslados y hotel. ¿Qué se factura en Canarias? Las migajas. Y, ¿dónde tributan? En Canarias, no.
7.- La conectividad en Canarias está subvencionada, lo que permite que los paquetes turísticos salgan más baratos a algunas modalidades de alojamiento en detrimento de otras cuyo vuelo de viajero individual se ve disparado (como la VV, casa rural, apartamentos turísticos, casas emblemáticas, villas, etc.)
8.- No es casualidad que en las islas menores la conectividad sea insuficiente y muy cara porque la VV representa más del 50% de la oferta alojativa. Se debe proteger e incentivar el turismo en las islas, mejorando la conectividad en todas.
9.- Se subvenciona la modernización de los hoteles, pero, los propietarios y gestores de VV invierten en sus inmuebles con su dinero y su sacrificio ¿quién los protege y considera? Hasta este momento, nadie.
Se subvencionan los bonos turísticos en épocas en que atravesamos dificultades, pero, no para las VV. Siempre se defienden los intereses de unos pocos y se perjudican los intereses de la VV. En cambio, la VV siempre ha estado ahí cuando ha hecho falta.
10.- La VV es más sostenible, no consume suelo y enriquece a la sociedad, democratiza el turismo, genera mucha economía circular (rent a car, empresas de limpieza, de reformas, mantenimiento, ferreterías, mobiliario, supermercados, restaurantes, comercios, ocio, construcción, inmobiliarias, etc.).
11.- La VV genera oportunidades de emprendimiento y nuevos nichos de mercado para nuestros jóvenes.
12.- No es cierto que la VV genera “turismofobia”. El 4,33% del parque total medio de viviendas no genera los desequilibrios turistas – residentes en los municipios residenciales. Los canarios conocemos la importancia de nuestros visitantes, estamos acostumbrados a ello, los protegemos y los mimamos porque nos va la vida en ello.
El término “turismofobia” lo ha hecho germinar irresponsablemente una parte del sector turístico con respaldo de algunas Instituciones. La VV ha alertado de su peligrosidad en diferentes medios de comunicación, haciéndose caso omiso a sus advertencias y consecuencias.
13.- La VV es una oportunidad para municipios “no turísticos” para generar oportunidades y riqueza, ya que, en Canarias, desde la perspectiva de nuestros visitantes, todo es atractivo.
14.- Gran parte de los visitantes de la VV son amantes de nuestra Naturaleza y nuestro entorno. El turista de borrachera prefiere alojarse en hoteles de todo incluido, le sale más barato.
15.- El visitante de las VV no es un turista “barato”. Todo lo contrario. Le sale más caro reservar el vuelo, alojamiento, coche de alquiler, dietas, etc. por separado. Gasta más en el destino.
16.- Dada la imperiosa necesidad de vivienda, ¿por qué no se cambia el uso de algunos hoteles para que pasen a residencial y así incrementar la oferta? ¿por qué no proporcionan los hoteles alojamiento a sus empleados?
17.-Se justifica esta norma por el derecho a una vivienda digna, pero, ¿es que acaso el derecho a la propiedad o la libertad de empresa no son también derechos constitucionales?
18.- Las medidas que se han adoptado en otras ciudades del mundo limitando las viviendas turísticas han confirmado que no implican un descenso en el precio del alquiler de las viviendas residenciales; antes bien, la destrucción de la oferta alojativa en viviendas ha llevado aparejado un incremento de más de un 28% en el precio de los hoteles en menos de quince días desde que la ciudad de Nueva York aprobó su norma anti viviendas turísticas. Al final, estas medidas tienen una sola finalidad: beneficiar a los de siempre (los grandes empresarios hoteleros), como si el turismo en Canarias fuera de su propiedad.
Herzlichen Dank für das Einstellen. Auch Dein Kommentar macht Sinn. Ich bin sehr gespannt, wie es weiter geht. Vor allem muss ich jetzt erst mal den Text durchlesen. Das ist nicht in 5 Minuten erledigt...
Ein Nachtrag für diejenigen die lieber Videos schauen anstatt lange Texte zu lesen:
https://ascav.es/wp-content/uploads/2023/11/Video.mp4
Hallo zusammen
Wie würdet Ihr euch verhalten wenn zwischen 10 und 20 Tagen im Monat das Nachbarhaus an Partyleute ohne VV-Lizenz vermietet wird, welche dann bis morgens gegen 2 Uhr im beheizten Pool ihre Feten feiern mit Musik/Sekt/Weib und Gesang? Unser Schlafzimmer ist keine 6 Meter entfernt, an Schlaf kaum mehr zu denken.
In wie weit der Eigentümer des Gebäudes involviert ist weiß ich nicht. Nach Auskunft in der Nachbarschaft soll es sich um einen 80jährigen Briten handeln welcher aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr auf die Insel kommt. Eine Adresse von Ihm ist mir und anderen Nachbarn unbekannt, so dass ich Ihn nicht kontaktieren kann.
Gibt es eine Möglichkeit diese Vermietung und die stattfindenten Partys zu unterbinden?
Bin auf eure Stellungnahmen gespannt
Beste Grüße Ingolf
Erste Maßnahme wäre ja die Anzeige bei der Polizei, wenn die die Nachtruhe stören.
Wenn Du die Werbung vom Maklerbüro hast, solltest Du die sichern. Wenn die Wohnung in Portalen wie AirBnB oder Booking auftaucht, dann auch das sichern. Die genauen Party-Zeiten notieren und ggf. auch die Nummernschilder der Mietwagen vor der Bude. Daten sammeln als Beweis kann hier sehr wichtig sein. Tonmitschnitte, Videos usw. sind auch sehr willkommen.
Neben der Polizei kannst Du Deinen Verdacht auch dem Bauamt, der Tourismusbehöre, dem Ordnungsamt, der Policia der Gemeinde und natürlich dem Finanzamt melden. Je mehr Daten die von Dir bekommen um so besser ist es und um so leichter haben die das.
Du könntest dich auch mit dem Maklerbüro in Verbindung setzen und die vorwarnen: Zeigt mir die VV. Wenn ihr keine habt, hier sind Eure Annoncen. So geht das nicht! Sofort aufhören oder ich melde ich es dort und da. Damit würde ich persönlich einen Canario oder einem Deutschen mit entsprechenden Auftreten und langjähriger hiesiger Erfahrung beauftragen.
Wenn Du das tatsächlich melden willst, dann formuliere vorsichtig, nicht dass Du anschließend noch wegen falscher Anschludigung dran bist.
Ganz fies ist auch die Gäste abzufangen und darauf hinzuweisen, dass bei Party die Anzeige folgt. Morgens ab 6:00 kann man ja selber Krach machen. Mit den anderen Nachbarn absprechen und Chinesische Oper, Arabisches Gedudel, Wagners Ring der Nibelung und Zahnarztsoundeffekte über eine Boombox in guter Lautstärke macht bei einem Partykater bestimmt Spass.
Die Ruhestörungen sind sicher sehr ärgerlich. Also wir würden zuerst mal die Party People ansprechen und versuchen dabei eine Einigung zu erreichen. Ansonsten würden wir wie von Thomas Herzog geschrieben vorgehen.
Viel Erfolg.
Wenn jede Woche neue Partygäste kommen, bringt das nichts. Auch wir hatten dieses Problem, es wurde aufwendig eine Anzeige gestellt, mit einer Vorgangsnummer, die du, wenn die Polizei wegen Ruhestörung gerufen wird, bei Anruf nennen kannst. Aber wegen Ruhestörung kommt kaum ein Streifenwagen. Außer, du gibst bei Anruf an, du wirdst von den Partygästen bedroht, hat ein paar mal geklappt. Die Tourismus-Behörde hat sogar eine Strafe über 10.000 € verhängt, nachdem wir, so wie Thomas Herzog geschrieben, alle Daten aufwendig über die Wohnung gesammelt hatten. Diese Multa soll per Einschreiben zugestellt werden, aber wenn kein Eigentümer vor Ort ist, kann Diese auch nicht ankommen. Zu unserem Glück ist dann die Wohnung verkauft worden, dann kam für Vertreter des Eigentümers das große Staunen, die angesammelten Strafen und Kosten, die vom Kaufpreis abgezogen wurden.
Hallo, ich bin neu hier und nicht sicher, ob meine Frage hier richtig positioniert ist. Wir möchten uns ein Haus im Süden, aber etwas höher gelegen kaufen und dort einen vorhandenen Anbau zu FeWo umbauen. Kann man das einfach so machen, oder braucht es vorab Genehmigungen und (hab ich hier gelesen) gibt es Einschränkungen zu priv. Urlaubsvermietung?
Wäre Schön wenn ich von Euch Rat bekomme...
Kein großer Unterschied zu Deutschland, Österreich...
Vor dem Umbau Baugenehmigung einholen.
Vor der Vermietung dafür Erlaubnis bei der Gemeinde beantragen.
Die Vermietung beim Finanzamt anmelden bzw. in der jährlichen Steuererklärung angeben.
Gibt es keine Einschränkungen weil schon so viel ferienvermietet wird und die Canarios "zu wenig" Wohnraum finden? Hab ich gelesen.
Naatürlich gibt es Einschränkungen, darum muß es auch beantragt werden und je nach Gemeinde und Zone wird es bewilligt oder nicht.
Aber wo kann man das vorab klären?
Wen fragt man da?
Ich würde auch zuerst die Gemeindeverwaltung fragen, also das Rathaus. Für mich hat mein Steuerberater die Vermietungslizenz beantragt. Wie es jetzt mit dem geplanten neuen Gesetz aussieht, ob wir da noch legal vermieten dürfen, habe ich keine Ahnung.
LG
Elke
Eine Ferienwohnung muss zusätzlich bei der Polizei angemeldet werden, damit man einen Online-Zugang bekommt und die Gäste registrieren kann. Dazu ist man verpflichtet. Man muss natürlich auch noch andere Bedingungen erfüllen, wie Bewohnbarkeitsbescheinigung, Versicherung und eine offizielle Liste, was die Wohnung alles haben muss... vom Feuerlöscher bis zur Anzahl der Kleiderbügel. Auch gibt es ein paar Vorschriften, was die Vermietung nicht beinhalten darf, da sie sonst als Hotelgewerbe gelte.
Vielen Dank für die hilfreichen Infos.
Aber wo bekomme ich die ganzen Vorgaben konkret genannt oder wo kann ich diese nachlesen?
Forumspatron
Konkretes gibt es nur im BOE und BOC, was die verbindliche Rechtsgrundlage darstellt. Auch die Zuständigen der Gemeindeverwaltung kennen die Erfordernisse. Wenn du den Umbau samt Vermietungslizenz in Eigenregie versuchen möchtest, hast du hier ja bereits grobe Schritte und Anlaufstellen genannt bekommen. Eine persönliche Nachfrage bei der Gemeindeverwaltung erscheint dabei unumgänglich. Die wissen, ob es grundsätzlich möglich ist und kontrollieren die Erfordernisse.
Mit deinem Ansatz, ein Forum für solche Zwecke zu befragen, erscheint es mir eher geboten, sich professionelle Hilfe zu holen. Es gibt spezialisierte Dienstleister für die Anmeldung einer Ferienwohnung und die steuerlichen Aspekte kannst du später einer Asesoría überlassen.
Wenn das VV-Schild an einer Ferienwohnung fehlt, ist da wahrscheinlich etwas nicht ganz koscher. Das ist wohl eher ein Vermieterproblem. Kann einem Mieter einer solchen Ferienwohnung eigentlich auch Ärger drohen? Unwissenheit schützt bekanntlich nicht vor Strafe.
Die Regierung der Kanarischen Inseln hat gestern den Entwurf des neuen Gesetzes über Ferienwohnungen ("Ley de Viviendas Vacacionales") veröffentlicht. Dieses Gesetz soll voraussichtlich noch in diesem Jahr verabschiedet werden.
Der nachfolgende Post stellt keine Rechtsberatung dar und ist nur meine persönliche Interpretation des aktuellen Entwurfs!
Der Gesetzentwurf enthält, entgegen der Überschrift, zusätzlich auch einige ganz erhebliche Einschränkungen für alle Gewerbebetriebe, Hotels und erhebliche städtplanerische Auflagen für die Gemeinden. Es greift an einigen Stellen ganz erheblich in das Selbstbestimmungsrecht der Gemeinden ein.
Was der Gesetzesentwurf für die Gemeinden bedeutet:
Der Gesetzesentwurf stellt ein echtes Moratorium für Ferienwohnungen auf den Kanarischen Inseln dar, da nach Inkrafttreten der Verordnung keine neuen Ferienwohnungen mehr zugelassen werden. Für die Umnutzung von Immobilien zu touristischen Zwecken sowie für bereits genutzte Immobilien wird eine Übergangsregelung von fünf Jahren festgelegt, um sich an das Gesetz und die von den Stadträten genehmigten Planungen anzupassen. Diese Übergangszeit kann auf 20 Jahre verlängert werden, wenn der Eigentümer einer Ferienwohnung eine andere Wohnung zur Vermietung auf den Markt bringt.
Die kanarische Regierung hat eine Frist von fünf Jahren vorgesehen, um für die Gemeinden Teilpläne und städtebauliche Regelungen in verschiedenen Gebieten und Zonen zu erstellen, die für die Stadtplanung relevant sind. Die aktuellen kommunalen Planungen sind vielerorts bereits über 20 Jahre alt und berücksichtigten Ferienwohnungen damals nicht. Derzeit haben nahezu alle 88 Gemeinden der Kanarischen Inseln ihre Pläne noch nicht angepasst, um Ferienwohnungen vorzusehen (nur Las Palmas de Gran Canaria hat dies bisher getan, und die Gemeinde Pájara ist dabei).
Dies bedeutet, dass Ferienwohnungen zunächst automatisch in allen Gemeinden verboten sein werden, und den Gemeinden, die sie genehmigen möchten, werden viele Auflagen erfüllen müssen; es ist daher nicht zu erwarten, das die Mehrheit der Gemeinden das leisten können.
Artikel 4 des Vorentwurfs legt Reserven in zukünftigen Neubauten für eine ausschließliche Wohnnutzung fest. Darin heißt es: "Im Allgemeinen müssen die städtebaulichen Instrumente mindestens 90 % der bebaubaren Fläche für Wohnzwecke reservieren (...) und dabei die touristische Nutzung von Unterkünften in Wohnungen und andere wirtschaftliche Aktivitäten ausschließen". Für die Inseln La Gomera, La Palma und El Hierro wird diese Reserve 80 % betragen. (Anmerkung: Dieser Passus betrifft nicht nur die VV sondern auch alle anderen Arten von Gewerbe wie zB auch Hotels, Industrie, Ladengeschäfte; der Formulierung nach sogar Öffentliche Gebäude und Kirchen! Ich frage mich wer die dafür notwendige Flächenberechnung machen will?)
In diese Berechnungen fließen zudem die sog. Zweitwohnsitze, also Ferienwohnungen explizit ein, d.h. Ferienimmobilien zählen nicht zu den 90% Wohnfläche! (Anmerkung: Auch hier entsteht das Problem der Erfassung dieser Zweitwohnsitze)
Es dürfen max. 10% der Einwohner einer Gemeinde Feriengäste sein (die Formulierung ist so gewählt, dass sie auch für Hotels gilt, diese also mit gerechnet werden müssen“).
Im Gebieten Rural und Naturschutzgebieten darf überhaupt nicht mehr VV betrieben werden, was ein Aus der ruralen Vermietung also Landhäusern bedeutet.
Die Untervermietung zu touristischen Zwecken wird ebenso komplett verboten.
Darüber hinaus werden alle neu errichteten Wohnungen mindestens 10 Jahre lang nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Erst danach ist eine Vermietung zu Ferienzwecken möglich
(Anmerkung: Dieser Passus ist in fast jedem seiner Teile offensichtlich verfassungswidrig und hat kaum eine Chance auf Bestand).
Des Weiteren ist im Verordnungsentwurf festgelegt, dass die Erklärung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die zuständige Verwaltung zur automatischen Aussetzung der städtebaulichen und touristischen Genehmigung für die gewerbliche Nutzung neuer Wohnungen zu touristischen Zwecken führt. (Anmerkung: Die Formulierung umfasst wohl versehentlich jeden touristischen Zweck und damit auch Hotels).
Gegenwärtig hat praktisch keine der 88 Gemeinden der Kanarischen Inseln ihre Gemeindeordnung so angepasst, dass sie Viviendas Vacacionales vorsieht, so dass diese automatisch in allen Gemeinden verboten sein werden. Außerdem werden den Gemeinden, die Viviendas Vacacionales zulassen wollen, so viele Bedingungen auferlegt, dass es sehr schwierig sein wird, diese zu erfüllen.
Was der Entwurf von Vermietern fordert:
Das künftige Gesetz wird faktisch die Ferienvermietung in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern, in landwirtschaftlichen Siedlungen und außerhalb von Siedlungen sowie in Wohnungen mit mehr als acht Betten verhindern.
Eigentümer, die bereits eine Ferienimmobilien besitzen, werden einer Kontrolle unterzogen, um zu überprüfen, ob sie die festgelegten Vorgaben einhalten. Wird die Erlaubnis zur Vermietung wegen Mängeln widerrufen, darf ohne die Möglichkeit einer Mängelbeseitigung erst nach 10 Jahren ein neuer Antrag gestellt werden.
Nach der Verabschiedung des Gesetzes werden die Cabildos allen Gemeinden eine Liste aller registrierten VVs zukommen lassen, damit diese innerhalb von drei Monaten bestätigen können, welche Wohnungen dem Verfahren für klassifizierte Aktivitäten entsprechen. (Anm: Es darf bezweifelt werden, ob die Gemeinden das schaffen)
Wie bisher wird es möglich sein, die Verantwortlichkeitserklärung auf elektronischem Wege abzugeben. Die Verantwortlichkeitserklärung, die jetzt für die Verwaltung eines Ferienhauses abgegeben wird, wird jedoch als klassifizierte Tätigkeit von einem technischen Bericht ("memoria técnica"), einer städtebaulichen Bescheinigung ("cédula urbanística") und gegebenenfalls einem Dokument begleitet werden, in dem bestätigt wird, dass sie mit den Bestimmungen des horizontalen Eigentumsgesetzes ("Ley de Propiedad Horizontal") übereinstimmt. Diese Genehmigung gilt für fünf Jahre, mit der Möglichkeit der Verlängerung.
Artikel 5 legt Grenzen für die Merkmale von Wohnungen fest, die für die Ferienvermietung genutzt werden können:
Wohnungen für die touristische Nutzung müssen eine Mindestnutzfläche von 39 Quadratmetern für die Unterbringung einer Person aufweisen. Bei zwei Gästen müssen mindestens 44 Quadratmeter zur Verfügung stehen. Für jede weitere Person müssen mindestens 8 zusätzliche Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung stehen.
Außerdem müssen zwei vollständige Badezimmer vorhanden sein, wenn die Zahl der Plätze größer als vier ist und drei Badezimmer, wenn die Zahl der Plätze größer als acht ist.
Gebäude die vor 2008 gebaut wurden, müssen einen Energieeffizienzwert von C, neuere Gebäude von B aufweisen. (Anmerkung: Alleine dieser Punkt dürfte für die meisten Gebäude das KO-Kriterium sein.)
Heiz- und Kühlgeräte müssen mindestens die Effizienzstufe A einhalten.
Gebäude die vor 2008 gebaut wurden, müssen 70% des Warmwassers CO2-neutral erwärmen. Jüngere 90%.
Es muss eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge geben.
Ferienwohnungen müssen als eigenständige Wohnungen im Kataster eingetragen sein!
Die Genehmigung zur Ferienvermietung ist ebenfalls ins Kataster einzutragen.
Ein Verstoß gegen arbeitsrechtliche Vorschriften bei Beschäftigten der vermieteten Objekts führt zum Erlöschen der Vermietungserlaubnis.
Die maximale Fläche für VV und nicht Wohnzwecke (zB Garage, Lager), darf 250 qm in einem Gebäude nicht überschreiten.
In Hochhäusern bzw. Mehrparteienanlagen dürfen max. 1/10 der Wohnungen für touristische Zwecke vermietet werden (bis max. 500qm incl. der Flächen für nicht Wohnzwecke).
Weitere Anforderungen:
Keine Wohnungen in landwirtschaftlichen Siedlungen (vivienda Rural), keine Wohnungen, die nicht in Planung sind; keine Doppelhaushälften (nur Immobilien, die absolut isoliert von ihren Nachbarn stehen, sind erlaubt), keine Neubauten zu diesem Zweck (ein Mindestalter von 10 Jahren ist erforderlich), keine Wohnungen, die mehr als 8 Betten bieten.
Eine Ferienvermietung darf nicht länger wie 365 Tage ruhen! Danach würde die Erlaubnis zur Vermietung automatisch erlöschen.
Entgegen der aktuellen Rechtsprechung und Gesetzeslage können Wohnungseigentümergemeinschaften wirksam die Nutzung von Wohnungen zur Ferienvermietung durch einfachen Beschluss verhindern. Liegt keine explizite Genehmigung vor, gilt dies als Verbot der VV.
Ab wann soll das Gesetz in Kraft treten?
Die Regierung hatte angekündigt, dass das neue Gesetz Ende Juni 2024 in Kraft treten würde. Allerdings wurde der Termin auf Ende des Jahres verschoben. Es ist daher zu erwarten, dass in den kommenden Monaten bis zum Jahresende eine Vielzahl von Ferienwohnungen angemeldet wird, um von der Übergangsregelung Gebrauch zu machen.
Einwendungen gegen diesen Entwurf können binnen 20 Arbeitstagen seit gestern vorgetragen werden.
Juristische Bewertung:
Der Gesetzentwurf weiß etliche Widersprüche und handwerkliche Mängel auf. Er verstößt in eklatanter Weise gegen die aktuelle Rechtslage, da er in die ausschließlichen Zuständigkeiten des Staates eingreift und die lokale Autonomie der Gemeinderäte einschränkt. Zudem verstößt er gegen die Rechtsvorschriften der Europäischen Union, da er das Gericht erster Instanz der EU und die öffentlichen Erwägungen des Generalanwaltes der EU unter Verstoß gegen die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit, der Erforderlichkeit und der Nicht-Diskriminierung ignoriert. Der Gesetzentwurf verstößt auch gegen die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, da er Anforderungen stellt, die bereits vom Obersten Gerichtshof als rechtswidrig erklärt wurden. Darüber hinaus stellt er einen Verstoß gegen Verfassungsgrundsätze dar, da er das Recht auf Eigentum und das Recht auf Unternehmensfreiheit, die durch unsere spanische Verfassung (Art. 33 und 38 EG) geschützt sind, praktisch aushöhlt. Die Maßnahmen des Gesetzentwurfs kommen einer Zwangsenteignung gleich, da sie das legitime Recht auf Eigentum so stark einschränken, dass es praktisch enteignet wird und der Wert des Eigentums gemindert wird.
Wirtschaftliche Aspekte des Gesetzes Entwurfs:
In der Tat würde der Entwurf eines Verbots der meisten Vermietungen auf den Kanarischen Inseln bedeuten. Damit würden die Mieten für die verbleibenden Objekte deutlich steigen.
In vielen Gemeinden dürfte aufgrund der 10% Regeln (10% max. Fläche, 10% Einwohner) zukünftig keine weiteren Hotels, VV oder Industrie/Gewerbe genehmigt werden. Laufen die Lizenzen für die Betriebe ab, dürften diese nicht mehr verlängert werden. Die Folge wäre entweder Leerstand, Abriss oder Umwandlung in Wohnraum. Da aufgrund der bestehenden Rechtslage zur Vermietung selten Interesse daran bestehen dürfte, würden die Innenstädte von Bauruinen durchzogen - genügend Platz für die nächste Generation von Okupanten.
Solche Städte sind irgendwann auch nicht mehr für Touristen interessant. Hotels und Industrie und Gewerbe sind ebenso unerwünscht. Da kann sich jeder ausmalen was noch bleibt.
Ein Invest in Ferienimmobilien wird sich nur noch in wenigen Fällen rechnen. Die Preise für diese wenigen Immobilien werden deutlich steigen. Die Preise für die Mehrheit der 90.000 VV Objekte auf den Kanaren werden sinken. Es werden viele Wohnungen gleichzeitig auf den Markt kommen. Da viele Familien zur Finanzierung der Objekte auf die Einnahmen angewiesen sind und sich viele Objekte nicht zu einem finanziell rentablen Preis verkaufen lassen werden, wird die Anzahl der Privatinsolvenzen erheblich steigen.
Viele Immobilienbesitzer würden keine Einnahmen aus touristischer Vermietung erzielen können, was dazu führt, dass viele Immobilien nicht mehr renoviert werden. Dies wird sowohl zu einer Verschlechterung der Bausubstanz führen. Wien und Zürich sind passende Beispiele in denen genau dieser Effekt beobachtet werden kann.
Das Steueraufkommen auf den Kanaren würde sinken (aktuell 2,7 Milliarden allein durch VV) und die Arbeitslosigkeit deutlich steigen. Aufgrund des unsicheren Arbeitsmarktes werden die Löhne im Tourismusbereich für Geringverdiener weiter sinken, was wiederum zu noch geringeren Steuereinnahmen und Sozialabgaben führt.
Die Bautätigkeit wird insgesamt deutlich geringer werden, da eine Investition in Ferienimmobilien nicht mehr lohnt.
Da sich auch ein Widerstand gegen Zweitwohnsitze im Gesetz erkennbar ist, wird auch dieser Bereich stark nachlassen. Was sowohl den Immobilienmarkt wie auch das Baugewerbe vollständig zusammenbrechen lassen wird.
Imho
Meiner Einschätzung nach ist er handwerklich so schlecht formuliert, dass sogar die meisten Hotels schließen müssten. Die Beschränkung auf maximal 10% der Gemeindefläche betrifft laut Formulierung jede Art von Gewerbe sogar öffentliche Flächen. Die Beschränkung auf 10% der Bevölkerung für jede Art von touristischer Vermietung greift ebenso für die Hotels. Ob das so gewollt war, darf bezweifelt werden. Was die Anwendung eines solchen Gesetzes dann für die Wirtschaft bedeuten würde, mag man sich nicht ausmalen.
Da ist es zumindest beruhigend, dass der Gesetzesentwurf in seiner aktuellen Form erheblich gegen mehrere Grundrechte, Gesetze und europäische Normen verstößt.
Forumspatron
Anbei der gegenständliche Gesetzesentwurf:
Erinnert mich stark an Cuba, da haben die Castros und ihr Clan so etwas gnadelos durchgezogen. Das Ergebnis kann man heute bestaunen wenn man mag. Bauruinen der einst herrlichsten Anwesen und Hotels. Kaputte Infrastruktur und Elend. Quasi alles liegt am Boden. In Europa kaum vorstellbar dass so ein "Hirnfurz" durch geht.
Allein durch den Gesetzesvorschlag ist der Scahden doch schon angerichtet:
Was aber bewirkt alleine der Gesetzesvorschlag?
1. Das Vertrauen in die Rechtssicherheit auf den Kanaren wird massiv unterminiert
2. Er bedeutet für alle Betroffene (VV-Betreiber, Zweitwohnungsbesitzer, Hotels, Industrie, Gewerbe) eine enorme Rechtsunsicherheit
3. Die Investitionssicherheit auf den Kanaren hat bereits durch den Vorschlag gelitten
4. Er zeigt den Geldgebern der Kanaren, der spanischen Regierung und der europäischen Kommission (und dem Europäischen Rat), dass deren Regeln hier nicht respektiert werden.
Er könnte nur abgewendet werden, wenn der verantwortliche Techniker fristlos gefeuert wird. Das wird aber nicht passieren. Rein methodisch ist der Vorschlag ultrarechts isolationistisch einzuordnen. Das solche Mitarbeiter in die Gestaltung von Gesetzen mitmachen können, ist alleine schon eine Schande für die Kanaren. Wenn jetzt die Inselpräsidenten nicht endlich Ihre Aufmerksamkeit von Palestina auf ihre eigene Verwaltung lenken, wird der Schaden unwiderbringlich sein. Mehr Kapital innerhalb kürzester Zeit kann auf den Kanaren kaum vernichtet werden. Das Pikante an der Sache ist, dass der Hotellobby wohl vorgegaukelt wurde, es wäre ein Contra VV und pro Hotel Gesetz. Das mit diesem Gesetzentwurf fast sämtliche Hotels schließen müssten, haben sie nicht verstanden.... Auch die Kreuzfahrfreunde werden sich wundern, wenn sie nicht mehr auf den Kanaren anlegen dürfen!
Thomas hat mit seiner Analyse sicherlich recht. Volkswirtschaftlich wäre das einem Suizid gleichkommend. Die Briten haben mittlerweile schmerzhaft gelernt, das der Brexit wohl doch keine sonderlich gute Idee war. Dieser Gesetzesvorschlag topt an volkswirtschaftlicher Blindheit locker den Brexit.
Ich habe mal eine Frage. In Deutschland bricht Bundesrecht das Landesrecht. Ist das in Spanien anders bzw. haben die Kanaren diesbezüglich einen Sonderstatus? Was Brüssel zu dieser Quasienteignug sagen wird, bliebe ohnehin abzuwarten.
Mir fällt da der Punkt mit der Erlaubnis/Untersagung durch Comunidads in Mehrfamilienhäusern auf.
Wurde das nicht bereits gefühlt mehrfach gerichtlich einkassiert?
Eine Comunidad darf nicht willkürlich die VV durch die Mitgliederversammlung verbieten.
Wenn im Kaufvertrag schon drin steht, dass eine touristische Vermietung nicht gestattet ist in einem Mehrfamilienhaus, dann kann man leider nichts dagegen machen außer vom Kauf absehen.
Auch in Spanien bricht Bundesrecht Landesrecht - jedenfalls in den meistgen Fällen (ebenso wie in Deutschland). Juristen reden von disponiblem Recht, d.h. wenn eine Bundesnorm so gestaltet ist, dass es durch Landesnormen ersetzt werden darf, dann gilt es bis das Landesrecht etwas anderes regelt. Die Normen um die es hier geht sind gerade nicht disponibel, können also nicht von Landesrecht geregelt werden, da es abschließend bundesrechtliche Normen gibt.
Im Bezug auf Europarecht ist es anders. Hat Europarecht etwas geregelt, muss es entweder in das jeweilige Bundesrecht umgesetzt werden oder manche Normen wirken auch direkt. Alles ein wenig kompliziert und für juristische Laien nicht wirklich gut zu durchschauen. Der Gesetzes Entwurf widerspricht in etlichen Teilen der Rechtssprechung, anderen kanarischen Normen, Bundesrecht, Europarecht. Also fast allem was es so an Regelungen gibt.
Gerade dieser Aspekt wird in mehreren Artikeln Entwurfs geregelt. Es wird versucht die aktuelle Rechtsprechung auszuhebeln und die Regeln umzukehren. Die Gemeinde soll also in Zukunft erstmal erlauben, das VV in Mehrfamilienhäusern erlaubt ist. Dann kann immer noch mit einfacher Mehrheit der Eigentümer die VV verbieten. Einzige Ausnahme wäre eine eingetragene Satzung. Außerdem gelten für die VV ganz extreme Grenzen. Diese müssen dann auch in der Satzung geregelt werden. Das muss durch die Verwaltung kontrolliert werden. VVs sind auch immer ins Kataster einzutragen! Also auch bei Mehrfamilienhäusern.
Die einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses sollten normalerweise ohnehin als eigenständiger Eintrag im Kataster existieren. Oder verstehe ich etwas falsch?
Kann natürlich sein, dass jemand ein riesen Einfamilienhaus baut und "illegal" unterteilt.
Ansonsten wäre der Kauf/Verkauf der hier üblichen Eigentumswohnungen ja gar nicht korrekt möglich.
Sogar mein Tiefgaragen-Stellplatz besitzt einen eigenen Eintrag im Kataster. Ich erinnere mich dass mein Notar dies sehr akribisch prüfen ließ...
@MrGenius Es geht um einen eigenständigen Eintrag im Kataster. Der Gesetzentwurf sieht vor, das man mit Einreichung des Antrags auf VV dieses Merkmal - welches im Moment als nicht mal eintragungsfähig ist (also erst mal das passende Gesetz geändert werden müsste) - eintragen lassen muss. Wird der Antrag nicht bewilligt, dann ist dieser umgehend zu löschen. Da Änderungen im Moment schon mal 18 Monate brauchen, müsste das Gesetz fürs Katasteramt entsprechend geändert werden, damit diesbezügliche Löschungen umgehend durchgeführt werden. Dies bedeutet alles natürlich noch mehr Personal für die Katasterämter, da sie im Moment schon Schwierigkeiten haben, die Einträge zu bearbeiten. Die Verwaltung wird alleine damit aufgebläht.
Dazu sind alle VV zwingend in einem Zentralregister zu veröffentlichen. Löschungen oder Versagungen sind auch hier unmittelbar durchzuführen.
Die Veröffentlichungen bedeuten dabei keine Genehmigung. Diese kann nach wie vor Jahre dauern, denn Kosten kann man im Vorfeld gerne produzieren. Entgegen der aktuellen Regelung darf erst mit Genehmigung vermietet werden.... Die Veröffentlichung des Antrags binden gleichzeitig die Verwaltung, denn mit Antrag zählt dieser erstmal zu den 10% und bewirkt ggf. eine Sperre für weitere VV-Genehmigungen.
"Funfakt": Die Datenschutzrechtlichen Grundlagen für den Quatsch müssten natürlich auch noch geschaffen werden, denn nach den Regeln der DSGVO ist das so nicht möglich. Kümmert den Autor des VV-Gesetzes aber einen Kehrich. Sieht man auch an diversen anderen Stellen. Regeln des Datenschutzes ist nur für andere, aber für die kanarische Tourismusbehörde sind diese Schall und Rauch.... Rechtsbruch von Amtswegen sozusagen.
Ok, verstanden.
Ins Kataster soll quasi "Dieses Objekt ist eine VV".
Selbstverständlich für jede Änderung Gebühren kassieren. Lustig wird es wenn dafür noch eine Notar-Pflicht geschaffen wird.
Wahrscheinlich wird es eher Einträge des Typs geben:
Zur VV-angemeldet
VV-genehmigt bis
VV-verlängert bis
VV-ausdrücklich untersagt bis
Jeder Eintrag kostet dann Geld ...
Die Einträge sind öffentlich und von jedermann jederzeit einsehbar.
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