Eine Ferienwohnung betreiben

[Rainer]

In touristisch ausgewiesenen Zonen sind Immobilien dem Zweck gemäß zu nutzen und dürfen noch nicht mal als private Ferienwohnung vermarktet werden, sondern müssen dem einheitlichen Verwalter zur Verfügung stehen.

Tourismusministerin de León hat gestern angekündet, diese über 30 Jahre alte Vorschrift abermals vom Obersten Gerichtshof Spaniens überprüfen zu lassen, um festzustellen, ob diese Einschränkung überhaupt mit dem europäischen Dienstleistungsrecht (2006/123/EG) vereinbar ist...

https://x.com/TurismoGobCan/status/1983162577015206244

Ein Gesetzentwurf wird derzeit erst erarbeitet und könnte frühestens 2026 verabschiedet werden. Sollte die Auflage, wie geplant, kassiert werden, dürften Eigentümer von Apartments, die sich in touristischen Anlagen befinden, ihre Wohnungen künftig öfter selbst benutzen und eigenständig anbieten, also außerhalb des vom Betreiber des Komplexes verwalteten touristischen Vermietungssystems.

[Rainer]

Ab September soll intensiv am zukünftigen Tourismusgesetz der Kanarischen Inseln gefeilt werden und danach zur endgültigen Genehmigung an das Parlament geschickt werden.

https://x.com/TurismoGobCan/status/1802981558103544094

Wie die PP stolz auf X verkündet, haben sie sich damit weitestgehend durchgesetzt...

https://x.com/ppdecanarias/status/1988551500981780643

Das neue Gesetz ist trotz erheblicher Widerstände nicht wesentlich kastriert worden und verleiht den Gemeinden nun deutlich mehr Zuständigkeiten, um die Ferienvermietung einzugrenzen. Dazu gehört u. a. die Vorgabe, dass künftig Flächennutzungspläne und Höchstprozentsätze einzuhalten sind. Außerdem sollen Neubauten künftig nicht mehr direkt als Ferienwohnung vermietet werden dürfen, sondern erst eine bestimmte Zeit als reguläre Wohnung genutzt oder vermietet werden müssen. Werden diese und weitere Instrumente eingesetzt, kann das gebietsweise erhebliche Auswirkungen haben...

https://www.parcan.es/files/pub/bop/.../355/bo355.pdf

Ein weiteres Instrument könnte demnächst sogar aus Brüssel kommen. Wie im Europäischen Plan für bezahlbares Wohnen angekündigt, wird die EU-Kommission demnächst eine neue gesetzliche Initiative vorschlagen. Dies soll Kommunen und Regionen künftig ermöglichen, in Gebieten mit nachweislich starkem Wohnungsmangel die Kurzzeit- bzw. Ferienvermietung einzuschränken...

https://housing.ec.europa.eu/europea...ousing-plan_en

[tffriends]

Freund hat einen Wohnungskauf in Golf del Sur deswegen abgebrochen! Wollte er an Touris vermieten. Da ziehen aber gleich zwei dunkle Wolken heran... das mit den touristischen Anlagen wo man eigentlich gar nicht selbst vermieten darf und nun noch das mit den neuen Auflagen und Höchstgrenzen.
Die Eigentümerin will wahrscheinlich deswegen schnell noch verkaufen.

[ThomasHerzog]

Wenn ich die Info von Verband - Ascav - richtig verstanden habe, bedeutet die jetzige Regelung das faktische Aus für jede Art von Ferienvermietung innerhalb der nächsten 5 Jahre. Neue Genehmigungen dürfen erstmal keine mehr erteilt werden und die Gemeinden müssen ihre Satzungen innerhalb von 6 Monaten anpassen und Regeln zur VV schaffen oder die Vermietung ist grundsätzlich verboten. Bestehende Vermietungen müssen innerhalb der 6 Monate geprüft werden, nur wenn die Vorgaben eingehalten werden, dann darf weiter vermietet werden. Wenn keine Prüfung und Freigabe durch die Gemeinde stattfindet, sind VV verboten.
Die Ascav hat in Hinblick auf die Komunalwahlen in 2027 aufgefordert, den Parteien die für das Gesetz gestimmt haben, einen entsprechenden Denkzettel zu verpassen. Das werden spannende Zeiten - auf dem Immobilienmarkt, dem Baugewerbe, den Banken, der Kommunalpolitik und der Justiz.

[MeinerEiner]

Außerdem sollen Neubauten künftig nicht mehr direkt als Ferienwohnung vermietet werden dürfen, sondern erst eine bestimmte Zeit als reguläre Wohnung genutzt oder vermietet werden müssen. Werden diese und weitere Instrumente eingesetzt, kann das gebietsweise erhebliche Auswirkungen haben.

Ich hoffe nur, dass das keine Auswirkung auf meinen Kauf haben wird. Ich will mir ja ein Neubau kaufen aber gehe erst in 3 Jahren auf Rente. Gut, wenn ich Glück habe, dauern die Bauarbeiten so lange und entschieden habe ich mich auch noch nicht, es stehen mehrere Standorte zur Auswahl. Vermieten will ich eh nicht. Aber Erstwohnsitz wird es auch nicht gleich.

[Armin P.]

Da wird sich die sprichwörtliche Ratte in den eigenen Schwanz beißen. Wohnräume für Kanarios werden erschwinglicher, Arbeitsplätze aber rarer.

[ThomasHerzog]

Erstmal wird das Gesetz erhebliche Auswirkungen auf den Immoblienmarkt haben. Es ist mit einer deutlichen Abschwächung der Nachfrage und einem deutlichen höhren Angebot und damit mit einem Preisverfall bei den Immobilien zu rechnen. Im zweiten Schritt wird es die Banken treffen. Zeitgleich werden die Nachfrage nach Renovierungen und Neubauten erheblich sinken. Was unterm Strich zu einer deutlichen Steigerung der Arbeitslosen führen wird. Banken werden Immobilien kaum mehr finanzieren wenn nicht viel Eigenkapital und entsprechendes Einkommen vorhanden sind. Der nächste Schritt wird dann ein politischer sein. Die CC und PP werden abgestraft - die Vox freut sich jetzt schon.
Zwischendrin wird es noch eine Hatz auf die bösen Ausländer und Touristen geben. Da das eigentliche Problem - die Wohnungsnot ja durch den Zusammenbruch des Immobilienmarkts und die Stärkung der Mietnomaden weiter verschärft wird.
In einem nächsten Schritt werden die Gemeinden die Schadensersatzforderungen ausgleichen müssen, Steuern erhöhen, Mitarbeiter entlassen, öffentliche Angebote massiv reduzieren etc. Halt der ganze Rattenschwanz der an so Entscheidungen dran hängt.
Teneriffa/die Kanaren werden damit immer unattraktiver (außer für Russen und Co, denn die wollen nicht vermieten sondern nur Geld sicher parken).
Mich würde es nicht wundern, wenn bei der PP irgendwann rauskommt, das von der Hotellobby massiv Gelder geflossen sind und die Verantwortliche lange Jahre in den Knast kommt....

[Rainer]

ASCAV überdramatisiert gern. Ich habe eher die Vermutung, dass die Regierung mit dem Gesetz dem aufgebrachten Volk eine starke Beruhigungspille verabreicht. Es wird in bestimmten Kommunen einen deutlichen Effekt auf die Ferienvermietung haben aber vermutlich nicht so schlimm, wie manche jetzt befürchten. Ich kann es mir jedenfalls aus Erfahrung mit älteren Gesetzen und deren nachlässigen Anwendung nicht wirklich vorstellen. Gerade die politischen Entscheidungsträger in den Kommunen sind nämlich oft auch diejenigen, die selbst mit der Vermarktung von Ferienwohnungen ganz üppig verdienen. Darum sehe ich die Lobby pro privater Ferienvermietung gar nicht so schlecht vertreten.

[ThomasHerzog]

Dein Wort in Teutates Ohr. Die Gemeinde El Sauzal hat in 2011 und 2023 schon zweimal versucht Vv komplett zu verbieten. Ich denke die werden das zu willkommenen Anlass nehmen und das nun durchsetzen. Puerto und Adeje sind auch solche Kandidaten. Wir können ohnehin nur abwarten wie das Gesetz umgesetzt wird und welche Gemeinden aus Selbstschutz dagegen gerichtlich vorgehen - meiner Meinung nach die einzige vernünftige Option für eine Gemeinde.

[Rainer]

Noch vor dem Inkrafttreten des Gesetzes beklagt die Bürgermeisterin von Mogán (Gemeinde auf Gran Canaria) eine Überforderung mit der Verordnung und verlangt die vorübergehende Aussetzung der Anwendung. Ansonsten würden allein in ihrer Gemeinde Tausende ihre Ferienwohnungen aufgeben müssen...

https://x.com/MunicipioMogan/status/1990439817197351046

[ThomasHerzog]

Laut ASCAV schreibt das Gesetz vor, wenn eine VV nicht innerhalb von 6 Monaten von der Gemeinde überprüft und genehmigt, dann verfällt/erlischt die Genehmigung. Viele Gemeinden haben schon reklamiert, dass sie das nicht schaffen. Ihnen bleibt also entweder Personal einzustellen und die Kontrollen durchzuführen, eine Organklage oder die Leute im Regen stehen zu lassen (und dann eine Schadensersatzklage der Eigentümer zu riskieren). Alleine für die notwendige Flächenberechnung - max. 20% der verfügbaren Wohnflächen dürfen VV werden - fehlt den meisten Gemeinden die Grundlage. Angeblich bekommen die das auch nicht in dem Zeitraum hin. Was aber zu tun ist, wenn diese Grenze überschritten ist, also wem wird die Gehemigung entzogen, ist auch unklar.
Es bleibt also nur abzuwarten wie der genaue Wortlaut nun ist. Danach muss jeder Bürgermeister und ggf. Betreiber einer VV entscheiden, ob er den Rechtsweg einschlägt, die VV weiterlaufen lässt und das daraus resultierende Risiko trägt. Man darf gespannt sein, wie sich das noch entwickelt.

[Rainer]

Wie die PP stolz auf X verkündet, haben sie sich damit weitestgehend durchgesetzt...

https://x.com/ppdecanarias/status/1988551500981780643

Das neue Gesetz ist trotz erheblicher Widerstände nicht wesentlich kastriert worden und verleiht den Gemeinden nun deutlich mehr Zuständigkeiten, um die Ferienvermietung einzugrenzen. Dazu gehört u. a. die Vorgabe, dass künftig Flächennutzungspläne und Höchstprozentsätze einzuhalten sind. Außerdem sollen Neubauten künftig nicht mehr direkt als Ferienwohnung vermietet werden dürfen, sondern erst eine bestimmte Zeit als reguläre Wohnung genutzt oder vermietet werden müssen. Werden diese und weitere Instrumente eingesetzt, kann das gebietsweise erhebliche Auswirkungen haben...

Nun im Staatsanzeiger veröffentlicht und damit in Kraft getreten...

https://www.gobiernodecanarias.org/b.../246/4229.html
https://www.boe.es/eli/es-cn/l/2025/12/10/6

[Rainer]

Diese NRUA muss in den Annoncen angegeben werden. Touristische Mietobjekte dürfen auch online nicht mehr ohne diese Registrierungsnummer vermarktet werden...

https://www.boe.es/eli/es/rd/2024/12/23/1312

Laut einer Liste des Wohnungsministeriums auf X sind auf den Kanaren fast 14.000 angebotene Ferienwohnungen ohne Registrierung identifiziert worden, die verschwinden müssten...

https://x.com/viviendagob/status/2018313315571712211

[ThomasHerzog]

Nun im Staatsanzeiger veröffentlicht und damit in Kraft getreten...

https://www.gobiernodecanarias.org/b.../246/4229.html
https://www.boe.es/eli/es-cn/l/2025/12/10/6

Das neue Gesetz enthält neben neuen Bestimmungen für diese Immobilien auch ein neues Sanktionsregime, das unter anderem die Bußgelder deutlich erhöht.

1) Überbelegung. Wenn sich eine Wohnung mit mindestens 50 % ihrer zulässigen Personenzahl
aufhält (gemäß der Anzahl der Schlafzimmer und der Belegung, den Angaben in der
Wohnungseigentumserklärung oder den Belegungsangaben in der Bewohnbarkeitsbescheinigung, der
Erstbezugsgenehmigung oder einem gleichwertigen Dokument). Beispiel: Eine Wohnung mit einer Kapazität
für 4 Personen wird für 6 oder mehr Personen vermietet.
STRAFE: 30.000 €

2) Nutzung durch Touristen in größeren Wohngebäuden, auf Dächern, in Garagen, Gewerbeimmobilien
oder auf Baustellen sowie in Einrichtungen mit Baumaterialien oder Warenlagern. Als mangelhafter
Wohnraum gelten alle Wohnungen, die nicht den Anforderungen der geltenden Wohnungsbaugesetzgebung
entsprechen, die nicht den Vorgaben hinsichtlich Fläche, Anzahl, Größe und Beschaffenheit der Wohnräume
genügen, die erhebliche Mängel in ihrer grundlegenden Ausstattung aufweisen und die Mindestanforderungen
an Sicherheit, Barrierefreiheit und Bewohnbarkeit von Gebäuden nicht erfüllen. Ebenfalls darunter fallen
Unterkünfte in Schiffscontainern, selbstgebaute Hütten aus Holz, Blech oder ähnlichen Materialien, Zelte
und Fahrzeuge, die nicht für Übernachtungen zugelassen sind.
STRAFE: 30.000 €

3) Fortsetzung der Tätigkeit nach Widerruf der Erklärung
STRAFE: 15.000 € BIS 150.000 €

4) Werbung für touristische Aufenthalte auf digitalen Plattformen oder anderen Verbreitungsmedien
ohne Angabe der gemäß den geltenden Vorschriften festgelegten Vorzugsregistrierungsnummer.
Geldstrafe: 30.001 € und 300.000 €

5) Werbung auf digitalen Plattformen oder anderen Medien zur Vermarktung von touristischen Aufenthalten für unbewohnbaren Wohnungen.
Geldstrafe: 30.001 € und 300.000 €

6. Die Erbringung von Beherbergungsleistungen in substandard-Unterkünften oder an einem anderen Ort, der nicht als regulierter Beherbergungsbetrieb zugelassen ist.
Geldstrafe: 30.001 € und 300.000 €

7) Verstoß gegen die Pflicht zur nutzungsplanmäßigen Nutzung des Grundstücks durch anderweitige
Nutzung einer touristischen Unterkunft. Dies umfasst die Nutzung von Wohnungen oder Bungalows zu Wohnzwecken
(Eigennutzung oder Langzeitvermietung).
Geldstrafe: 30.001 € und 300.000 €

8) Nichterscheinen bei der Vorladung der Tourismusinspektion oder Nichterfüllung der von dieser vorgegebenen Dokumentationsanforderungen.
Geldstrafe: 1.501 € Und 30.000 €.

9) Ungenauigkeit, Verfälschung oder Auslassung der Mindestangaben oder -informationen, die in der
Verantwortlichkeitserklärung von VV enthalten sein müssen oder die Nichtvorlage der von der Verwaltung
geforderten Unterlagen. Dies umfasst alle Daten, die bei der Abgabe der Verantwortlichkeitserklärung irrtümlich
angegeben wurden, unabhängig davon, ob sie ungenau, falsch oder unvollständig sind.
Geldstrafe: 1.501 € Und 30.000 €.

10) Eine neue verantwortliche Erklärung von VV vorlegen, wenn die Unmöglichkeitsentscheidung die Unmöglichkeit der Ausübung für einen bestimmten Zeitraum festgestellt hat.
Geldstrafe: 1.501 € Und 30.000 €.

Es besagt, dass Vermieter, ob natürliche oder juristische Personen, die kurzzeitige Unterkunftsdienste über eine Online-Plattform anbieten oder anbieten möchten, sei es professionell oder nicht professionell und regelmäßig oder unregelmäßig, dazu verpflichtet sind, zuvor eine Registrierungsnummer für jede Unterkunft zu beantragen. Diese NRUA muss in den Annoncen angegeben werden. Touristische Mietobjekte dürfen auch online nicht mehr ohne diese Registrierungsnummer vermarktet werden...

https://www.boe.es/eli/es/rd/2024/12/23/1312

Als touristische Vermietung gilt das Angebot, das nicht der Vermietung von Wohnraum entspricht, wie unter Artikel 2 des Gesetzes 29/1994. Sie ergibt sich aus temporären Nutzungen zu Urlaubs- oder Tourismuszwecken, wegen arbeits- oder bildungsbedingten, medizinischen oder anderen begrenzten Aufenthalten, die keinen dauerhaften Wohnbedarf darstellen. Das Verfahren zur Beantragung der Registrierungsnummer erfolgt über die elektronische Zentrale des Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España...

https://www.mivau.gob.es/vivienda/ve...-uso-turistico

https://x.com/viviendagob/status/1929477467875533231

Der Antrag kann auch direkt in Papierform beim Grundbuchamt oder beim Register für bewegliche Güter eingereicht werden. Nach erfolgreicher Einreichung des Antrags wird die automatische und sofortige Zuweisung einer Registrierungsnummer erfolgen. Mittels dieser Nummer ist ein einfacher Datenaustausch zwischen den Vermietungsplattformen und Behörden gewährleistet.

Dasselbe gilt übrigens auch für alle zeitweisen Vermietungen, die nicht zu dauerhaften Wohnzwecken angelegt sind, wie bei Vermietung an Zeitarbeiter, Studenten, digitale Nomaden, usw. Auch hier ist ab Juli 2025 eine Registrierungsnummer verpflichtend...

https://www.mivau.gob.es/vivienda/al...corta-duracion

Ab Montag, dem 2. Februar 2026, kann die physische Präsentation im Registerfenster auch erfolgen, indem man zunächst das Formular im N2-Programm im Elektronischen Büro ausfüllt. Für Letzteres ist keine elektronische Unterschrift erforderlich oder im Elektronischen Büro registriert zu sein. Diese Kaution muss für jede Immobilie vollständig geleistet werden (unabhängig von der Anzahl der Mieteinträge, NRUAs, die vorhanden sind). Das Nichteinbringen ist ein Grund für den Rückzug der Mietregistrierungsnummer.

Die Dokumentation und das Programm werden am 31. Januar zur Einsicht und zum Download verfügbar sein. In den folgenden Links haben Sie vollen Zugang zu informativen Anleitungen, Videos, Handbüchern und Zugang zu RegIA-ChatBot, um alle möglichen Anfragen zu diesem neuen Dienst zu stellen.

https://sede.registradores.org/sede/...arrendamientos (Stand: 31. Januar)
https://chatbot.regia.registradores....arrendamientos (bereits in Betrieb)

[Rainer]

Betreiber von Ferienwohnungen sollten sich auch stets mit den kommunalen Verpflichtungen auseinandersetzen. Der Stadtrat von La Laguna hat beispielsweise festgestellt, dass von 1.179 im Landkreis registrierten Ferienwohnungen nur 86 genehmigt seien...

https://x.com/aytolalaguna_es/status...22751902269532

Nun wurde eine umfangreiche Überprüfung der übrigen 1.093 Angebote angeordnet, wobei Fälle mit Beschwerden oder Risikoanzeichen priorisiert werden...

https://x.com/aytolalaguna_es/status...22778754199892

[ThomasHerzog]

Betreiber von Ferienwohnungen sollten sich auch stets mit den kommunalen Verpflichtungen auseinandersetzen. Der Stadtrat von La Laguna hat beispielsweise festgestellt, dass von 1.179 im Landkreis registrierten Ferienwohnungen nur 86 genehmigt seien...

https://x.com/aytolalaguna_es/status...22751902269532

Nun wurde eine umfangreiche Überprüfung der übrigen 1.093 Angebote angeordnet, wobei Fälle mit Beschwerden oder Risikoanzeichen priorisiert werden...

https://x.com/aytolalaguna_es/status...22778754199892

Es wäre interessant zu wissen welche Art der Überprüfung La Laguna durchführt.

Die Gemeinden führen momentan teilweise eine rechtswidrige Überprüfung darauf durch, ob vor der VV-Lizensierung ein obligatorisches kommunales Verfahren und eine Kontrollmaßnahme, um zu überprüfen, ob die touristische Nutzung den Sicherheits-, Gesundheits- und Umweltvorschriften entspricht, durchgeführt worden ist. Dieses Vorgehen ist rechtswidrig - jedenfalls aus Sicht der Regierung der Kanarischen Inseln und des Sekretariats für die Einheit des Marktes des Ministeriums für Wirtschaft, Handel und Unternehmen der spanischen Regierung und stellt einen Verstoß gegen das allgemeinen Gesetz über die Binnenmarktintegration iVm dem Grundsatz der Vereinfachung der Verwaltungslasten gemäß Artikel 7 des LGUM. Das schert einige Gemeinden aber nicht. Sie hoffen wohl, dass die Betroffenen keine Rechtsmittel einlegen.

Pressemitteilungen der kanarischen Gemeinden die gegen VV-Vermietung vorgehen, ist mit besonderer Vorsicht zu begegnen. Oft soll hier nur Stimmung gemacht werden und eigenes rechtswidriges Vorgehen legitimiert werden. Wenn La Laguna also im Pressetext nicht genau mitteilt, woran sie es festmachen, dass eine registrierte VV nicht genehmigt ist (wie kann man eine VV registrieren, ohne das vorher alle Voraussetzungen erfüllt sind?), sollte man eher skeptisch sein, ob hier rechtmäßiges Verwaltungshandeln vorliegt.

[MrGenius]

War nicht genau diese einkassierte Pflicht zu einer zusätzlichen Registrierung neben der VV der Grund warum die NRUA Registrierung gekippt wurde? Nun kommt La Laguna um die Ecke und spricht schon wieder von gleichartigem auf kommunaler Ebene. Zudem man hinterfragen darf, warum aktuell ständig auf die VV eingehauen wird, ohne gegen die Schwarzvermietungen ohne VV vorzugehen. Scheint einfacher zu sein, denn man hat ja die Daten.

[Rainer]

Ein weiteres Instrument könnte demnächst sogar aus Brüssel kommen. Wie im Europäischen Plan für bezahlbares Wohnen angekündigt, wird die EU-Kommission demnächst eine neue gesetzliche Initiative vorschlagen. Dies soll Kommunen und Regionen künftig ermöglichen, in Gebieten mit nachweislich starkem Wohnungsmangel die Kurzzeit- bzw. Ferienvermietung einzuschränken...

https://housing.ec.europa.eu/europea...ousing-plan_en

Heute wurde in Brüssel der entsprechende Verordnungsvorschlag eingebracht, der jedoch keine generelle Einschränkung in angespannten Gebieten vorsieht, sondern entsprechende Maßnahmen nur vorübergehend gewährt und zuvor müssen die Behörden den bestehenden Wohnungsdruck nachweisen und feststellen, dass diese Maßnahme gerechtfertigt, geeignet und verhältnismäßig ist...

https://housing.ec.europa.eu/documen...ddf8ad18a70_en

Die Anwendung wird also sehr beschränkt bleiben und deshalb nicht die Lösung darstellen, wie sich das manch Tourismuskritiker und Lokalpolitiker gern wünscht. Ferienvermieter haben darum wenig zu befürchten, sondern erhalten im Gegenteil mehr Rechtssicherheit betreffend der Willkür bisher.

Mal über den Tellerrand schauen, wie andere Regionen mit der Wohnungsnot umgehen. Schaut mal, was Bürgermeister und Stadtverwaltung von Barcelona heute auf X angekündigt haben...

https://x.com/bcn_ajuntament/status/1804132121423798326

Letzten November trat in Katalonien ein Dekret in Kraft, welches touristische Vermietungslizenzen auf jeweils fünf Jahre begrenzt. Diesen Umstand möchte man ausnutzen und keine Neuausstellungen oder Verlängerungen mehr gestatten. Somit würden bis 2029 alle 10.101 in Barcelona lizensierten Ferienwohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen, rechnet der Bürgermeister Collboni auf X vor...

https://x.com/jaumecollboni/status/1804120546298282020

Da der dadurch freiwerdende Anteil nur knapp 1 Prozent aller Wohnungen der Stadt entspräche, wäre diese unbefristete Maßnahme somit wohl kaum von der künftigen EU-Verordnung gedeckt, weil zu unbedeutend. Die Hauptursachen liegen in Barcelona sowie auf Teneriffa ganz woanders. Sie werden von Populisten aber ungern adressiert, weil man lieber den Tourismus angeht als politische Versäumnisse einzugestehen.