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Thema: Ruine kaufen und sanieren

  1. #1
    Avatar von Corinna y perros
    aus Murcia
    29 Beiträge seit 03/2014
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    Ruine kaufen und sanieren

    Buenas tardes.

    Ich wüsste gerne, ob schon jemand Erfahrungen mit dem Kauf einer Ruine und deren Kernsanierung gemacht hat. Wie lief es beispielsweise mit der Escritura und der Baugenehmigung?

    Wir überlegen gerade, ob wir diesen Schritt wagen sollten, da wir bisher noch kein "fertiges" Objekt gefunden haben, das uns restlos überzeugt hat. Ich hoffe, wir wären hier nicht die Ersten.

    Saludos,
    Corinna y perros

  2. Nach oben    #2

    aus Santa Cruz
    48 Beiträge seit 02/2015
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    Hallo,

    was die spanischen Genehmigungen angeht, falls sie ausnahmsweise mal mit wenig Problemen über die Bühne gehen sollten, kann ich nichts sagen, könnte aber, wenn es ernst werden sollte, jemanden vermitteln.

    Du oder ihr solltet aber auf jeden Fall vom Fach sein, mindestens Architekt oder Bauingenieur. Nur dann könnt ihr selbst beurteilen, ob sich die Arbeit lohnt, und die ausführenden Firmen beaufsichtigen. Spanisch sprechen können wäre gut, dann bist du nicht auf die teuren deutschen Firmen angewiesen, musst aber umso heftiger beaufsichtigen.

    Wo wollt ihr denn hin: Sogenannter Norden oder ebenso sogenannter Süden?

    Grüße
    Chicharrero


  3. chicharrero´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  4. Nach oben    #3
    Avatar von Corinna y perros
    aus Murcia
    29 Beiträge seit 03/2014
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    Hi!

    Tja, vom Fach sind wir gerade mal gar nicht, dafür klappt es mit der Sprache einigermaßen,,,
    Wir avisieren den Süden, denn der Norden ist uns zu wolkig und zu kalt😜
    Und wir haben Zeit, sind also nicht auf der Flucht und müssen im Juli oder so einziehen.
    Wird also offenbar nicht so ganz einfach...

    Sind die deutschen Firmen denn gänzlich Halsabschneider?

    Saldos,
    Corinna

  5. Nach oben    #4
    Dipl.Verw. Arne Grätsch
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    Avatar von Kanarienvogel
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    Das Problem ist, das solche Immobilien und Grundstücke häufig in der Zona Rural liegen - und damit außerhalb der in der jeweiligen Gemeinde zulässigen Baugenehmigungen...

    Tipp: Wenn euch ein bestimmtes Grundstück gefällt, sucht es auf goolzoom.es (wo man auch die Katasterreferenz einsehen und einen Katasterauszug als PDF erstellen und drucken kann) - und dann geht damit auf das jeweilige Ayuntamiento. Lasst euch dort (oder auf deren Website) den Plan General de Ordenación, den PGO zeigen. Und dann schaut mal, in welcher Zone die Finca liegt. In der Zona Rural kann man nur noch im Bereich des Asentamiento Rural bauen. Das ist ein 20 m-Streifen entlang der Landstraßen, in dem eine Wohnbebauung zulässig ist, wenn das Gebäude zur angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzfläche gehört. So im Groben war's das. Alles was außerhalb dieses Streifens liegt, darf nicht bebaut werden. Und dafür gibt es auch keine Genehmigungen - auch nicht nachträglich gegen Aufschlag und Strafe, wie es früher häufig mal gehandhabt wurde. Ein Verstoß zieht das Einschreiten der SEPRONA und eine herftige Geldbuße nach sich. Und den Rückbau...

    Stehen bereits Gebäude auf dem Grundstück - und sind diese entsprechend in den Katastern eingetragen! - kann auch ein Erhalt oder kompletter Neubau (ohne Grundrissveränderung und/oder Aufstockung!) erlaubt werden. Übrigens ist nicht nur der Bau, sondern sogar eine Renovierung (z.B. neue Leitungen, Fenster, Türen, Fassadenanstrich etc.) genehmigungspflichtig.

  6. Nach oben    #5
    Avatar von Corinna y perros
    aus Murcia
    29 Beiträge seit 03/2014
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    Vielen Dank für diese Info. Was uns dabei aufgefallen ist, ist, dass es auch diverse Makler gibt, die dergleichen im Angebot haben. Alles, was wir bislang besichtigt haben, war i.d.R. auch in der Nähe von renovierten Objekten, die von den unterschiedlichsten Nationalitäten bewohnt waren. Die haben es also auch irgendwie geschafft.

    Auf dem Festland ist es durchaus üblich, so manches über eine Gestoria zu klären. Diese Option gibt es ja sicher auch auf der Insel, richtig?

  7. Nach oben    #6

    aus Santa Cruz
    48 Beiträge seit 02/2015
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    Hallo,

    klar gibt es Gestorias. Muss man sich aber erst nach dem Ruf umfragen, mich wollte (im Norden) eine ganz fies reinlegen. Bei mehreren, die ich kenne, hat sie es geschafft.

    Deutsche Firmen ziehen einen nicht mehr über den Tisch als spanische, aber sie sind grundsätzlich deutlich teurer, spanische meist langsamer. Aber auch hier muss man sich erst umhören, am besten mehrere Stimmen. Mir z. B. hat man von einer deutschen Firma (eine Stimme) abgeraten, sie hatte aber bereits bei mir zum Festpreis fix und gut gearbeitet. Und es gib auch spanische Firmen, die mit deutscher Schnelligkeit und Qualität arbeiten.

    Die Person, die ich im Ernstfall vermitteln könnte, ist eine Frau (nicht vom Fach), die in Eigenarbeit zusammen mit spanischen Firmen im Süden ein Haus hochgezogen hat.

    Grüße
    Chicharrero

  8. Nach oben    #7
    Avatar von Corinna y perros
    aus Murcia
    29 Beiträge seit 03/2014
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    Hey!
    Das klingt doch schon mal ganz positiv. Lieben Dank für die Info!!!
    Wir haben aktuell mehrere Objekte im Blick und uns noch nicht abschließend entschieden.
    Klar ist nur, dass zumindest zwei nur noch aus ein paar gestapelten Steinen bestehen....
    Und bevor wir nicht sicher sein können, dass wir eine Baugenehmigung bekommen, werden wir eh nichts unternehmen geschweige denn unterschreiben.... Mag also durchaus noch ein wenig dauern.
    Somit bleibt uns mehr Zeit, uns nach passenden Firmen umzusehen, aber wir würden sicher eher Spanier bevorzugen. Insofern werden wir wohl in absehbarer Zeit auf Dein Angebot zurückkommen:-)

    Saludos,
    Corinna

  9. Nach oben    #8
    Dipl.Verw. Arne Grätsch
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    Avatar von Kanarienvogel
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    Nicht alles, was Canarios so in der Vergangenheit regelmäßig gemacht haben, ist auch erlaubt und bleibt bei Ausländern straffrei. Ganz im Gegenteil: Spanien hat der Korruption und der Steuerhinterziehung (und bei fingierten Bauanträgen handelt es sich um eine Steuerverkürzung, weil die sich nach den Materialkosten laut Projekt berechnet) den Kampf angesagt. Es gibt bei der Staatsanwaltschaft inzwischen spezialisierte Einheiten, die sich um so etwas kümmern.

  10. Nach oben    #9
    Avatar von Corinna y perros
    aus Murcia
    29 Beiträge seit 03/2014
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    Etwas in der Art dachte ich mir schon.

  11. Nach oben    #10
    Avatar von Polyglott
    aus Icod de los Vinos
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    1
    Was garantiert hilft, ist die Sprache zu sprechen und alles langsam und mit Bedacht anzugehen.

    Ich kenne genug Canarios, die in der Vergangenheit „schwarz“ gebaut haben, und wo die Gemeinde Zufahrtsstraßen gesperrt hat und Leitungen gekappt. Der Kampf geht gegen Schwarz- und Raubbau, Naturschutz und nicht gegen Ausländer.

  12. Nach oben    #11
    Dipl.Verw. Arne Grätsch
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    Avatar von Kanarienvogel
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    so isses!

  13. Nach oben    #12
    Avatar von Corinna y perros
    aus Murcia
    29 Beiträge seit 03/2014
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    👍 Das denken wir auch. Um einen Anwalt kommen wir zwecks Prüfung der Lage nicht herum, was auf dem Festland echt leichter ist... Egal, wir kommen dennoch!!!

  14. Corinna y perros´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  15. Nach oben    #13
    Dipl.Verw. Arne Grätsch
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    Avatar von Kanarienvogel
    58 Jahre alt
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    83
    Der Ablauf bei einer Baugenehmigung ist behördenintern so, dass zunächst der zuständige Architekt/Ingenieur das eingereichte Projekt prüft (z.B. auf Einhaltung des CTE, des Código Técnico de Edificación), dann prüft der zuständige Sachbearbeiter, ob der Raumordnungsplan (PGO, Plan General de Ordenación) die gewünschte Maßnahme UND deren Nutzung überhaupt zulässt, dann wird geprüft, ob vielleicht noch das Cabildo (die Inselregierung) oder das Gobierno de Canarias hier zustimmen oder sogar eine Genehmigung erteilen müssen. Liegt das alles vor, wird das Ganze dem Gemeinderat zur Abstimmung vorgelegt. Ist bis dahin alles abgesegnet, muss man (sofern das nicht schon vorher passiert ist) die Gebühr bezahlen, und bekommt dann die Baugenehmigung.

    Die Bauvoranfrage läuft genauso, nur ohne Abstimmung im Gemeindeparlament.

    Grundsätzlich geht es einfach um das Risiko, dass man vielleicht eine Finca in der Zona Rural nicht zu Wohnzwecken nutzen oder umbauen darf, auch wenn dort bereits ein Wohnhaus steht. Deshalb empfehle ich folgende Vorgehensweise (die noch dazu nix kostet):
    1. Auf www.goolzoom.es die entsprechende Parzelle heraussuchen und den PDF-Katasterauszug ausdrucken (mit der Referencia Catastral)
    2. Auf dem Ayuntamiento sich Einblick in den PGO geben lassen, und sich die in der Zone zulässige Bebauung und Nutzung zeigen lassen.
    3. Finger weg vom Objekt, wenn sich dabei herausstellen sollte, dass sich die im Plan eingezeichneten Gebäude nicht mit den tatsächlich vorhandenen decken. Bis hierher hat das nur Zeit gekostet, kein Geld.
    4. Wenn dort die vorgesehene Nutzung und Bebauung möglich ist, ein Projekt bei einem arquitecto oder ingeniero in Auftrag geben - sofern man den Kauf erfolgreich abschließen konnte. Ab hier muss man Geld in die Hand nehmen.
    5. Dieses dann einreichen (ein guter Architekt wird schon bei der Planung die rechtlichen Grenzen der Bauleitplanung berücksichtigen).
    6. Nach Genehmigung die Baumaßnahme durchführen, dabei unbedingt nicht vom Projekt abweichen, denn man muss mit Kontrollen durch die Policía Municipal rechnen. Und im Landgebiet auch von anderen Behörden.
    7. Evtl. Erweiterungen unbedingt ins Kataster UND ins Eigentumsregister eintragen lassen! Dazu braucht man eine notarielle Escritura.

    Bei einigen Gemeinden kann man den PGO sogar online ansehen.

  16. Kanarienvogel´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  17. Nach oben    #14

    70 Jahre alt
    aus Candelaria
    169 Beiträge seit 04/2012
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    Ruine kaufen

    Ich kann nur DRINGEND abraten, so ein Projekt anzugehen -
    es sei denn, man hat:

    1.)Genügend Geld, um mit der Familie (und allen Haustieren) die ersten 5 -7 Jahre problemlos überleben zu können.
    DAS unterschätzen nämlich die meisten.

    2.) Spricht ein so gutes Spanisch, dass man bei Behördengängen keine Übersetzer mitnehmen muss

    3.) Hat ein klares Konzept, was die Beschaffung des Lebensunterhaltes (Arbeit) UND die Bausanierung betrifft, und zwar abseits des finanziellen Polsters, das man bereits mitbringen sollte.

    Ich lebe jetzt 22 Jahre auf Teneriffa, habe mit eigenen Händen und noch 3 Personen das Haus gebaut, die Finca bewohnbar gemacht, Behördengänge selbst erledigt (jedenfalls, wenn kein Notar nötig war) und habe in all den Jahren DUTZENDE von hochmotivierten Leuten scheitern sehen, dass es nur so krachte. Auch die Beziehungen blieben auf der Strecke. Überlegt Euch also sehr gut, was Ihr da tut. Mietet Euch mal für 1-2 Jahre eine Finca und erlebt hier das reale Leben, ohne Euch total auszuliefern.
    Das ist mein Rat an Euch.
    Gruß Palmera

  18. Palmera´s Beitrag erhielt 2 mal Dank und/oder Zustimmung von:


  19. Nach oben    #15
    Avatar von CiaoTenerife
    81 Beiträge seit 11/2013
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    Hola Palmera,

    vielen Dank für deine klaren Worte. Ich finde es immens wichtig, mal von Insidern eine direkte Einschätzung eines solchen Vorhabens zu bekommen. Denn nicht nur weil auf Tenerife die Sonne so schön scheint, scheint auch alles viel leichter realisierbar zu sein als in D. Und dessen sollte sich erst mal jeder bewusst sein, der ein solches Vorhaben ins Auge fasst.

    Vielen Dank auch an Kanarienvogel für die wirklich guten Detail- und Vorgehensinfos. Wenn ich wirklich mal eines Tages einen Teil meines Traumes auf Teneriffa verwirklichen möchte, werde ich dich garantiert vorher noch kontaktieren.

    LG - Barbara

  20. Nach oben    #16
    Avatar von Corinna y perros
    aus Murcia
    29 Beiträge seit 03/2014
    Gracias
    7
    Ich habe hier nun schon einige sehr hilfreiche Informationen erhalten und muss sagen, dass ich im Sinne der Natur und deren Schutz es durchaus begrüße, wenn von behördlicher Seite etwas " spießiger" vorgegangen wird. Wir besitzen bereits eine Finca auf dem Festland und würden nur zu gern auf ein Bauvorhaben auf Teneriffa verzichten (das im übrigen auch in Deutschland weit entfernt von spaßig wäre...), aber wir haben einfach noch kein fertiges Haus im Campo gefunden, das für uns und unsere Tiere geeignet wäre, daher überlegen wir eben, ob wir nicht doch eine Ruine umgestalten. Die finanzielle Seite ist dabei glücklicherweise nicht unsere größte Sorge, zumal wir keine Existenz auf Teneriffa gründen müssen, aber wer wird schon gerne übervorteilt?
    Der städtische Bereich ist für uns indiskutabel, also werden wir die Zone rural den Ratschlägen gemäß prüfen. Vielen Dank schon einmal an dieser Stelle für die rege Teilnahme☺️


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