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Thema: Alles zum Immobilienkauf auf Teneriffa

  1. #34

    aus Berlin
    6 Beiträge seit 10/2015
    Hola mzoe,
    vielen Dank allen für die wertvollen Hinweise. Das mit dem spanischen Konsulat hier in Berlin käme für unsere geplante Reise am 01.12. leider zu spät. Aber wir wollen ja auch erst mal alles abgrasen, u.a. eine vorläufige Miete, ein Kauf ohne Maklerprovision sowie durch einen Makler abchecken. Sollte etwas für uns in Frage kommen, müssten wir ohnehin eine Gestoria bemühen denn mein Spanisch ist bestenfalls geeignet ein Bier zu bestellen. Ist etwas übertrieben. Ich komme ja mit meinem Sohn, zusammen beherrschen wir 5 Sprachen, spanisch leider nur was man so im Urlaub braucht. Sollten wir fündig werden, würden wir im Frühjahr einen Spanisch Lehrgang besuchen, bis dahin muss es eben so gehen. Wahrscheinlich werden wir ein Mietobjekt suchen, so wie Chicharrero und Sabine schon richtig sagten, wenn möglich mit Kaufoption unter Anrechnung der Mietzeit. Ich gehe doch aber recht in der Annahme, dass ich die NIE nur bei Kauf, nicht aber bei Miete benötige, oder? Dann hätte ich ja Zeit, diese zu beantragen.
    Auf jeden Fall freue ich mich schon mal auf die kommenden Tage und Wochen.
    Hans-Jürgen

  2. Nach oben    #35
    Avatar von Carlito
    77 Jahre alt
    17 Beiträge seit 09/2012

    Wohl an denn ....

    DAS KLINGT FATAL, vor Teneriffa prüft mal EURE KASSE , könnt ihr überhaupt Miete im VORAUS BEZAHLEN,
    oder wollt ihr die Miete auch PROBEWOHNEN ? 5 Sprachen und Bier klingt geteilt durch zwei nach,,,... DEUTSCH MIT PLATT UND ÜBER ANDERE LEUTE. .... Und Glücksritter auf Kosten anderer.

  3. Nach oben    #36
    Avatar von Hola
    488 Beiträge seit 11/2013
    Gracias
    47
    Auch wenn man mietet braucht man die NIE...aber das geht ja schnell in einem Tag ist das erledigt ....am besten da ihr kein Spanisch spricht mit Gestoria
    Mieten für ein Jahr im Voraus zahlen ...ja das gibt es aber doch eher selten ...aber Kaution schon ...
    Wenn du länger oder immer hier sein möchtest dann beantrage auch gleich die residencia denn dann ist die Aufenthaltserlaubnis nicht begrenzt
    Aber ganz wichtig egal ob mit oder ohne Mietkauf....vorab immer mieten dann lernt man die Umgebung die Nachbarn usw kennen ...und wenn man dann immer noch kaufen will....dann nur zu


  4. Nach oben    #37
    Avatar von Briefträger
    aus wuppertal
    746 Beiträge seit 01/2013
    Gracias
    68
    Die Masche des Probewohnen wurde schon vor Jahren abgelehnt.

    Ein Verkäufer der sich noch heutzutage darauf einlässt, wird entweder einen überhöhten Preis oder andere Macken am Objekt vertuschen wollen.
    Normal ist ansehen, bei Gefallen den Privatvertrag nebst 10% Anzahlung, und einige Tage danach die notarielle Beurkundung.

    Dazwischen ist genug Zeit für NIE und Barscheck.

    Von Vorabüberweisungen ist abzuraten.

    mfg
    Briefträger

  5. Nach oben    #38

    54 Jahre alt
    10 Beiträge seit 10/2012
    Den Ausführungen von Briefträger ist nichts mehr hinzuzufügen!

    Alles andere, Finger weg!! Ihr erspart Euch viele Nerven!! Solltet Ihr überhaupt so eine Möglichkeit hier finden.
    Oder einfach eine "normale Miete" suchen!

    Grüsse aus dem Norden Teneriffas

    Michael

  6. Nach oben    #39

    aus Berlin
    6 Beiträge seit 10/2015

    Mieten oder Kaufen

    Hallo Michael,
    inzwischen sind wir 3 Wochen hier vor Ort und haben viele Objekte besichtigt, mit und ohne Makler und da wir alles sehen wollten, haben wir uns auch nicht festgelegt und haben uns Mietobjekte genau so interessiert angesehen wie Kaufobjekte. Die Option "Probewohnen" haben wir gestrichen. Ich glaube wir haben viele Erfahrungen gemacht, uns jedoch bis jetzt nicht festlegen können. Die NIE holen wir in Berlin beim spanischen Konsulat, auch das wurde uns wegen der üblichen Wartezeit geraten. Also kommen wir wieder und werden dann vielleicht Nägel mit Köpfen machen.
    Mit besten Grüßen an die Runde
    Hans-Jürgen

  7. Nach oben    #40
    Avatar von Hola
    488 Beiträge seit 11/2013
    Gracias
    47
    Wartezeiten bei der NIE gibt es nicht ...an einem Tag bzw in ein paar Stunden ist das erledigt ...

  8. Nach oben    #41

    aus Berlin
    6 Beiträge seit 10/2015

    NIE

    Ist wahrscheinlich regional unterschiedlich. In Puerto de la Cruz wurde mir gesagt 10 Tage Wartezeit
    Hans-Jürgen

  9. Nach oben    #42
    Avatar von Briefträger
    aus wuppertal
    746 Beiträge seit 01/2013
    Gracias
    68
    Bei der NIE wohl nicht,

    aber bis man eine eigene bekommt dauert es in Puerto de la Cruz immer noch 6 bis 14 Tage.

    Im Süden schaffen es einige Ämter an einem Tag.
    mfg
    Briefträger

  10. Nach oben    #43
    Avatar von Hola
    488 Beiträge seit 11/2013
    Gracias
    47
    Na nun bin ich aber Neugierig....was heißt denn eine eigene NIE ....was bekommt man denn vorher ....ich lebe schon so lange hier aber das ist mir neu ....na dann bin ich mal gespannt

  11. Nach oben    #44
    Avatar von Hola
    488 Beiträge seit 11/2013
    Gracias
    47
    Ach und die NIE kann man sich auf jeder polizeistelle holen ...auch im Süden egal wo man wohnt

  12. Nach oben    #45
    Avatar von Briefträger
    aus wuppertal
    746 Beiträge seit 01/2013
    Gracias
    68
    Bei jeder Fremdenpolizei in ganz Spanien.

  13. Nach oben    #46

    108 Beiträge seit 06/2015
    Gracias
    49

    TINSA-Schätzwert und Realwert für Immobilien

    kann mir jemand einen groben Anhaltspunkt geben in wie weit die TINSA-Bewertungen von den Realpreisen abweichen?

    Ich kann mir vorstellen das die TINSA-Bewertung aktuell deutlich unter dem tatsächlich gezahlten Preis liegt.

  14. luigi´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  15. Nach oben    #47
    Avatar von Briefträger
    aus wuppertal
    746 Beiträge seit 01/2013
    Gracias
    68
    Tinsa scheint nur statistische Gesamtwerte zusammen zu tragen.
    offensichtlich alles nur gemischt inkl. der Fehlbauten, Spanischem Wohnungsüberhang, und gewerblichen Pleiten.
    Z.Zt. liegen offensichtlich die Preise immer noch leicht über dem realen Neubaupreis.
    Normale für Deutsche bewohnbare Eigentumswohnungen um die 1.000,- bis 1.500,-/m² ,
    Fincas unter 180.000,- scheinen knapp, Villen über 400.000,- im Überangebot.

    mfg
    Briefträger

  16. Briefträger´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  17. Nach oben    #48

    108 Beiträge seit 06/2015
    Gracias
    49
    Hinter der TINSA steckt mehr als man denkt. Die wird z. B. von Deutsch Instituten zur Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt. Darüber wird dann der Hypothekenwert ermittelt und nach diesem richtet sich die mögliche Kreditsumme einer deutschen Bank. (Ja das geht alles wenn man will. Man muss aber wirklich allen möglichen Leuten auf die Füsse treten und hinterher laufen!)

    Würde die TINSA bei der Bewertung im Allgemeinen deutlich unter dem gezahlten Wert liegen wäre die Kreditsumme der Bank entsprechend mickerig. Liegt sie nahe des Realwertes oder sogar deutlich darüber wäre die gewährte Kreditsumme entsprechend hoch; was für den Käufer ja durchaus angenehm sein kann.

    Der Haken bei der Sache - wie beim Glücksspiel gewinnt immer die Bank. Die Bewertung hat der Käufer vorab selber zu tragen auch wenn es durch die Bank beauftragt wird. Liegt dann der TINSA-Wert so niedrig das das die Finanzierung platzen würde wenn die Bank nur X% des TINSA-Wertes liefert hat man Pech gehabt und man bezahlt die Bewertung für nichts. Und das bei jedem Objekt aufs neue.

  18. luigi´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  19. Nach oben    #49
    Avatar von AKL44
    aus Wachtendonk
    47 Beiträge seit 02/2016
    Gracias
    7

    Entwicklung der Immobilienpreise auf Teneriffa

    Guten Morgen

    wir interessieren uns für einen Wohnungskauf auf Teneriffa. Ich habe jedoch eine Ahnung, in welchen Ecken der Insel eine Wohnung billiger oder teurer ist und ob der Zeitpunkt gerade gut oder schlecht ist. Ohne Richtwerte kann man auch schwer einschätzen, welche Preis gerecht ist und welcher übertrieben.

    Was wisst ihr zu den Immobilienpreisen? Und Wie denkt ihr denn über die Preisentwicklung für Immobilien auf Teneriffa?

    Gruß
    Andi

  20. Nach oben    #50
    Avatar von Briefträger
    aus wuppertal
    746 Beiträge seit 01/2013
    Gracias
    68
    Richtwert sind um 1.000,-/m², Meereslagen je nach "kick" bis zum 3 fachen, Kanarische Siedlungen bis zur Hälfte.
    mfg
    Briefträger

  21. Nach oben    #51

    108 Beiträge seit 06/2015
    Gracias
    49
    Ich rate euch dringend dazu jemanden anzuheuern der euch bei der Suche begleitet - und das sollte kein Makler sein!

    Ich habe durchaus das gleiche Problem. Die Preise sind fast nicht real zu ermitteln. Die Makler verlangen gefühlt Mondpreise. In den offenen Immo-Portalen bekommt man recht viele Fakes angeboten. Selbst wenn die privaten Anzeigen ehr nicht auf einen Makler sondern auf eine Privatperson schliessen lassen habe ich selten eine Antwort bekommen. Spannend ist aber das man mitunter auch die gleichen Wohnungen der Makler in Privatanzeigen findet. Der Preisunterschied beträgt über den Daumen 30% oder mehr. Wobei man natürlich davon ausgehen muss das der Preis in der Privatanzeige auch als Verhandlungsbasis zu verstehen ist. Man hat so eine recht gute Vorstellung davon was der Makler oben drauf haut wenn er auspreist und das Bildchen ins Schaufenster oder Internet hängt. Das sind oft 35% bis 38%.

    Die Kanaren sind bei weitem nicht so in der Keller gegangen wie Festlandspanien aber ich halte vieles was an Preisen kursiert für reine Wunschvorstellungen. Man sagt so das der qm zwischen 1000 € und 1300€ kostet. Aber letztendlich zählen wie immer nur drei Dinge - die Lage, die Lage und die Lage. - Und was ihr dafür bereit seid auf den Tisch zu legen.

    Als Richtwert kann man sicherlich auch grob die TINSA-Charts heranziehen (mal nach googlen).

  22. Nach oben    #52
    Avatar von MeinerEiner
    53 Jahre alt
    aus San Eugenio Alto
    299 Beiträge seit 04/2015
    Gracias
    58
    Ein Immobilienkauf in Spanien ist eh nicht ganz so einfach wie in Deutschland. Bei besonders niedrigen Preisen wäre ich schon vorsichtig. Da können die erfahreneren User hier bestimmt mehr zu sagen. Aber ich habe mir den Immobilienkauf erstmal aus den Kopf geschlagen. Wenn ich dann vor Ort bin und doch was schönes zum kaufen finden sollte, kann man sich ja immer noch was kaufen.

    Ich wünsche Dir viel Erfolg bei deiner Suche und hoffe, dass Du was passendes findest. Schau Dir jedoch immer alles genau an. An dieser Stelle wird die Bausubstanz bestimmt ganz schön leiden. Und bei einer Wohnung immer jemanden zu rate ziehen, der sich mit den Bestimmungen genau auskennt und dir sagen kann, ob da nicht unerwartetes auf dich zu kommt.

  23. MeinerEiner´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  24. Nach oben    #53
    Avatar von MeinerEiner
    53 Jahre alt
    aus San Eugenio Alto
    299 Beiträge seit 04/2015
    Gracias
    58
    Übrigens, wenn fast die selben Wohnungen, in ein und der selben Anlage unterschiedliche Preise haben, kann das verschiedene Gründe haben.

    1. Die Wohnungen sind in unterschiedlichen zuständen
    2. Eine Wohnung wird durch einen Makler verkauft, in Spanien muss der Verkäufer den Makler bezahlen, dass wird gern mal auf den Kaufpreis umgelegt.
    3. Bei günstigen Wohnungen sind irgendwelche Zahlungen offen, die der Käufer nachzahlen muss.
    4. die Anbieter der teuren Wohnungen wollen einfach nur mehr Geld verdienen.

    und, und, und

    Nur anschauen und persönlich bewerten bringt wirklich etwas.

  25. Nach oben    #54

    aus La Orotava
    58 Beiträge seit 04/2014
    Gracias
    11
    Es gibt reichlich Immobilienmakler, die blasen ihren Immobilienbestand auf, indem sie den Verkäufern erzielbare Preise vorhimmeln, die jenseits jeglicher Realität sind. Damit holen sie sich eine große Auswahl ins Portfolio, wohl wissend, dass diese Preise nie erzielbar sind. Damit entstehen ebenfalls oft große Differenzen in ein und derselben Wohnanlage.

    Wohnungen besichtigen, wenn selbst keine Spezialkenntnisse vorhanden, dann Sachverständigen mitnehmen und dann gründlich prüfen. Dann alle Unterlagen kommen lassen und nochmals prüfen. Dann 1-6 Monate warten, gelegentlich mal Interesse bekunden. Und du wirst sehen, dass die Preise dann langsam zu purzeln beginnen. Der Gewinn liegt im Einkauf (...). 25% habe ich bis jetzt noch bei jeder Immobilie verhandeln können, die ich gekauft habe. Ich bekomme heute noch Angebote aus der Zeit, bevor ich unsere Finca gekauft habe, die 50% unter dem Erstangebot liegen.

  26. weltenbummler´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


  27. Nach oben    #55
    Avatar von Polyglott
    aus Icod de los Vinos
    13 Beiträge seit 02/2015
    Gracias
    1
    Man kann keine Pauschalaussage zu Immobilienpreisen treffen, und sobald da ein „se vende“ Schild hängt, ist das Haus/Wohnung i.d.R. teurer, da die Leute es nicht geschafft haben, es über’s Netzwerk zu verkaufen.

    Spanisch selbst sprechen, oder jemanden mitnehmen, der Spanisch spricht, und dann einfach in der Gegend rumlaufen und mit den Leuten reden. Nachbarn wissen sehr oft, wer was verkauft und sprechen auch problemlos über Preise.

    Vergiss‘ unser Preisgefühl, was wir aus Deutschland mitgebracht haben. Ein Haus, dass wir als „schön“ empfinden, ist für die Teneriffer nicht unbedingt was wert, und umgekehrt. Manche Immobilienmakler nutzen ein falsches Preisgefühl ganz böse aus. Ich sage, manche, nicht alle!

    Eine Deutsche, die ich kenne, hat hier ein Haus mit Grundstück für 135.000€ erworben, was in Realität weit unter 100.000 € wert war. Gute Provision für den Makler! Man bezahlt für’s Nichtwissen und mangelnde Spanischkenntnisse. Passiert aber auch in Deutschland!

  28. Nach oben    #56
    Avatar von Briefträger
    aus wuppertal
    746 Beiträge seit 01/2013
    Gracias
    68
    Vollkommen richtig!
    Es gilt eben der uralte Handelsspruch.

    ( Jedes Objekt ebringt die Wertschätzung des jeweiligen Liebhabers)

    Gebrauchte immobilien werden wegen der hohen Nachfrage hier immer noch bei Neubauwerten gehandelt.
    mfg
    Briefträger

  29. Nach oben    #57
    abgemeldet
    aus El Médano - Granadilla de Abona
    113 Beiträge seit 04/2015
    Gracias
    24

    Immobilienpreise auf Teneriffa

    Das Problem ist, dass keiner Auskunft über die Preisentwicklung für Immobilien auf Teneriffa geben kann. Nach der Krise 2007/08 ist der Immobilienmarkt auf Teneriffa zusammengebrochen. Preise bilden sich durch Angebot & Nachfrage. Alles was dazu geschrieben wurde ist Quark, von Leuten die zu Allem schreiben.
    Los Silos ist so gut wie jedes andere Kaff. Wenn ich heute nochmal was kaufen wollte, würde ich mir die Bank suchen, die für mich Zahlung etc. abwickeln soll. Die brauchen Sie sowieso um die Kohle zu transferieren & später das Objekt zu bezahlen. Die machen Ihnen auch eine Schätzung, wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben. Hatte vor ein paar Jahren die Gelegenheit ein Objekt von drei verschiedenen Banken schätzen zu lassen. Die Ergebnisse stimmten überein. Dazu brauchen Sie eine Kopie der Escritura. Vor allem keine Vorverträge abschließen oder Anzahlungen leisten. Das sind Wunschträume der Makler, um die Provisionen zu sichern. Die Bank kann Ihnen auch die "Nota simple (Grundbuchauszug)" anfordern, damit Sie wissen wer die Eigentümer sind & ob die das Objekt Lastenfrei ist. Naja & die spanischen Banken sind an der Immobilien-Krise fast alle pleite gegangen & vom Staat gestützt worden. Die haben eine riesigen Vorrat an Immobilien aus kaputten Finanzierungen. Da gibt es die Schnäppchen.
    Vorsicht mit deutschen Beratern. Da gibt es viele, die hier nach dem Motto leben: "Jeden Tag steigt ein Trottel aus dem Flugzeug, den musst Du nur finden".

  30. Nach oben    #58

    108 Beiträge seit 06/2015
    Gracias
    49

    Gesammelte Informationen rund um den Immobilienkauf in Spanien

    Auch wenn ich mit meinem Bestreben eine Immobilie auf Teneriffa zu erwerben vorerst gescheitert bin wollte ich die Gelegenheit hier nutzen um meine Erfahrungen zur Verfügung zu stellen. Macht das Sinn - wo ich es doch nicht gepackt habe dann anderen gute Ratschläge zu geben? Ich denke - durchaus. Zumindest habe ich kein Geld versenkt. Das ist schon deutlich mehr als andere erreicht haben (Hier ist der Mallorca-Spruch zu erwähnen: "Wie macht man auf Mallorca ein kleines Vermögen? - Indem man ein grossen mitbringt!")
    Viele der Vorbereitungen waren umfangreich genug so das der nächste davon noch einmal davon profitieren kann. Daher richtet sich das hier vornehmlich an Erstkäufer ohne jegliche Erfahrung auf dem Gebiet.
    Ich habe allerdings derart viel Material zu dem Thema das ich anfangen musste das in Kapitel aufzuteilen um nicht alles in einen Beitrag quetschen zu müssen(inzwischen bin bei 8 oder 9 Kapiteln angelangt. Ich brauche aber einige Zeit um das einzustellen). Das liesst keiner mehr und der Überblick geht verloren.

  31. luigi´s Beitrag erhielt 3 mal Dank und/oder Zustimmung von:


  32. Nach oben    #59

    108 Beiträge seit 06/2015
    Gracias
    49

    Kapitel 1

    Zuerst einmal gilt Folgendes:
    Vertraut niemandem; glaubt nichts; hinterfragt alles; macht euch auf Niederlagen und Enttäuschungen gefasst. Macht euch klar das alle immer nur euer Bestes wollen - nämlich eure sauer verdiente Kohle! Oder um es mit Churchill zu sagen:"Ich habe euch nichts anderes anzubieten als Blut, Schweiss und Tränen."

    Alle folgenden Daten und Angaben habe ich, soweit mir das möglich war, im eigenen Interesse gegengeprüft. Aber auch hier gilt der Merksatz von oben. Überprüft die Daten bevor ihr euch drauf verlasst ich bin nicht der Papst somit auch nicht unfehlbar!
    Um in das Thema einzusteigen sollte man sich erst einmal ein wenig Literatur verschaffen. Ich habe mir Folgendes bestellt:

    Einwandern statt Auswandern - nach Teneriffa: Wie Sie auf Teneriffa wirklich Fuß fassen können
    Fand ich recht hilfreich wobei hier weniger auf den Kauf von Immobilien eingegangen wird. Der Autor tummelt sich übrigens mitunter auch im Forum.

    Spanienimmobilien erwerben, besitzen und vererben (Immobilien im Ausland)
    War im Bezug auf den Immobilienkauf für mich am ergiebigsten. Das Buch ist aber auch weit davon entfernt das Thema erschöpfend zu behandeln.

    Auswandern nach Spanien: Spanische Verwaltung und Formalitäten leicht gemacht: Für Auswanderer und Langzeiturlauber
    Hier wird das Thema Immobilien auch nur angeschnitten; wenngleich einges dabei war was man sich rausziehen konnte um darauf aufzubauen. Es ist aber auch einiges an Allgemeinem drin was man an Vewrwaltungswissen absaugen kann.

    Mit dieser oder einer ähnlichen Datenbasis erfogt dann die Recherche im Internet. Zieht euch für alle Informationen immer mehrere Quellen. Oft sind die Daten nicht erschöpfend oder gar widersprüchlich. Auch hier muss man ständig gegenprüfen.
    Habt ihr euch dann einen groben Überblick über den Ablauf und die benötigten Dokumente verschafft rate ich euch dazu einen Ablaufplan zu erstellen. Am besten geht das mit VISIO (das gibt es auch als OpenOffice Version für lau). Irgendein Projektplanungsprogramm wird es auber auch tun. Hier kann man mit bunten Bildern und Pfeilen wunderbar darstellen wann wer etwas machen muss und wann wer welches Dokument haben will. Erledigtes wird farbig markiert und der Hintergrund in Zeitabschnitte eingeteilt .Ich garantiere euch das ihr sonst den Überblick verliert auch wenn ihr nicht die Hardcore-Variante mit der LBS versucht.
    Dann prüft ob eure Finanzierung stimmt. Habe ich wirklich genug Geld um das kaufen zu können was ich mir vorstelle? Die Nebenkosten werden in den verschiedenen Quellen mit 9-12% angegeben. Rechnet man eventuelle kleinere Reovierungen oder eine Stromabnahme mit ein würde ich ehr von 15-18% ausgehen.
    Denkt daran das die Immobilie auch Unterhalt kostet. Ich bin mit meiner Modellrechnung für ein Miniapartment auf etwa 120€ pro Monat gekommen. Das kann für eine grosse Wohnung oder eine Finca auch mal fix nach oben gehen.
    Auf die NIE werde ich nicht näher eingehen. Dazu gibt es einen riesigen Thread im Forum der nahezu erschöpfend ist. Nur soviel - sofern ich nicht ganz in der Nähe eines Konsulates wohne würde ich die NIE vor Ort besorgen. Besser ist das zwar mit einer Gestoia aber es geht sicherlich auch ohne. Wo man das in der Nähe eures Urlaubsortes machen kann kann euch das freundliche Konsulat in eurer Sprache sagen.
    Gerüchteweise ist die NIE auch seit neustem nicht mehr auf 3 Mionate begrenzt. (Die Information habe ich aber nicht mehr gegengeprüft)

  33. luigi´s Beitrag erhielt 3 mal Dank und/oder Zustimmung von:


  34. Nach oben    #60

    108 Beiträge seit 06/2015
    Gracias
    49

    Kapitel 2

    Um überhaupt später zu wissen wo man was besorgt und wer sich um was kümmert ist es nicht verkehrt sich vorab mit dem Aufbau der spanischen Verwaltung zu beschäftigen. Es gibt dazu ein wunderbares Bildchen wie sich die Verwaltung auf Teneriffa glieder was ich aber aus uhrheberrechtlichen Gründen nicht posten kann. Daher muss die Trockenübung reichen.

    Gliederung der spanischen Verwaltung
    Comunidad Autonoma (autonome Gemeinschaft. Entspricht den Bundesländern; es gibt 17 Stück) ==> Kanarische Inseln - Canarias
    Provincia (entspricht bei uns einer Region) ==> Santa Cruz de Tenerife
    Comarca (entspricht bei uns dem Kreis / Landkreis) ==> Cormaca del Suroeste
    Municipio auch Ayuntamiento (entspricht bei uns der Gemeinde) ==> Santiago del Teide (Beinhaltet u.a. die Siedlungen Los Gigantes, Puerto de Santiago und La Arena)

    Kanarische Feiertage (keine Behörden und kein gar nichts hat geöffnet):
    Ausserdem ist es gut zu wissen wann hier die Bürgersteige hochgeklappt werden. Es wäre schon dumm wenn man seinen Aufenthalt hier so legt das die Hälfte der Tage verlohren sind. Die Angaben sind aber mit Vorsicht zu genissen. Das ist nur halbherzig von mir gegengeprüft und zum anderen gibt es auch noch einige regionale Feiertage.
    1. Januar Año Nuevo (Neujahr)
    6. Januar Los Reyes (Heilige Drei Könige)
    19. März San Josê (Josephstag)
    1. Mai Día del Trabajo (Tag der Arbeit)
    30. Mai Día de las Islas Canarias
    Im Juni Fronleichnam
    25. Juli Santiago Apostol (Apostel Jakobus)
    15. August Asunción (Mariä Himmelfahrt)
    12. Oktober Día de la Hispanidad (Feiertag zu Ehren der Entdeckung Amerikas)
    1. November Todos los Santos (Allerheiligen)
    6. Dezember Día de la Constitución (Tag der Verfassun)
    8. Dezember Immaculada Concepción (Mariä Empfängnis)
    25. Dezember Navidad (Weihnachten)
    Bewegliche Feiertage:
    Viernes Santo Karfreitag
    Dia del Corpus Fronleichnam

    Die Suche nach der Wohnung und der Preis:
    Wer denkt er könne vorab wie in Deutschland üblich schon einmal das Internet durchforsten und über die diversen Portale Suchen und ggf. Besichtigungstermine organisieren ist auf dem Holzweg. Die Masse der Immobilien scheint nicht über die Portale zu laufen. Selten antwortet wer auf die Anschreiben und wenn meldet sich meist ein Makler der eine Privatanzeige aufgegeben hat. Ein grosser Teil dürften Lockangebote sein. Ein wenig in den Portalen stöbern hilft aber dennoch weil man ein besseres Gefühl für die Preislage bekommt.
    Im Grunde hilft nichts anderes als wirklich vor Ort zu suchen. Dafür braucht man aber Zeit. In den seltesten Fällen dürften zwei Wochen reichen. Selbst (alleine) auf die Suche zu gehen wird schwierig. Vorallem wenn man der Landessprache nicht mächtig ist. Oft hängen aber Schilder an den Häusern und Wohnungen die offenkundig selbstgemahlt sind und nicht von Maklern stammen.
    Als zweite Möglichkeit bieten sich Gestoias an die einen bei der Suche begleiten (Zur Qualität der selben später mehr...). Worin besteht nun der Trick dieser Gestoias? Was machen die anders oder besser als ein Makler? Ganz einfach. Sie verfügen i.d.R. über ein weitgefächertes, persönliches Netwerk auf der Insel, kennen sich aus und sprechen halt die Sprache. Der Trick der Gestoias besteht einfach ausgedrückt darin die geeignete Wohnung vom Markt zu fischen bevor ein Makler die Finger darauf hat. Im Idealfall fahren die mit einem durch die gewünschte Gegend und hören sich um wer grade was verkaufen will. Man spart dabei halt die Maklerprovision. Der Gestoiamann kostet aber auch Geld - und nicht wenig; ist aber deutlich günstiger als der Makler. Die Vorgehensweise funktioniert durchaus ist aber in ihrer Wirkungsweise begrenzt. Bei grossen Objekten und Fincas wird es vermutlich nichts besseres geben. Bei kleinen Apartments sieht die Sache ein wenig anders aus. Man muss sich vor Augen halten das sehr viele kleine Wohnungen in küstennähe im Besitz von Ausländern sind. Oft weiss der Nachbar gar nicht wem die Wohnung gehört. Mein Extrembeispiel war ein Haus mit drei Wohnungen die zu verkaufen waren (davon 1 Maklerangebot) und von den 4 befragten Bewohnern wussten zwar alle das welche verkauft werden sollten aber keiner wusste wen man da ansprechen sollte weil keiner wirklich seinen Nachbarn kannte. Die kannten gerademal die Nationalität. Kein Wunder - die Wohnungen werden oft auch noch nebenbei als Apartment vermietet. Spanisch hätte mir übrigens dort auch nicht weiter geholfen denn keiner der Nachbarn sprach Spanisch. Es waren ausnahmslos Ausländer. Diese Konstellation ist in den Touriorten wohl ehr typisch.

    Bleiben die Makler. Die nehmen es grundsätzlich von den Lebenden. Der echte Vergleich fehlt natürlich aber gefühlt liegen die ausgepreisten Maklerpreise bei 25 - 30% über dem Realwert der Immobilie. Wobei man natürlich sagen muss das eine Immobilie letzendlich immer das wert ist was jemand bereit ist dafür zu zahlen. Ich schätze es aber inzwischen sehr schwer ein um diese Beutelschneider herum zu kommen denn die meisten kleinen Wohnungen werden an die Makler gehen. Warum? Ein Grossteil der Wohnungen ist, wie schon erwähnt, im Besitz von Ausländern die dazu nicht taufrisch sein dürften wenn sie die Wohnungen wieder verkaufen wollen. Kaum einer wird sich die Mühe machen das selbst zu organisieren. Allerdings istman dort nicht unbedingt besser aufgehoben nur weil man zu einem Makler gegangen ist. Wie auch in Deutschland darf sich jeder Hansfranz in Spanien Makler nennen - ob er nun weiss was er tut oder nicht.

  35. luigi´s Beitrag erhielt 3 mal Dank und/oder Zustimmung von:


  36. Nach oben    #61

    108 Beiträge seit 06/2015
    Gracias
    49

    Kapitel 3

    Unterhaltskosten einer kleinen Wohnung aufgeschlüsselt:
    Die Werte sind natürlich nicht als absolut angesehen und können sich auch von Gemeinde zu Gemeinde ein wenig unterscheiden.
    Versicherung:
    Eine Gebäudeversicherung ist nur dann zwangsweise nötig wenn die Hypothek über eine spanischen Bank läuft. Die LBS zB. benötigt aber eine Feuerversicherung für das Objekt (LBS als Begünstigter eingetragen - LBS Infoblatt/Seite 3). Es gibt auch deutsche Versicherungen die das für spanische Immobilien machen und die Züricher ist auch auf den Kanaren aktiv.

    Strom:
    · Üblicher Grundtarif (Potencia Contrada) für den Anschluss 3,3 KW = 10,64 € monatlich zB. bei Endesa
    · Der Strompreis liegt deutlich unter den gezahlten Preisen in Deutschland
    · Unter dem Strich werde ich wohl im Schnitt mit max. 20 € pro Monat incl. Verbrauch auskommen und liege dann bei 240 € im Jahr ( davon 127,68 € für den Anschluss)
    · Der Basisanschlußwert (Potencia Contrada) ist 3,3 Kw (10,64 € monatlich) auf den Kanaren, auf der Peninsula 4,3 Kw, für den privaten Bereich, gesetzlich festgelegt. Im Gewerbebereich geht es nach Bedarf. Das betrifft die Rechnungen, die ich kenne. Die Kilowattstunde kostet 12,2 Cent. Dazu kommen Stromsteuer, Zählermiete & kanarische MwSt.
    · Es gibt mittlerweile neben Endesa auch weitere Stromanbieter in Spanien. Iberdrola, Nexus Energia, Factor Energia, Bassols um nur einige zu nennen.
    · Der Strom wird alle zwei Monate abgerechnet, wobei immer ein Grundbetrag in Rechnung gestellt wird, auch wenn das Objekt nicht genutzt wird. Bei der Berechnung dieses Grundbetrages wird ein Faktor des Stromverbrauchs zugrunde gelegt, der theoretisch erreicht werden könnte, wenn die Immobilie unter Volllast Energie verbraucht. Der Grundbetrag, welcher für ein Apartment mindestens in Rechnung gestellt wird, liegt etwa zwischen 35,- € und 45,- € pro Monat

    Gas:
    · Herd und Warmwasser sowie der Heiz-Püster für den Winter wird üblicher Weise mit Gas aus Flaschen betrieben. Falls vorhanden kann man die Eigentumsflasche tauschen lassen. Die Kosten sind etwa identisch mit denen in Deutschland (Das Gas ist sogar günstiger da die Mehrwertsteuer auf den Kanaren nicht den üblichen Satz hat). Eine Neuanschaffung einer Gas-Flasche ist vorerst zu aufwendig da hier einiges an Beantragungen bei der Behörde erfolgen muss. Einfacher wäre dann man verwendet die „5 Kg-DISA-Bomben (Typ nu-b)“. Die sind in jeder DISA-Tankstelle gegen Pfand zu bekommen und unterliegen keinerlei Behördlichen Auflagen.
    · Kostenpunkt für eine Füllung = aktuell ca. 11€ Plus Flaschenpfand (einmalig 30 €)
    · Die laufenden Kosten sollten damit etwa 55€ im Jahr (ohne Pfand) bzw. 4,58 € im Monat betragen
    · Link zu den Aktuellen DISA-Gaspreisen:
    https://www.disagrupo.es/gas/gas_cocina_precios.aspx

    Müllabfuhrgebühren & Wasserkosten (basura y agua):
    · Die städtischen Gebühren für Müllabfuhr werden von den Gemeinden je nach Liegenschaft festgesetzt und alle sechs Monate gezahlt. Für ein Apartment in Mallorca liegen die Müllgebühren bei ca. 150,- bis 180,- € (was anderes habe ich nicht gefunden kann aber als Richtwert dienen)
    · Der Wasserverbrauch wird am Wasserzähler abgelesen und wird alle drei Monate erhoben.

    Grundsteuern (I.B.I. - impuesto sobre bienes inmuebles):
    · Der Steuersatz der Gemeinde in Santiago del Teide ist derzeit auf 0,45 festgesetzt.
    · Die spanische Grundsteuer auch I.B.I. und Contribucion benannt wird aufgrund des Katasterwertes berechnet. Die Besteuerungsgrundlage bezieht sich auf das Grundeigentum.
    · Der Gemeinde wird der Katasterwert von der staatlichen Stelle (DGC) vorgegeben und die Gemeinde hat einen gesetzlichen Rahmen zur Anwendung und Einforderung der gemeindlichen Steuer. Sie kann dabei bei städtischen Wohnimmobilien in Spanien einen Steuersatz von 0,4 % bis 1.1 % anwenden. Zu beachten ist dabei das der Katasterwert nichts mit dem tatsächlichen Wert der Immobilie zu tun hat!!!
    · Berechnungsbeispiele:
    Katasterwert: 60.000€ (0,45%) = 270€ im Jahr oder 22,50 im Monat
    oder:
    Katasterwert: 85.000€ (0,45%) = 382,50€ im Jahr oder 31,88 im Monat


    Zusammenfassung der monatlichen Kosten:
    20 € Strom
    5 € Gas
    50 € Verwaltung
    10 € Müll
    8 € spanisches Konto (falls notwendig)
    8 € Gebäuderversicherung (anhand eines Beispiels für ein 100qm Haus bei der HUK)
    25 € Grundsteuern (Mittelwert da der Katasterwert nicht bekannt ist)
    ============
    126 € (mit spanischem Konto)
    118 € (ohne spanisches Konto)

    ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////

    Was muss beim Kauf vorliegen bzw. vorhanden oder geprüft sein?:
    · Gebäudeenergiepass (certification Energetica de viviendas - siehe: Steuern und Gebühren die beim Kauf anfallen). Muss beim Verkauf vorgelegt werden. Die Gültigkeit beträgt 10 Jahre. Die Effizienzklasse ist wurscht. Dort ist es warm! Das Dokument hat der Verkäufer zu bringen.
    · Grundbuchauszug (registro de la propiedad als nota simple) ist dieser überhaupt vorhanden und ist dieser belastet mit Hypotheken oder Zwischeneinträgen?
    · Einverständniserklärung des Ehepartners (falls vorhanden) ob er/sie dem Verkauf der Wohnung zustimmt
    · N.I.E. (siehe: Ausländer Identifikationsnummer - Numero de Identificaion de Extranjeros)
    · Übersetzung aller Dokumente (möglichst durch unabhängigen Übersetzer. è Dies kann im Wesentlichen durch den Übersetzungsservice der einer Bank erfolgen bzw. durch einen Anwalt)
    · Gestoia zur Begleitung bei Besichtigung, zur Beantragung der N.I.E und anderen Dokumente ( Kosten betragen etwa 1,5% des Kaufpreises oder nach aufwand auf Stundenbasis)
    · Neubauerklärung (deklaration de obra nueva)
    (Ist nicht ganz so wichtig) Sofern die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist kann man davon ausgehen das diese vorliegt bzw. erteilt wurde. Denn der Eintrag in das Grundbuch ist nur möglich wenn diese vorliegt
    · Prüfen ob die Wohnung vermietet ist da der Mieter ein Vorkaufsrecht hat (im Zweifelsfalle zu dem günstigen Preis den ich ausgehandelt habe)
    · Aktuelle Stromrechnung die anzeigt ob das Konto beim Versorger ausgeglichen ist.
    · Optimal ist es wenn die CIE (Certificado de Instalaciones Eléctricas ) vorliegt. Ist diese nicht vorhanden weil der Anschluss bereits abgemeldet ist muss die Elt-Anlage neu von einem Elektroinstallateur abgenommen und zertifiziert werden. Kostenpunkt zwischen 300-500€ für die Prüfung und Ausstellung des Dokumentes. Sind Änderungen erforderlich kann der Spass auch mal 2000-3000€ kosten

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  38. Nach oben    #62

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  39. Nach oben    #63

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    Kapitel 4

    Steuern Gebühren und Kosten die beim Kauf anfallen
    · spanische Grundbuchauszug (registro de la propiedad)
    o Während der einfache Grundbuchauszug mit einer Gebühr von ca. 10 € erhältlich ist, ist beim Grundbuchzertifikat von etwa 50 € auszugehen. Die Nota simple kann auch online bezogen werden!
    o Beim Beschaffungsservice (via Gestoia) ist je nach Leistungsumfang ein Betrag von 50 € bis 200 € zu erwarten.
    · Gebäudeenergiepass (certification Energetica de viviendas) kostet zwischen 250 und 300 €.
    · CIE (Certificado de Instalaciones Eléctricas ) - falls nicht vorhanden ca. 500€. Sicherheitshalber sollte man zusätzlich noch 2500€ für den Elektroinstallateur hinzu rechnen. In Summe sind das dann 3000€
    · Die Erwerbs- oder Übertragungssteuer (I.T.P. - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
    o Die Steuer ist vom Käufer zu tragen (also von mir/euch)
    o Die Steuer ist abhängig von der Höhe des tatsächlichen Kaufpreises
    o Die Übertragungssteuer (I.T.P.) 8%, 9%, 10% werden dem Käufer beim Kauf einer Immobilie belastet (Villa, Wohnung, Land, Ladenlokal, Garage)
    Wenn der „steuerliche Mindestwert“ der Immobilie (landesabhängig) höher ist als der Kaufpreis, wird der steuerliche Mindestwert benutzt. Basierend auf dem „steuerlichen Mindestwert“ der Immobilie gelten zur Zeit folgende Sätze zB. auf den Balearen (in anderen Gebieten können diese variieren - das wird aber bei einer normalen Immobilie den Kohl nicht fett machen):
    8% bis zu 400.000 Euro des tatsächlichen Werts berechnet, bzw. 30.000 Euro für Garagen, außer bei Garagen, die ans Haus angeschlossen sind.
    9% werden für Beträge zwischen 400.000 € und 600.000 € bzw. ab 50.000 € bei Garagen berechnet.
    10% für Beträge über 600.000 €.
    o Ein Beispiel:
    Bei mir liegt die Kaufsumme in jedem Fall unter 400.000€. Somit ziehen die 8%.
    Kaufpreis = 85.000€ ( 8% ) = 6800€

    · Achtung!!! Die sogenannte Wertzuwachsteuer (Plus Valia) oder auch (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, auch "plusvalor" oder "Plusvalia" genannt)
    o Die Steuer ist vom Verkäufer zu tragen auch wenn in der Praxis wohl oft versucht wird diese dem Käufer anzulasten
    o Sie ist nicht zu verwechseln mit der Gewinnsteuer (die quasi eine Spekulationssteuer ist) die auch den Verkäufer belastet
    o Bei der Plusvalia handelt es sich um eine gemeindliche Steuer die zum Ziel hat den Eigentümer an den Verbesserungen der Infrastruktur zu beteiligen die im Laufe des Besitzes möglicherweise erfolgt sind (zB. Strassenbau Wasser, Abwasser etc.). Insofern trägt die Steuer auch konsequenter Weise der Verkäufer denn er war ja in der Vergangenheit auch der Nutzniesser der Massnahmen.
    o Die Höhe der Plus Valia hängt von dem gemeindlich festgesetzten Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, zu der die Immobilie gehört, ab.
    o Der Bodenwert wird von den Gemeinden unabhängig vom Veräußerungswert festgesetzt.
    o Sie berechnet sich aus dem Katasterwert des Bodens, nicht des Kaufpreises der Immobilie. Auf den Bodenwert zum Zeitpunkt der Übertragung des Grundstücks werden für jedes Eigentumsjahr zwischen zwei und drei Prozent Wertzuwachs berechnet. Bei einem über zehn Jahre anhaltenden Besitz geht also die Gemeinde davon aus, dass der Boden einen Wertzuwachs zwischen 20 und 30 Prozent gebracht hat. Der erreichte Wertzuwachs wird dann mit einem Prozentsatz zwischen 25 bis 30 Prozent besteuert.
    o Werte der Gemeinde Santiago del Teide:
    - Bis 0-5 Jahre 2,8%
    - Bis 6-10 Jahre 2,7%
    - Bis 11-15 Jahre 2,6%
    - Bis 16-20 Jahre 2,6%

    Die Besteuerung wird mit 30% angesetzt

    Berechnungsbeispiel:
    10 Jahre im Besitz der Immobilie; Preis der Immobile beim Erwerb: 70.000€
    70.000 € (2,7%) = 1890€
    1890 € * 10 Jahre = 18900 €
    18900 € (30%) = 5670 € Steuerschuld
    · Makler, Notar und Anwaltskosten (dazu mehr an anderer Stelle)

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  41. Nach oben    #64

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    Kapitel 5

    Das Grundbuch (Eigentumsregister - registro de la propiedad):
    Das Thema ist derart umfangreich das ich daraus ein eigenes Kapitel gemacht habe. Natürlich sind die Texte dazu nicht alle auf meinem Mist gewachsen. Ich habe sie aber ein wenig umgestellt und vereinfacht.

    guter Link zu dem Thema:
    www.goolzoom.es hier kann man direkt aus der Karte den Katastereintrag abrufen (mit Plan), und dann online mit der Referencia Catastral eine Nota Simple beantragen. Das kostet etwa 17 € und dauert nur 24 Stunden. Die bekommt man dann per Mail als PDF.

    Wie ist das Eigentumsregister aufgebaut. Unterschiede zum deutschen Grundbuch:
    Das spanische Eigentumsregister ist ein wenig anders aufgebaut als das deutsche Grundbuch. Im Gegensatz zum deutschen Grundbuch wird das registro de la propiedad nicht in 3 Abteilungen unterteilt (1 = Eigentümer; 3 = Hypotheken sowie Grund und Rentenschulden; 2 = alle weiteren Belastungen). Alle Einträge werden fortlaufend fortgeschrieben. Bei den Einträgen wird nicht zwischen Eigentumsübertragung oder Grundschuld unterschieden. In diesem Zusammenhang ist es sehr wichtig die Fundstelle zu kennen unter der ein Kaufvertrag oder eine Grundstücksbelastung im Register eingetragen ist. Das ist deshalb so wichtig weil im registro de la propiedad eben alle Registereinträge aller Immobilien der jeweiligen Municipio (Gemeinde) fortlaufend geschrieben werden. Um hier jemals irgendwas wiederzufinden benötigt man die genauen Grundbuchbezeichnung. Benötigt wird i.d.R. die Grundstücksnummer, Grundbuchzahl, Band und Seite des Grundbuchs. Kennt man die Grundbuchbezeichnung nicht, so können genaue Angaben über die Lage, wie Orts-, Straßen- und Hausbezeichnung bzw. derName des Eigentümers, möglicher Weise weiterhelfen, weil die meisten Grundbuchämter auch zusätzliche Register führen, die derartige Angaben enthalten.
    Wo sich die Einträge befinden hat vor dem Kauf der Makler oder Eigentümer zu liefern! Die genaue Grundbuchbezeichnung sollte in jedem notariellen Kaufvertrag (Escritura Pública) beschrieben sein.
    Die unterschiedlichen Registerauszüge (nota simple) und (certificación)

    Nota simple:
    Der einfache Grundbuchauszug Art. 332 RH, ist eine unverbindliche verkürzte Auskunft. In der Praxis aber i.d.R. ausreichend.

    Certificación:
    Ein qualifizierte (beglaubigte) Eigentumsregisterauszug. Sie ist eine öffentliche Urkunde mit öffentlichem Glauben. Diese wird meist nur im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten benötigt und enthält detailliertere Informationen. Die Beschaffung nimmt aber auch mehr Zeit in Anspruch und kostet deutlich mehr.
    Registerauszug – Kosten und Dauer der Beschaffung

    Kosten:
    Während der einfache Grundbuchauszug (nota simple) mit einer Gebühr von ca. 10 € zu bekommen ist, wird beim Grundbuchzertifikat (certificación) etwa 50 € veranschlagt.
    Bei einer Gestoia ist je nach Art der erbrachten Leistung ein Betrag von 50 € bis 200 € zu anzusetzen.

    Dauer der Beschaffung:
    Zwei bis drei Tage sind realistisch für den einfachen Grundbuchauszug, zwei Wochen für die qualifizierte Fassung.
    Die drei verschiedene Eintragungsarten im registro de la propiedad
    Es gibt in Spanien nicht drei verschiedene Grundbuchabteilungen; es gibt jedoch drei verschiedene Eintragungsarten, die bereits etwas über die Art des jeweiligen Inhalts aussagen:

    Die Normaleintragung – inscripción:
    Diese haben im Gegensatz zu den Zwischeneintragungen fortlaufende Ziffern. Sie enthalten z.B. die Eintragung des Eigentumsrechts, die von Hypotheken und Belastungen aufgrund eines notariellen Vertrages.

    Die Zwischeneintragung - anotación preventiva und asiento de presentación:
    Zwischeneintragungen haben große, fortlaufende Buchstaben. Diese Zwischeneintragungen haben einen eher provisorischen Charakter. Sie sollen verhindern, dass sich Ansprüche bei möglichen Veränderungen oder aktiven Rechtsstreitigkeiten aufgrund eines weiteren Normaleintrages von Dritten nicht mehr durchsetzen lassen.

    Die Randnoten - notas marginales:
    Weil Normaleintragungen in den Registern nicht gelöscht oder gestrichen werden dienen die Randnoten als Verweiss auf den Ursprungseintrag auf den sich die Änderung bezieht (siehe unten in der Erläuterung)
    Beispiele und Erläuterungen zu den Eintragungsarten in Beispielen

    Erläuterung zu den Zusammenhängen der Eintragungen:
    Äusserlich unterscheiden sich Normaleintragungen von den Zwischeneintragungen dadurch, dass sie Ziffern haben. Die Zwischeneintragungen hingegen werden mit großen, fortlaufenden Buchstaben bezeichnet. Den Randnoten kommt nur Hinweischarakter zu. Wird beispielsweise die am 22. Mai 1971 unter dernfortlaufender Nummer 6 die eingetragene Hypothek durch eine besondere Escritura gelöscht, so erfolgt dies nicht durch Einfärbung oder Unterstreichung des ursprünglichen Hypothekeneintrags, sondern dadurch, dass z.B. unter der Nummer 12 die Löschung der unter Nummer 6 eingetragenen Hypothek eingetragen und neben der Nummer 6 eine Randnote angebracht wird. Nur so bleibt verständlich das dieses Recht durch die Eintragung der Nummer 12 verändert wurde.

    Verbindung zwischen Kataster und Grundbuch:
    (Das kann man aber bei dem Kauf einer Wohnung wohl ehr vernachlässigen)
    Mitunter gab es in der Praxis wohl häufig Probleme, die damit zusammenhingen, dass die genaue Lage, Größe und Grenzen eines Grundstücks in keiner Weise sauber amtlich festgelegt waren weil ein vernünftiges Zusammenspiel zwischen Katasteramt (catastro) und dem Grundbuchamt nicht erfolgte.
    (folgender Absatz ist ungeprüft)
    Dieser Missstand ist wohl durch eine gesetzliche Regelung, der Ley 13/1996 del 30 de diciembre de (vom 13.12.1996) de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social bereinigt worden. Die Artikel 50 bis 57 dieser Verodnung, die im vierten Abschnitt mit der Überschrift „von der Katasterbezeichnung“ (de la referencia catastral), aufgeführt sind, schreiben inzwischen vor, dass Notare und Grundbuchrichter in Grundbüchern und Urkunden die Katasterbezeichnung einzutragen haben. Dafür sind die Parteien verpflichtet, den letzten Grundbuchsteuerbescheid vorzulegen, der die Katasterbezeichnung ausweist. Damit ist dann das im notariellen Kaufvertrag beschriebene und danach im Grundbuch eingetragene Grundstück mit der im Kataster definierten Immobilie identisch.

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    Kapitel 6

    Die Abwicklung - Makler, Anwalt, Notar und Gestoia:
    Vorweg möchte ich das Thema Anwalt ansprechen. Üblich ist nahezu die komplette Abwicklung einer Gestoia zu überlassen. Ich würde davon abraten. Warum? Lösen wir uns einmal von dem Thema Wonungskauf in Spanien und bemühen ein anderes Beispiel. Ihr möchtet euch ein gebrauchtes Auto kaufen. Der Wunschwagen ist aber nur Polen zu finden. Ihr beauftragt dafür einen Ortskundigen der für euch als Dolmetscher fungiert und euch durch die örtlichen Gebrauchtwagenbuden schleift. Irgendwann habt ihr die passende Benzinkutsche gefunden. Der Motor läuft, die Farbe ist ok und sogar die Innenausstattung gefällt. Nun legt euch der "Fähnchenhändler" einen Wisch vor den ihr unterschreiben sollt damit das Auto euch gehört - bei Sofortzahlung selbstverständlich. Der Vertrag ist in polnisch und sowohl der Händler als auch euer Begleiter schwören Stein und Bein das dort alles drinsteht was ihr benötigt. Auch eure Frage nach TÜV, technischer Überprüfung und Legalität des Wagens wird lächelnd bejaht. Ein schriftlicher Nachweis? Nein wofür - steht doch alles in dem Vertrag (nach polnischem Recht) den ihr nicht lesen könnt aber unterschreiben sollt. Jeder von euch nimmt jetzt bereitwillig den Kugelschreiber, legt 15.000 Euro auf den Tisch und unterschreibt. Nein? - Und warum habt ihr das dann bei einer Wohnung in Spanien vor die locker die 4 -10 fache Summe dieses Gebrauchtwagens kosten kann? Weil in Spanien die Sonne so schön scheint? Oder weil der Juan im Restaurant im letzten Urlaub auch immer so ein netter Kerl war; der ist doch auch Spanier...
    Kurzum es gibt Kanzleien in Deutschland mit Niederlassungen oder Partnerkanzleien in Spanien die sich auf die Abwicklung von solchen Transaktionen spezialisiert haben. Ich habe Adressen dazu stelle die hier aber nicht ein da ich selbst keine Erfahrung gemacht habe. Es werden aber Komplettpakete angeboten die preislich etwa beim doppelten einer Gestoia liegen (dann reist der Anwalt aber auch wirklich zum Notartermin an). Auch hier gilt - glaube niemanden. Im Internet kann man erst einmal viel behaupten. Habt ihr einen Anwalt im Internet gefunden fragt bei der Anwaltskammer nach was der so tut und ob es ihn wirklich gibt. Lasst euch von ihm (sofern nicht auf der Page angegeben) die kompletten Daten der Partnerkanzlei in Spanien geben. Mit den Daten könnt ihr dann als erste Bewährungsprobe eure Gestoia anfüttern. Die sollen bei der jeweiligen spanischen Anwaltskammer gegenprüfen ob die wirklich existieren und was die so machen (hier gibt es eine Regestrierungsnummer die der Anwalt euch sagen muss). Danach ist der Anwalt in Spanien zu kontaktieren um mal zu prüfen ob der wirklich erreichbar ist oder nur Nummern umgeleitet wurden und ob man dort überhaupt eure sprache versteht.
    Ach ja - sollte die Gestoia an diesem Punkt schon anfangen rumzuzicken oder euch den Anwalt auszureden könnt ihr davon ausgehen das diese Vorgehensweise nicht in das Geschäftsmodell der Gestoia passt. Deren Umsatz schrumpft nämlich durch die Verlagerung einiger Tätigkeiten auf den Anwalt zusammen und es kann durchaus sein das der eine oder andere damit ein Problem hat.
    Man wird sicherlich die Argumentation höhren "Ja Anwalt - was für ein Quatsch. Das kann man machen aber kostet nur viel Geld. Die anderen machen das auch alle so."
    Dazu Folgendes. Versucht mal in Foren oder im Internet Deutsche zu finden die schmerzfrei eine immobilie erworben haben. Lasst euch den Hergang genau schildern. Mal sehen wie viele ihr findet. Vermutlich nicht allzuviele. Daher ist davon auszugehen das die Meisten wohl in der einen oder anderen Art auf die Bretter gegangen sind. Von den Anwälten mit denen ich gesprochen habe bekam ich sinngemäss in etwa diese Anmerkung :"Oh, das ist ja erstaunlich das Sie sich vor dem Kauf melden. 95% meiner Klienten melden sich immer erst wenn schon fast nichts mehr zu retten ist.". So weit muss es natürlich nicht kommen auch nicht mit Gestoia aber man ist da erst einmal auf der etwas sicheren Seite. Und wenn etwas daneben geht hat der Anwalt vorerst den schwarzen Peter und der Gerichtsstand ist dann irgendwo in Deutschland und nicht auf Teneriffa.

    Die Gestoia:
    Ich will nicht deren Leistungen und Fähigkeiten schmälern. Oft sind das Leute mit tiefgreifendem Wissen und exzellenter Ortskenntnis. Aber sie sind keine Rechtsberater, keine Rechtsanwälte, keine Notare, keine Makler oder Bausachverständige. Sie sind Dienstleister. Die Funktion steckt bereits im Wort. Ihr Job ist es zu dienen und zu leisten! Was keinesfalls zu bedeuten hat das sie Sklaven sind oder nur untergeordnete Tätigkeiten auszuführen haben. Ganz im Gegenteil. Aber die Wahre mit der sie handeln ist Vertrauen. Euer Vertrauen. Und wenn sie das enttäuschen solltet ihr nicht zögern die Notbremse zu ziehen.
    Bei der Wohnungssuche kommt ihnen eine Vermittlerrolle zu die aber nicht mit einem Makler gleichzusetzen ist. Ihr Job ist es vorzuprüfen, ggf. eine notar simple zu ziehen und euch bei der Besichtigung als Vetrauensperson zu begleiten. Da sie euch bei der Suche nach dem Objekt helfen üben sie in gewisser weise auch eine Maklerfunktion aus. Haltet euch aber vor Augen das die Leute FUR EUCH arbeiten und nicht für andere oder auf Provisionsbasis. Solltet ihr auch nur den leisesten Zweifel daran haben das die Begleitung euch gegenüber nicht loyal ist oder Objekte präsentiert für die er vermutlich selber auch abkassieren zieht die Notbremse.
    Natürlich kann und soll er euch auch bei Ämtergängen vor Ort begleiten. Vereinbart vorher schriftlich einen festen Stundensatz oder eine Pauschale bei Erfolg! Zweisprachig!

    Der Notar:
    Anders als in Deutschland kümmert er sich nicht um die komplette Transaktion sondern setzt nur den Vertrag auf und beurkundet die Übergabe. Hier finde ich meine Aufzeichnungen nicht zu(Ich hatte noch mehr zu dem Thema). Die Notargebühr bewegt sich meines Wissens bei etwa 1-1,5% der Kaufsumme. Gezahlt wird quasi sofort. Zum einen der Notar, zum anderen der Kaufpreis. Es ist nicht üblich den Verkauf über eine Art Notarunderkonto abzuwickeln. Der Verkauf ist mit Aushändigung der Urkunde und der Schlüsselübergabe als symbolischen Akt quasi abgeschlossen. (Das war jetzt aus dem Gedächnis rezitiert - wenn ich den Rest finde werde ich ihn noch posten.

    Anzahlungen bei Vertragsschluss:
    Oft ist eine Anzahlung von 10% üblich. Tritt man nach dem Kauf zurück ist das Geld weg. Tritt der Verkäufer zurück muss er das Doppelte (also 20%) zurückzahlen. So verliert er genauso viel wie der Käufer.
    Ich bin allerdings kein begeisterter Anhänger der Praxis denn wer garantiert mir auch trotz aller Unterschriften und Verträge das der Verkäufer dann nicht plötzlich insolvent ist wenn ich mein Geld zurück haben möchte. Also besser eine Anzahlung vermeiden und wenn irgendwie möglich eine Lösung mit einem Notaranderkonto finden. (Ob sich das realisieren lässt ist fraglich. Aber zZ haben wir immer noch einen Käufer- und keinen Verkäufermarkt)
    Wann bekommt der Makler sein Geld und von Wem?
    Der Makler bekommt normaler Weise erst sein Geld wenn der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist.
    Es sollte aber auch mit dem Makler schriftlich festgehalten werden wer die Courtage zu zahlen hat und wann. Auch bei der Maklerbeauftragung ist also die Übersetzung vor Unterschrift zwingend nötig. Das kann aber zur Not auch die Gestoia machen - jedenfalls wenn man im Vertrag in etwa ersehen kann wie wer was und wann bezahlt. (Normaler Weise muss ohnehin der Verkäufer zahlen wenn ich den Makler nicht explizit losschicke)
    Die Maklerprovision beträgt auf den Kanaren so um die 3%.

  44. luigi´s Beitrag erhielt 3 mal Dank und/oder Zustimmung von:


  45. Nach oben    #66

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    so jetzt habe ich keine Lust mehr. Den Rest schiebe ich ein anderes Mal nach.
    ;-)


  46. luigi´s Beitrag erhielt Dank und/oder Zustimmung von:


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