Grossen Respekt für Deine geleistete Arbeit, alles gut dokumentiert.
Grüsse Platano
Grossen Respekt für Deine geleistete Arbeit, alles gut dokumentiert.
Grüsse Platano
Der Kaufvertrag (Escritura Pública):
Vorverträge und mündliche Absprachen
Anders als in Deutschland sind beim Immobilienkauf selbst handschriftliche Vereinbarungen gültig. Selbst mündliche Absprachen sind verbindlich. Ein "Vorvertrag" kann sich hier sehr schnell als gültiger Kaufvertrag entpuppen auf dessen Erfüllung der Verkäufer bestehen kann. Es sind also auf keinen Fall irgendwelche Vorverträge oder Absprachen abzuschliessen!
Ja - und auch in Spanien gilt - Vereinbarungen über Auftrag oder Honorar sind immer schriftlich zu formulieren um böse Überraschungen zu vermeiden.
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Ein spanisches Konto:
Meiner bescheidenen Meinung nach wäre in Zeiten von BIC und IBAN ein spanisches Konto eigentlich nicht mehr nötig. Allerdings waren sowohl der Anwalt als auch die Gestoia der Ansicht das dies nach wie vor für die Kaufabwicklung nötig ist. Den Grund habe ich mir nicht gemerkt (ich meine das hatte etwas mit der in Spanien üblichen Abwicklung ohne Notarunderkonto zu tun) und habe das auch nicht mehr hinterfragt weil ich ohnehin ein spanisches Konto eröffnen wollte. Wer das genauer wissen will muss sich noch einmal schlau machen.
Ich hatte mich (ohne hier Werbung machen zu wollen) für die Sabadell entschieden da diese ein Übersetzungsservice anbieten und deutschsprachiges Personal vorhält - auch auf Teneriffa. Ich gehe aber davon aus das der Übersetzungsservice keine staatlich geprüften Übersetzer hat (nicht geprüft) was auch nicht weiter schlimm gewesen wäre den die Übersetzung des Vertrages und die amtlichen Unterlagen hätte der Anwalt gebracht. Hier ging es mir um das Alltägliche (Versorger, Hausgemeinschaft, Verwaltung). Die Kontoführungsgebühren waren allerdings kein Schnapper und ich musste zweimal schriftlich nachfragen bevor man mir die Kosten mitgeteilt hat... Stand der Recherche etwa 12/2015. Hier kann sich also etwas verändert haben.
Die (ehmalig Solbank jetzt Sabadell) ist nach diversen Fusionen eine der grössten Institute Spaniens und keine „Wald und Wiesen-Bank“. Ich meine das viertgrösste Bank Spaniens.
Link zur Bank:
https://www.bancsabadell.com/cs/Sate...1332204474/de/
Die Produktbezeichnung lautet: „Key Account“
Link zum Produkt:
https://www.bancsabadell.com/cs/Sate...1359536844/de/
Produktmerkmale:
· EC-Karte und Visa-Karte kostenlos (hier müsste man auf die Bank zugehen und das Kreditlimit der Kreditkarte möglichst klein machen damit nicht die eigene VISA-Limit bei der Hausbank runter gedreht wird)
· Inlandsüberweisungen und Überweisungen in Länder des EWR sind gebührenfrei (bis zu einer Höhe von 50.000 €)
· Für den Eingang von Überweisungen aus Ländern des EWR fallen ebenfalls keine Gebühren an
· Gebührenfreie Bargeldabhebung an Geldautomaten der Banco Sabadell (und bis zu 12 Abhebungen pro Quartal an ServiRed-Automaten(dies ist ein Automatenverbund. Die Verbundpartner findet man hier - http://www.servired.es/servired/serv...mbers/?lang=en ) anderer Kreditinstitute)
· Kostenloser Übersetzungsdienst für 10 Übersetzungen mit bis zu 500 Wörtern pro Übersetzung.
Auszug aus dem Flyer der Bank:"Mit dem Übersetzungsdienst des Key Account können Sie schriftliche Texte mit bis zu 500 Wörtern kostenlos übersetzen lassen. Für weitere Wörter erhalten Sie einen Sonderpreis. Senden Sie uns den Text, den Sie übersetzen lassen wollen, per E-Mail an info@bancsabadell.com und wir senden Ihnen die Übersetzung innerhalb eines Arbeitstages zu. Für Texte mit einer Länge von mehr als 500 Wörtern senden wir Ihnen zuerst ein Kostenangebot zu, das von Ihnen angenommen werden muss. "
· ein Kundenbetreuer zur Seite, der meine Sprache spricht.
· Die Kontoführungskosten betragen 24 Euro pro Quartal (also 96 € per Anno)
· Es ist keine N.I.E. erforderlich um das Konto zu eröffnen. Es reicht die Ausweisnummer des Personalausweises
· Eine eigene Vor-Ort-Präsenz ist allerdings zwingend nötig da ich eine Unterschrift zur Kontoeröffnung abgeben muss. As scheint nicht auf dem Postwege oder via Fax zu funktionieren.
Es gibt aber sicherlich auch andere Banken die Ähnliches anbieten!!!
Hier könnte man sicherlich noch etwas mehr Energie reinstecken um rauszufinden ob es noch etwas günstigeres gibt. Die Frage ist auch ob man das Konto nicht nach der Kaufabwicklung auch wieder auflöst wenn man auf die Übersetzungen verzichten kann oder eine andere Lösung dafür hat. Für die Überweisungen sollte auch grundsätzlich ein deutsches Konto reichen. Früher haben wohl die Versorger rumgezickt wenn man kein spanisches Konto vorweisen konnte aber ich denke das kommt auf einen Versuch an.
Das liebe Geld - und wenn es nicht reicht:
Auch wenn es Lösungen gibt bin ich inzwischen weitgehend von einer Finanzierung ab. Es gibt verschiedene Möglichkeiten die ich z.T. nur anreissen und teilweise auch etwas ausführlicher behandeln werden. Man muss an dieser Stelle aber anmerken das ich mich ein wenig am Sparkassenumfeld orientiere da ich in dieser Richtung beruflich angesiedelt bin (Technik). Die Zeiten der dollen Vergünstigungen sind aber seit Draghis Nullzinspolitik auch vorbei. Man hat sich allenfalls etwas "liebevoller" um mich gekümmert. Andere Banken und Institute werden aber auch nicht allzuweit von dem etfernt sein was die Sparkassenfamilie anbietet.
Möglich ist zum einen die Teilfinanzierung bei einer spanischen Bank. Die Konditionen dürften besonders günstig werden (sowohl bei den Zinsen als auch bei der Eigenkapitalquote) wenn es sich um ein Objekt aus dem eigenen Bestand handelt welches sie los werden möchten. Die spanischen Banken sitzen immer noch auf einem risigen Berg an Immobilien den sie nicht los werde. Hier wird es sich aber in aller Regel nicht um die typischen Ausländerimmobilien handeln sondern um Wohnungen oder Häuser, Grundstücke die der typische Spanier nutzt. Ich hatte aber bei meiner Suche für mich nichts gefunden und ausserdem ist zu bedenken das der Ansprechpartner 3500Km weit weg sitzt selbst wenn er meine Sprache spricht. Nicht alles kann man trotz modernster Technik immer einfach so lösen wenn man keinen Zugriff auf die Leute hat. Daher habe ich an der Idee keinen Gefallen gefunden. Das mag anders sein wenn man als Rentner runter zieht und die meiste Zeit des Jahres unten ist.
Der Weg über eine reine Kreditfinanzierung in Deutschland ist begrenzt. Wer kein eigenes Eigentum beleihen kann ist hier im Grunde auf Konsumerkredite angewiesen und die sind bei Otto Normalverbraucher sowohl begrenzt als auch recht teuer. Beides ist natürlich von der jeweiligen Bank abhängig aber eine Finanzierung bei einem für deutsche Verhältnisse komfortablem Eigenanteil von 30-40% für eine Immobilie wird in aller Regel nicht möglich sein. Man benötigt also eine Hypothek auf die spanische Immobilie für eine deutsche Bank - und da wird es jetzt langsam kompliziert. Das birgt auch einige Risiken mit sich die der Käufer zu tragen hat. Ich bin hier bei der LBS-Baden Würtemberg gelandet (das Prozedere wird aber rein technisch bei anderen Banken oder Bausparkassen auch nicht anders ablaufen da die einen Partner Vor Ort benötigen der die Abwicklung und Prüfung macht). Hat früher jede LBS mehr oder weniger alle EU-Länder beakert hat man sich das inzwischen aufgeteilt. Spanien und Frankreich macht nur noch die LBS-BW. Hier gibt es für den Bereich Spanien eine handvoll Mitarbeiter bei denen man wohl immer landen wird wenn man dort nachfragt und aktiv wird. Hier gibt es von der LBS ein Merkblatt welches man via Email anfordern kann was recht gut aufschlüsselt was wie passiert. Das hier im einzelnen aufzuschlüsseln würde den Rahmen sprengen. Aber ein wenig Vorwissen ist nötig um zu verstehen was dort abgeht. Wer das hier durchgeackert hat wird aber grob nachvollziehen können worum es geht. Mein anfängliches Problem war die LBS dazu zu bewegen eine maximale Kreditsumme zuzusagen BEVOR ich ein Objekt hatte. Denn wie soll ich losgehen und suchen wenn ich nicht weiss wieviel ich ausgeben kann. Aber auch das funktioniert.
Hat man etwas gefunden schickt die Bank (das wird jede Bank tun den meines Wissens ist für eine Hypothekenvergabe in Spanien immer ein Gutachter erforderlich der die Immobilie bewerten muss) die TINSA hin um ein Gutachten zu erstellen. Die TINSA ist eine Bewertungsorganisation die sich u.a. mit der Einzelbewertung von Immobilien beschäftigt. Auf diesem ermittelten TINSA-Wert gibt die LBS nun einen Hypothekenkredit der sich etwa auf 50% dieses Wertes beläuft grob die Hälfte des realen Kaufpreises falls der geringer als die Bewertung seion sollte. Für die Bestellung und Beurkundung der Hypothek sind etliche Schritte in Spanien und Deutschland nötig die eine Zeitspanne von mindestens 4 Wochen erfordern. Vermutlich sind es ehr 6 Wochen. Hier fangen die Probleme an die der Käufer und Besteller einer solchen Hypothek hat genau hier entstehen einige Risiken. Das der Käufer die Prüfung der Immobilie und den Aufwand für die Bank zu zahlen hat ist dabei ehr Nebensache. Der Verlust ist (zumindest bei der LBS) mit einem Festpreis deutlich unter 1000€ festgesetzt. Der Teufel steckt ganz wo anders. Ein Makler müsste so lange den Daumen auf das Objekt halten was er nur ungerne machen wird denn er kann das Objekt in dem Zeitraum nicht verkaufen und wer garantiert ihm dann das der Kauf wirklich zustande kommt. Unterzeichnet ihr den Vertrag und beauftragt dann erst die TINSA wisst ihr zu dem Zeitpunkt noch gar nicht wie hoch die Bewertung ausfällt. Wenn ihr Pech habt ist die so gering das euer Kreditrahmen davon platzt denn die Höhe der Hypothrekenvergabe der Bank ist ja direkt vom TINSA-Wert abhängig. ausserdem ist ja wie bereits in einem anderen Kapitel schon erwähnt die 10% Anzahlung in Spanien üblich. Im schlimmsten Falle ist das Geld dann auch weg wenn die Kreditvergabe nicht zustande kommt.
Sollte man einen Privaten finden der sich darauf einlässt die Tinsa-Bestellung ohne Vertragsabschluss zu machen (grundsätzlich spricht nichts dagegen denn das Risiko liegt alleine bei euch) wird sowas ein recht gutes Mittel sein eine Immobilie in Spanien mit einem ehr geringen Eigenanteil zu erwerben. Euer Risiko ist dabei zum einen das die Immobilie einfach in der Zeit verkauft wird - dann zahlt ihr halt die TINSA-Bestellung. ausserdem kann der Kaufpreis plötzlich steigen weil der Verkäufer darauf spekuliert das ihr die Kröte nun auch noch schluckt nach dem ihr viel Zeit und auch einiges an Geld investiert habt.
Rein technisch funktioniert das. Ich hatte jedenfalls die Zusagen der Banken in der Tasche - und zwar schriftlich auf bestimmte Summen fixiert. Ob das dann in der Praxis funktioniert ist eben halt die andere seite der Medallie.
Ich würde inzwischen zu einer Eigenkapitalquote raten die so hoch ist das man das nicht benötigt. Man muss dann entweder erst in Deutschland etwas kaufen und darauf spekulieren das dann, wenn man da Geld braucht, die Bude etwas wert ist; man kauft deutlich günstiger (im Norden La Palmas sollen die Häuser und Wohnungen inzwischen so günstig sein das sich selbst die Hippis die Dinger kaufen - aber wer will da schon hin?) ;oder man lässt es ganz.
Man muss sich auch einmal anschauen was die Mieten hier kosten. Oder andersrum - Wenn man als Rentner mit 65 Jahren auf die Insel zieht und sagen wir optimistisch 15 Jahre bleibt; kann man in der Zeit mit der Miete eine Wohnung finanzieren. Klar hängt es von der Miete ab aber wenn man das durchrechnet liegt man mit der Miete immer günstiger. allenfalls pari. Die Frage ist dann halt ob das Geld noch da ist oder reicht. Die Renten tendieren nicht dazu mehr zu werden.
Zum Schluss noch ein wenig Allgemeines und einige Binseweissheiten. Allerdings habe ich mich mit dem einen oder anderen Thema auch auseinander gesetzt.
Der Besichtigungsurlaub:
Sofern ihr nicht monatelang dort unten weilt und in aller Ruhe suchen könnt seid ihr auf euren Jahresurlaub angewiesen. Mietet euch am besten in einer Apartmentanlage in dem Bereich ein in dem ihr kaufen wollt. So seid ihr flexibel, habt kurze Wege und reduziert die Kosten. Plant diesen Urlaub als Urlaub und nicht als Besichtigungstour! Das hört sich banal an - aber wenn etwas nicht kplappt habt ihr wenigstens noch einen schönen Urlaub. Und es gibt genug Dinge die nicht funktionieren können. Die Objekte die ihr anschauen wolltet sind weg. Eure Dokumente sind nicht vollständig oder eure Gestoia stellt sich als taube Nuss herraus und geiert beim Sondierungsgespräch gelangweilt den chicas am Nachbartisch hinterher und meldet sich nicht wieder. What ever.
Macht euch mit dem Wetter und dem Klima vertraut. Die Inseln sind höchst unterschiedlich und selbst auf Teneriffa gibt es ja durch den Teide unglaubliche Unterschiede. Dazu kommt noch die Höhe. Als Faustregel habe ich mir sagen lassen kann man zumindest im Winter pro 100 Höhenmeter ein Grad abziehen. Das kann dann auch schon mal echt eklig und kühl werden. Mein eigenes Extremerlebnis in der Richtung waren 22 Grad und Sonnenschein auf La Gomera im Valle Gran Rey und 10 Autominuten und 7 Km später auf 600m Höhe hatte ich noch 11 Grad und Nieselregen. Reine Luftlinie sind maximal 3 km gewesen.
Wenn ihr das Objekt als Altersruhesitz plant so gilt im Grunde das gleiche wie in Deutschland auch. So schön eine Finca am Arm der Welt kurz vor dem Tenogebirge auch sein mag - ihr benötigt im Alter eine gewisse Infrastruktur. Fussläufiges Einkaufen und ein Arzt der eure Sprache spricht sollten in erreichbarer Nähe liegen. Extreme Steillagen würde ich auch nicht unbedingt nehemen. Meine Eltern sind mitte 70 und haben vor 2 Jahren beide von nichts auf Rollator gewechselt. Die wären heute im Haus gefangen wenn sie so ein Umfeld hätten. Auch wenn man genug Geld für den Erwerb hat und ein grosses Grundstück toll ist sollte man sich darüber klar sein das auch viel Arbeit macht. Mitunter macht es einfach mehr Sinn darauf zu verzichten und sich eine Wohnung zu kaufen.
AKL44, Hola, Jette, MeinerEiner, Platano
Super geschrieben ....da ich selber Immobilien auf Teneriffa habe kann ich sehr vieles nur bestätigen....eine bekannte klagt im Moment gegen ein sehr großes und bekanntes Immobilien Büro....und ich denke sie kommt auch damit durch ....
Vielen Dank für diese ausführliche Beschreibung. Nur wenige hier machen sich die Mühe. Erfahrungsberichte sind die beste Hilfe um nicht selber auf die Nase zu fallen.
Die gesamte Beschreibung hat mich darin bestärkt, keine Immobilie zu kaufen sondern nur zu mieten. Auch wenn sich meine Kinder gefreut hätten
Ich wünsche aber allen, die eine Immobilie kaufen wollen, dass sie Erfolg damit haben.
Also noch einmal Danke für deine Arbeit.
Ich komme Anfang September für ein paar Tage auf die Insel um mir dort im Norden ein paar Immobilien anzusehen.
Ich möchte etwas käuflich erwerben und habe bereits einige Termine mit verschiedenen Maklern. Nun hört man ja immer wieder von „schwarzen Schafen“ gerade in dem Bereich der Immobilienvermarktung.
Hat hier jemand bereits Erfahrungen gemacht, die mir hilfreich sein könnten?
Es kommt ja nicht oft vor im Leben das man ein paar mühsam zusammengesparte Euronen in einer Immobilie anlegt. Nun möchte ich nicht mein Geld irgendwem überlassen für etwas das ich dann evtl. gar nicht bekomme.
Gerne nehme ich auch positive Kritiken an.
VG
Jens K.
Ich kann nur raten nichts zu überstürzen ...denn sowas muss gut überlegt sein ...und in einigen Tagen ist es meiner Meinung nicht ...und Augen auf bei den Maklern ....am besten nimmt man von Anfang an eine gestoria mit ....die sich gut auskennt ...ich denke auch das man das Umfeld sich einige Tage gut anschaut wegen Sonne Wind usw....und warum gleich kaufen .....erstmal was mieten und sich in Ruhe umschauen .....es gibt soviele Sachen zum kaufen man verpasst nichts ....
Hallo Jens,
ich berichte dir einmal von meinen Erfahrungen beim Wohnungskauf in Puerto de la Cruz.
Zu allererst empfehle ich dir, dir genügend Zeit zu nehmen, um verschiedene Immobilien anzuschauen. Für die Entscheidung bei unserer Wohnung haben wir ca. 1 Jahr gebraucht.
Sieh dich vorab schon einmal um, welche Angebote es im Internet gibt. Da gibt es z. B. Fotocasa, Segunda Manos und natürlich die Makler auf der Insel. Wundere dich nicht, wenn du, gerade bei spanischen Maklern, keinerlei Antworten auf deine Anfragen bekommst. Manche sind schlicht und einfach auch nicht daran interessiert, an Ausländer zu verkaufen.
Mache dir auch vorher Gedanken, was mit deiner Immobilie ist, wenn du nicht auf der Insel bist. Wenn du dauerhaft auswandern willst, ist das kein Problem. Wenn du jedoch die Immobilie als Ferienwohnung nutzen willst, solltest du jemanden vor Ort haben, der sich um diese kümmert.
Aus eigener Erfahrung, würde ich dir raten, über einen Makler zu kaufen. Dieser kümmert sich vor allem um die Besitzverhältnisse, den Schuldenstand der Immobilie und die nötigen Regelungen beim Notar. Unsere Maklerin hat sich im Nachhinein, nachdem schon alles gelaufen war, auch noch um alles weitere gekümmert (Ummeldung beim Ayuntanmiento, Müllummeldung, Stromanmeldung, Kündigung Telefon und Ummeldung bei der Aqualia). Somit konnten wir uns die Gebühren für eine Gestoria sparen.
Wenn du im Norden etwas suchst, versuche nach Möglichkeit, eine Immobilie mit Terasse / Balkon nach Süden zu bekommen, so hast du auch im Winter etwas Sonne. Alle Immobilien mit Meerblick haben im Winter nur wenig bis gar keine Sonne.
Bei weiteren Fragen kannst du dich gern melden.
LG
Alex
Hola,
irgendwo im Forum habe ich etwas über (neue) Vorschriften im Bauwesen gelesen, finde die Stelle aber nicht mehr.
Wir sind dabei ein Haus zu kaufen und möchten uns natürlich nicht in die Nesseln setzen.
Wer kann uns da ein paar Tips geben?
Vielen Dank im Voraus.
Ein Öko-Zertifikat muss neuerdings beim Verkauf vorliegen. Das bezahlt der Verkäufer. Hört sich für die Kanaren etwas komisch an, weil es wenig Heizungen & Kälteisolierung gibt. Ist aber eine EU-Vorschrift, der Spanien zugestimmt hat.
Hallo an alle Forumsmitglieder.
Meine 6 Wochen hier auf Teneriffa gehen morgen zu Ende.Ich habe in dieser Zeit 22 Termine für Wohnungs/Haus und Grundstücks-
Besichtigungen hinter mir. Alle zentral gelegenen (Infrastuktur wie Lebensmittelgeschäfte,Restaurants,Kneipen) Angbote waren z.B.
38m2 -2ZKB-Wohnhöhlen für 150 000€, oder 3 ZKB- 80m2 für 130 000€ in statisch zweifelhaftem Gebäudezustand, Häuser welche angeblich noch keine 5 Jahre erstellt sind, der rostende Baustahl jedoch schon den Beton von der Tragstützenkonstruktion sprengt
(330 000€ ). Gründstücke -125m2 für 55000 € erste Reihe in Abades auf welches man ein 65 m2 Haus auf 1,5 Stockwerke verteilt bauen dürfte, 240m2 Grundstück oberhalb von las Americas mit ca 2000m3 Felsaushub für 165 000€. In Deutschland würde das abbrechen der Felsen und ausheben der Baugrube bei weitem den Grundstüchswert überschreiten.
Natürlich gibt es außerhalb gelegene Imobilien welche etwas preiswerter sind, jedoch meist benötigt man dann ein allradgetriebenes Fahrzeug und muss abends mit der Alaska Daunenjacke im Wohnzimmer mit einer Tasse Tee zum Hände wärmen sitzen,da keine Heizung ,Doppelverglasung etc.vorhanden. Da auch bei diesen Imobilien der Einstiegspreis zu hoch als auch die Bauausführung zu schlecht war, hätte die nachträgliche Verbesserung trotz der angeblich viel günstigeren Löhne keinen Sinn gemacht.
Als alternative dachte ich eine Deutsche Baufirma im Norden zu kontaktieren um mir ein Angebot für einen Neubau nach deutschen Baustandards machen zu lassen. Der Chef teilte mir mit das dies ohne Probleme möglich sei, jedoch nicht für normales Geld.
Da diese Firma mit höherwertigeren Bauprodukten wie Styroporsystemdecken aus Deutschland, Doppelglaselemente aus Polen und Holzkonstuktionen aus irgendwo in Europa handelt, ist ganz klar dass die höherwertigeren Materialien einen höheren Preis kosten.
Was ich jedoch nicht nachvollziehen kann, dass jemand der seit Jahrzehnten hier vorort eine Baufirma betreibt,keine Orientierungssumme ( z.b. 1000€/m2 Wohnfläche für Teneriffastandard und 1500€ für deutschen Standard ) geben kann.
Da ich selbst Dienstleistungen am Bau anbiete weis ich dass eine Kostenrechnung erst nach Erstellung eines Leistungsverzeichnisses
möglich ist, jedoch muss ich als solventer Ansprechpartner wenigstens eine Preisorientierung abgeben.
Fazit: Komme im Oktober wieder,bleibe 6 Monate und hoffe in dieser Zeit eine Lösung zu finden.
Würde mich über Informationen und Erfahrungsaustausch freuen. Wäre auch für ein Gemeinschaftsprojekt wie z.B. Doppelhaus oder Mehrfamielienhaus in Eigenerstellung zu haben.
Grüße an alle Ingolf
Hallo liebe Community,
ich weiss nicht, aber was denkt ihr? Wie sieht aktuell der Immobilienmarkt in Teneriffa aus? Da ich Urlaubsbedingt wohl häufiger dort sein möchte, denke ich auch über den kauf einer kleine Finca nach. Was denkt ihr?
VG
Dirk
Wir haben eine Finca und es ist ein Traum. Aber wenn du nur einige Wochen pro Jahr kommst, dann kaufst du dir nur viel Arbeit ein. Bist du dann wieder alles Vordermann hast, ist schon wieder Abreise. Das würde ich mir genau überlegen, ob da eine Wohnung nicht sinnvoller wäre. Wenn natürlich das "Garteln" das Ziel des Urlaubs ist, dann kann es schon die richtige Entscheidung sein. Die Preise sind insgesamt seit etwa 2-3 Jahren spürbar angezogen, haben aber noch sehr viel Luft nach oben.
Da spricht mir doch jemand aus der Seele. Wer vorhat auf Teneriffa eine Immobilie zu kaufen, sollte mal überlegen, wie lange er sie noch nutzen kann (Lebenserwartung). Ansonsten ist wohl eine Langzeitmiete eher angesagt. Zur Bauqualität: Wir hatten mal ein Haus in Denia (Costa Blanca) nur Schrott. Meiner Meinung nach bezahlt man auf den Kanaren ca. 40% für die Immobilie, 60% für das Klima. Das heißt: man lässt sich jeden Sonnenstrahl einzeln bezahlen. Dazu kommen noch die sog. Investoren, welche z.B. 30 Einheiten bauen, 20 davon werden verkauft, und der Rest vergammelt. Bei den absolut überhöhten Immobilienpreisen kommt noch ein Faktor hinzu: jeden Morgen steht irgendwo ein Dummer auf. Man muß ihn nur finden.Zitat von Marionlienchen
Hallo Zusammen,
ich habe eine dringende Bitte: Wir haben ein Grundstück gekauft und wollten mit dem Nachbarn, den genauen Verlauf der Grenze besprechen, da diese nicht zu 100% bekannt ist. Den Namen konnten wir der Escritura entnehmen und herausfinden durch Herumfragen im Ort, dass die Eigentümerin des Nachbargrundstücks bereits verstorben ist. Wie kann man in diesem Fall Verwandte oder Angehörige ausmachen? Gibt es hier jemanden der mir da einen guten Tipp geben kann? Ich wäre so dankbar!!!
Liebe Grüße,
Muckito
Zum Grenzverlauf - es gibt auch in Spanien ein Katasteramt...
Zum Eigentümer - irgendwer muss ja Erbe uns somit Rechtsnachfolger der Dame sein. Das ist in Spanien nicht anders als hier. Kann man sich eventuell eine Nota simple für das Nachbargrundstück ziehen( www.goolzoom.es )? Das geht auch online. Ich weiss aber nicht genau ob der Eigentümer zustimmen muss. Aber irgendwer muss im Grundbuch stehen wenn er das Grundstück geerbt hat. Im Zweifelsfalle der Staat.
Ok super, danke euch für die Antworten. Wo ist denn das zentrale Katasteramt? Würde dort dann gerne mal nachfragen. Im Netz werde ich nur hierzu leider nicht so richtig schlau. Ich bin sehr dankbar für Hilfe. [emoji137]
Saludos y gracias,
Muckito
Das Katasteramt gibt jedoch keine Auskunft über die Eigentümer und ist auch bezüglich der Grenzen nicht belastungsfähig. Wichtig: Das Grundbuch steht über dem Katastereintrag! Erschwerend ist, dass Kataster und Grundbuch hierzulande zwei völlig unabhängige Geschichten sind. Statt im Grundbuch eine Katasternummer anzugeben oder wie in Deutschland "Gemarkung A, Blatt B, Grundstück C", kann die Beschreibung von Grundstücksgrenzen auch mal abenteuerlich über mehrere Seiten ausfallen. Bei älteren Einträgen sind darin Formulierungen verfasst wie "Nach Osten grenzt es an ein Hühnergehege von Nachbar Manuel X und dem Brunnen von Maria Y, nach Süden grenzt es an die Dorfstraße..." usw. Bei Verkäufen werden die alten Einträge oftmals unverändert übernommen. Wenn dann nach 80 Jahren niemand mehr einen Manuel X oder Maria Y kennt, weder das Hühnergehege noch Brunnen existierten, die Dorfstraße längst eine Hauptverkehrsader ist, dann kann es mitunter lustig werden, die genauen Grenzen des erworbenen Eigentums exakt zu bestimmen.
Okay. Die Information war schon mal sehr hilfreich und leider deckt sich das auch mit unseren Nachforschungen. Das heißt dein Tipp wäre es beim Grundbuchamt zu versuchen und zu hoffen, dass wir dort genauere Angaben erhalten? Gibt es ein zentrales Grundbuchamt? Ich bitte vielmals um Entschuldigung für meine ganzen Fragen - ich bin einfach dankbar für jede Hilfe dieser Art.
Schau einfach, wo euer Grundbucheintrag vollzogen wurde. Dort seid ihr bestimmt richtig. Nehmt eure Kaufunterlagen mit, um eine Art von Interesse an den Informationen zu den Nachbargrundstücken zu begründen.
Vielen lieben Dank Rainer. Das war ein super Tipp!!!
ich bin gerade wieder im Süden. Nahezu obligatorisch schaue ich mal bei bestimmten Maklern zwischen Callao Salvaje und Los Gigantes auf die Preise. Heute sind mir bald die Augen ausgefallen. Im November letzen Jahres lag die Untergrenze noch irgendwo bei 46.000€ (ausgepreist). OK - das waren Buden die man nicht kauft wenn man nur halbwegs bei Verstand ist ( zB. 1. OG im Hafen von Los Gigantes über den Cafes und Tikitiki-Läden). Praktisch die gleichen Apartments stehen aktuell für knapp über 100.000€ drin. Habe ich irgendwas verpasst? Lebe ich in einer Informationsblase oder nehmen die Makler Drogen? Die "günstigen" gibt es noch aber gefühlt liegt die untere Preisgrenze jetzt zwischen 70.000€ und 80.000€ - ehr noch darüber.
War das ein Zufall oder haben die Preise wirklich derart angezogen? Das kann ich mir eigentlich nicht vorstellen. Dagegen könnte man ja weder ansparen noch anarbeiten.
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren tatsächlich enorm gestiegen, besonders in den letzten zwei Jahren. In sehr gefragten Gegenden haben sie sich verdoppelt aber auch in weniger attraktiven Gebieten ziehen die Preise spürbar an. Die wenigen auffällig günstigen Angebote in diversen Immobilien-Portalen sind oftmals Lockangebote unseriöser Agenturen. Dass man nichts Vergleichbares mehr zu den Preisen von vor fünf Jahren findet, ist Tatsache. Das Angebot ist rar, insbesondere was Neubauten betrifft und auf der anderen Seite haben wir stetigen Zuzug aus allen Teilen der Welt, weil sie unser tolles Klima, die herzlichen Menschen und gelassene Lebensart genießen möchten.
Wenn man als Immobiliensuchender die Preise stets mit "früher" vergleicht, wird man nie ein attraktives Angebot finden. Dass man sich die Preise nicht mehr leisten könne, ist nicht so ganz richtig. In Relation zu den gestiegenen Einkommen und Mieteinnahmen sind die gestiegenen Kaufpreise realistisch und keineswegs überhitzt. Vor acht Jahren musste mancher Eigentümer nach Mietern suchen und man unterbot sich im Mietpreis. Eine Wohnung (beispielsweise im Süden), die vor acht Jahren 400 Euro/Monat gebracht hätte, brachte vor vier Jahren bereits 600 Euro und heute locker 900 Euro Mieteinnahmen. Klar dass auch die Kaufpreise solcher Wohnungen von vielleicht 80.000 Euro auf nunmehr über das Doppelte angestiegen sind. Besonders Einschlafzimmer-Wohnungen sind teuer geworden, weil hier noch der lukrative Effekt der Ferienvermietung reinspielt. Der Markt klemmt keineswegs an Käufermangel und potenzielle Mieter stehen Schlange. Die Banken gehen verantwortungsbewusster vor. Von daher sehe ich auch (noch) keine Immobilienblase in Sicht.
Wie ich schon an anderer Stelle schrieb, sind unsere Agenten auf Banken-Immobilien spezialisiert, die regelmäßig unter den üblichen Marktpreisen rangieren. Wenn Du mir per Privater Nachricht ein paar Eckdaten zukommen lässt (Suchkriterien, Budget, persönliche Kontaktdaten, usw.) finden wir vielleicht etwas aus dem Verwertungs-Portfolio einer Bank. Wir haben die Schlüssel meistens vorrätig.
Gruß
Alisos
Naja, ganz so sehe ich das nicht. Es gibt hier Immobilien, da fragt man sich, wie die auf die Preise kommen. Wenn ich so durch die Straßen gehe, gibt es Immobilien, die schon seit Ewigkeiten zum verkauf stehen. Wenn man weiß, was die für einen Preis aufrufen, ist das kein Wunder. Das ist einer der Gründe, wieso wir nur gemietet haben. Leider führt das dazu, dass man ab und an auch mal umziehen muss. Hier im Süden scheinen doch einige Spekulanten unterwegs zu sein. Wirklich realistische Angebote haben wir in letzter Zeit nicht gesehen. Diese gehen meistens weg, bevor man überhaupt was davon erfährt. Sollte aber mal was realistisches dabei sein, werden wir uns wohl doch ein Haus kaufen. Eine Wohnung würden wir, wegen der vielen Abhängigkeiten, nie kaufen.
Da die Mieten auf Teneriffa eng im Verhältnis zu den Kaufpreisen steigen und fallen, ist das kein wirkliches Argument für oder gegen den Immobilienerwerb. Die anderen Argumente muss jeder für sich selbst abwägen. Als Mieter ist man zwar ungebundener aber auch einem größeren Risiko ausgesetzt, den gewünschten Ort verlassen zu müssen. Fragen Sie mal Leute in gefragten Gegenden im Süden, die gerade 30% Mieterhöhung zu schlucken haben oder wegen Eigenbedarf gekündigt worden sind und verzweifelt auf der Suche nach einer Bleibe im selben Ort sind. Wir und die meisten anderen Immobilienmakler im Süden der Insel können Mietsuchenden schon seit Jahren keine oder nur noch sehr selten Angebote zeigen. Erschwerend sind auch manche Eigenheiten der Eigentümer, die nicht selten zwei supertolle Arbeitsverträge oder erhebliche Vorauszahlungen verlangen. Die Signale stehen ganz klar auf Kaufen, statt Mieten.
Die Sache mit den Immobilien, die ewig zum Verkauf stehen, beobachte ich auch skeptisch. Das kann vielerlei Gründe haben. Meist vergessene Inserate oder absichtliche Kundenfänger zu nicht (mehr) angebotenen Objekten. Oft besteht seitens des Eigentümer kein Verkaufsdruck. Solche Angebote spielen bei der eigenen Suche de facto keine Rolle, weil der Eigentümer gar nicht kurzfristig ausziehen möchte und nach einer positiven Besichtigung den Preis einfach um 10.000 Euro erhöht. Abgesehen von solchen Ausrutschern ist der Großteil der Angebote realistisch. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis.
Was ich total gut verstehe ist, wenn Frust darüber herrscht, horrende Preise für Gebraucht-Immobilien in schlechtem Zustand zu zahlen. Solide Neubauten gibt es aber auch zehn Jahre nach der Finanzkrise noch viel zu wenige.
Finanzierungen durch eine spanische Bank sind extrem schwierig geworden. Immobilien betrachten die Banken hier nicht als Wertanlage sondern als Belastung. Klar, wenn man weiß dass die spanischen Banken seit der Krise den größten Immobilienbesitz weltweit haben.
Das liegt an der lockeren Finanzierungspraxis, wie man sie vor der Krise handhabte. Wenn du ein Piso kaufen wolltest und einen Job vorzuweisen hattest, wurde das Piso zu 100 % finanziert und dann gab es noch das Angebot obendrauf: Wollen Sie nicht gleich noch ein neues Auto mitfinanzieren? Ja, so lief das hier bis zur Krise. Sicherheiten wie man es aus Deutschland kennt, danach wurde hier so gut wie nicht gefragt...
Jetzt ist leider das Gegenteil der Fall.
Nur ein Beispiel: Wir besitzen hier auf Teneriffa fünf Häuser - unbelastet ! - und wollten letztes Jahr ein weiteres kaufen. Da wir das Geld nicht gerade flüssig hatten, sondern auf die Auflösung einer Geldanlage hätten warten müssen, wollten wir eine Zwischenfinanzierung für ein Jahr haben. Es hätte sich lediglich um 80.000 Euro gehandelt bei einem Haus, das einen Schätzpreis von 320.000 Euro hatte, wir hätten es für 260.000 Euro kaufen können. Wir hätten - bis auf die 80.000 Euro alles privat bezahlt - und selbst diese 80.000 Euro haben wir nicht bekommen. Die Begründung der Ablehnung durch 3 Banken: Unsere fünf Häuser stellen eine erhebliche finanzielle Belastung dar...
Stimmt! Das war der Motor des Immobilien-Booms in Spanien bis 2007/08. Es gab 120% Finanzierungen mit Wohnungseinrichtung wenn man eine kleine Anzahlung hatte, 3.000 € oder so bei Schlüsselübergabe. Das hat funktioniert, weil die Immobilienfirmen zur Rücknahme der Immobilie verpflichtet waren, bei notleidenden Finanzierungen.
Wir haben 2017 eine Immobilie auf Teneriffa gekauft. Wir haben 2 Jahre gesucht und ca. 50 Häuser besichtigt bis wir unser Traumhaus gefunden hatten. Und wir hatten auch noch mit unserem Makler Glück. Als die Entscheidung für uns gefallen war für diese Immobilie, habe ich eine Kaufsumme geboten die 10% unter dem angegeben Verkaufspreis lag. Unser Makler hat dann mit dem Eigentümer verhandelt und siehe da man ist nach 2 Wochen Bedenkzeit auf unser Angebot eingestiegen.
Ja so ging es mir auch habe 60 Wohnungen angeschaut allerdings zum größten Teil über die besagten Seiten im Internet und dann auch irgendwann zugeschlagen
Bei der anderen Immobilie wollte ich garnicht kaufen habe auch eigentlich nicht gesucht aber nach einen Tag Überlegung zugeschlagen
Die dritte war auch zufällig und sehr günstig musste viel umbauen aber es ist super geworden und ich bin froh das ich es gemacht habe
Was wichtig ist Lage das stimmt aber auch ob sie schulden hat wie der Zustand ist und so vieles mehr
Hatte immer einen Sachverständigen dabei der das vorher begutachtet hat
Nun viel Spaß bei der Suche
Also was die Kaufnebenkosten betrifft kamen wir auf 8% des Kaufpreises inklusive Gestoria.
6,5% Grunderwerbsteuer ,Notarkosten ,Grundbucheintragung ,Katastereintragung ,keine Maklergebühren.
Unsere Gestoria ist Steuerberaterin sie hat uns den kompletten Kauf+Notarvertrag und die Grundbucheintagung beim Notartermin übersetzt ,war wirklich super.
Im Vorfeld klärt jeder seriöse Makler natürlich ab was im Grundbuch eingetragen ist (Schulden ,Rechte ,Sonstige Regelungen ) und ob Steuern ,Wasser, Strom usw. auf dem laufenden sind. Und ob die Hütte als Hauptwohnsitz
überhaupt genehmigt ist. Und wenn alles geklärt ist kann man den Vorverkaufvertrag unterschreiben und 20% des Kaufpreises überweisen. Und dran denken größere Beträge muß man der Steuerbehörde in Deutschland melden die man ins Ausland schickt. Und mit Bargeld geht beim seriösem Kauf meines Wissens heutzutage in Spanien nichts mehr. Früher hat man mit einem Bankbeglaubigtem Scheck bezahlt, aber da kassiert die Bank
mittlerweile saftige Gebühren. Wir haben die restlichen 80% der Kaufsumme per Überweisung gezahlt, unsere deutsche Bank hat unserm Notar eine Überweisungsbestätigung gefaxt am morgen des Notartermin.
Wenn man den richtigen Makler ,Gestoria ,oder Rechtsanwalt hat läuft alles gut, und etwas Glück braucht man auch. Und dann noch das gejammere mit der N.I.E. Leute geht in Deutschland aufs spanische Konsulat und ihr habt in 1Woche ganz entspannt per Post eure N.I.E. Viele Grüße Hobit
Hallo zusammen,
ich habe bzgl. Immobilienkauf im Süden Teneriffas (rechtlich/steuerlich) bei einer Anwaltskanzlei angefragt gehabt. Die haben mir nun nach rund einer Woche geantwortet und die (für's Forum) allgemeingültigen Infos möchte ich gerne teilen und schreibe sie hier mal rein. Ist halt ziemlich ausführlich...
Und ich habe mir erlaubt, die gängigen Abkürzungen sowie deren kurze Bedeutung (Übersetzung) sowohl auf Deutsch, Spanisch als auch auf Englisch anzubringen. Sofern fachkundige Leser hierbei Fehler feststellen, würde mich eine Rückmeldung im Forum oder gerne auch per privater Nachricht freuen - ich korrigiere oder ergänze dann :-)
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Leistungsumfang einer steuerlichen und rechtlichen Vollabwicklung beim und nach dem Immobilienkauf:
1. Vorkontrolle - Prüfung, dass die Immobilie die rechtlichen Grundvoraussetzungen erfüllt
2. Vorvertragskontrolle und Bearbeitung zu einer Vertragsversion, die Ihre Interessen schützt
3. Durchführung des Notartermins mit entsprechender Anpassung der notariellen Standardurkunden
4. Obligatorische Vertretung von Ihnen als Nichtssteuerresident in Spanien *
5. Zahlung Grunderwerbssteuer *
6. Grundbucheintragungsverfahren
7. Ummeldung von Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Grundsteuer, Abfall etc) *
* Anmerkungen von mir (Chafiras):
- zu Punkt 4: als Nicht-Resident ist eine steuerliche Adresse in Spanien obligatorisch, auch wenn diese bei vielen Verträgen (was man so liest) scheinbar nicht angegeben wird (und auch das Amt keine Acht drauf hat). Kommt es jedoch zu Steuersäumnissen und das spanische Finanzamt (FA) hat keine spanische Adresse, wird der Bescheid sofort rechtskräftig und wenn es blöd läuft, greift der spanische Fiskus auf die Immobilie zu (Beschlagnahme und Veräußerung, um die Steuerschuld zu decken). Ich habe natürlich keinerlei persönliche Erfahrungen, wie hart das spanisch FA tatsächlich durchgreift, aber ich möchte es nicht drauf ankommen lassen und bin um diesen "Service" ganz dankbar.
- zu Punkt 5 und 7: Eigentlich ist ein spanisches Bankkonto erforderlich, von dem Steuern (ITP, Plusvalía, IRNR, IBI...), Basura, Luz, Agua usw. beglichen (abgebucht) werden. In diesem Fall stellt sich die Kanzlei aber praktisch als "Durchlauferhitzer" zur Verfügung, sodass man kein spanisches Bankkonto eröffnen braucht. Abbuchungen vom FA werden von der Kanzlei vom (bei der Kanzlei mit SEPA-Lastschriftmandat hinterlegten) deutschen Bankkonto abgebucht.
Leistungen im Detail:
1. Grundbuchprüfung – Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit, steuerliche Vormerkungen
2. Katasterkontrolle – Differenzen Quadratmeter – Toleranzprüfung
3. Vorbereitung oder Kontrolle von privaten und notariellen Kaufverträgen
4. Erstellung von zweisprachigen Vorkaufverträgen
5. Vertretung vor dem Notartermin und dem Kauf der Immobilie, ohne dass Ihre Anwesenheit erforderlich ist
6. Übernahme der gesetzlich vorgeschriebenen steuerlichen Vertretung in Spanien nach Art. 6 LP, Beantragung der NIE Nummer und Aktivierung als Steuernummer beim FA
7. Bearbeitung des steuerlichen Verfahrens zur Grunderwerbssteuerbegleichung / bei Neukauf der Dokumentensteuer
8. Vollzug des Eintragungsverfahrens im Grundbuch bis zur Volleintragung des Eigentums
9. Ummeldungen (Erstanmeldung bei Neukauf) von Strom, Wasser, Telefon, Versicherung, Abfall, Grundsteuer. Für die Einrichtung der Lastschriftverfahren für Strom, Wasser etc muss eine Bescheinigung der (deutschen) Bank über die Kontoinhaberschaft per E-Mail eingesendet werden, da die bloße Kontonummer (IBAN) von den spanischen Behörden nicht akzeptiert wird.
Kosten:
Das für die Leistungen (Vollabwicklung) verlangte Honorar beträgt 1% vom Immobilienkaufpreis, mindestens aber 2.000 Euro zzgl. 7% Mwst.
Als weitere Nebenkosten (nur beim Kauf!) fallen zudem an:
- für Notar und Grundbuch: ca. 1.500 Euro
- Grunderwerbssteuer: 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert, mindestens vom Kaufpreis
- Gebühren für die Ummeldung (Erstanmeldung) von Strom, Wasser, Gas, Inet/Telefon, Müll
Die Vorkontrolle kostet 535 Euro und wird vom Endhonorar abgerechnet (verrechnet), wenn es zum Immobilienkauf kommt.
Sollte die Vorkontrolle negativ ausfallen und aus rechtlicher Sicht von dem Immobilienkauf abzuraten sein, dann bleibt es bei diesem Honorar (535 €).
Zur Vorkontrolle werden benötigt:
- Grundbuchauszug – nota simple - extract land registry
- Kaufurkunde des Verkäufers - escritura de compra del vendedor - title of purchase
- letzter Grundsteuerzahlbeleg – ultimo IBI - last payment property tax town hall
- Satzung der Eigentümergemeinschaft - estatutos comunidad de propietarios
Besondere Dokumente für den Immobilienkauf:
- Gebäude TUEV: ITE
- Energiepass – certificado energetico - certificate of energy
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Schulden bestehen – certificado de la comunidad que estan al corriente de pago - certificate that there is no debt in the comunity
- letzte bezahlte Strom- und Wasserrechung, Abfall – ultimo pago de luz, agua, basura - last payment electricity, water, rubbish
- Protokoll der letzten Eigentümerversammlung – ultimo acta de la junta de propietarios - last protocoll of comunity meeting;
- Bewohnbarkeitsbescheinigung – certificado de habitabilidad - licence for residence use
- Police oder letzte Rechnung der Gebäudeversicherung - seguro de poliza de hogar (fuego, agua) - insurance house
Bei Neubau zusätzlich:
- Nachweis über eine 10-Jahres-Versicherung gegen bauliche Mängel - Seguro Decenal - insurance 10 years of the new construction (obligation)
- Nachweis über die Fertigstellung eines Neubaus - certificado final de obra - title of finishing new construction
- Umsatzsteuerausweis 10% (IAE: Impuesto sobre las Actividades Económicas) + Dokumentensteuer (AJD: Actos Jurídicos Documentados) anstelle der Grunderwerbssteuer (ITP: Impuesto sobre Transmisiones Patriomoniales)
Empfehlenswerte Unterlagen:
- Grundriss Plan
- Lichtbilder (Außen-, Innenansicht)
- Gutachten eines Architekten zum Wert und Mangelfreiheit (Feuchtigkeit)
- Anzahlung/Ratenzahlung vor Fertigstellung: Versicherung der Anzahlung oder Bankbürgschaft
Sonderleistungen mit separater Abrechnung:
- Prüfung bei Immobilienkauf: Baumangelkontrolle + Architektenservice - Unsere Kanzlei verfügt über eine Architektin, die den seit 01.06.2013 vorgeschriebenen Energiepass erstellt und die Immobilie auf Baumängel überprüft. Des weiteren erstellt die Architektin Wertgutachten, um festzustellen, ob der Kaufpreis dem Marktwert entspricht.
- Besondere Prüfung beim Grundstückskauf ohne Bebauung: Vermessung + Grenzbestimmung
- Bebaubarkeitsanfrage bei der Gemeinde
weitere, jährliche Kosten:
- jährliche Nichtresidentensteuererklärung: 100 Euro zzgl. 7% Mwst
- IBI (Impusto sobre Bienes Inmuebles) - jährliche Grundbesitzsteuer (diese liegt zwischen 0,3 und 1,1% des Immobilienwertes / Kaufpreises)
- laufende Kosten für Strom, Gas, Wasser, Inet/Telefon, Müll
Ich hoffe, die Ausführungen helfen dem einen oder anderen. Mich hatte vor allem die Zusatzleistung "Architekten-Gutachten wegen Baumängeln" interessiert - hierzu liegt mir jedoch keine preisliche Hausnummer vor... leider.
Saludos, der Chafiras
Vielen Dank, Chafiras!
Das ist eine super Liste.
Liebe Grüße und viel Glück bei deinem Vorhaben.
Elke
(kann mich noch nicht per Button bedanken, da fehlen mir noch ein paar Beiträge)
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